僅僅一天，3月7日上海舉行的“2005年拆遷管理工作會(huì)議”傳出消息：今后上海要嚴(yán)格拆遷許可審批，對(duì)新的建設(shè)項(xiàng)目，動(dòng)遷房源達(dá)不到70％的，不批準(zhǔn)拆遷許可。
　　除此之外，上海還要求拆遷管理部門(mén)要結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目土地預(yù)審，對(duì)拆遷規(guī)模和拆除的房屋類(lèi)型進(jìn)行審查，不符合要求的，及時(shí)調(diào)整。凡拆遷矛盾和拆遷糾紛比較集中的區(qū)縣，除重點(diǎn)項(xiàng)目外，停止新的拆遷許可審批，集中力量解決拆遷遺留問(wèn)題。
　　房?jī)r(jià)與拆遷，永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最敏感，也是矛盾最激烈的兩個(gè)話題。在“政策之春”里，站在旋渦兩端的開(kāi)發(fā)商，如何進(jìn)退？尚不明朗的樓市前景中，又有誰(shuí)能再主沉��？

房?jī)r(jià)之爭(zhēng)

　　政策頻出之后，上海的房?jī)r(jià)仿佛又到了一個(gè)關(guān)鍵的十字路口，唱漲唱跌各有擁護(hù)。在短短不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，任何試圖驗(yàn)證樓市走向的論斷都不足為信，驚變、拐點(diǎn)、崩盤(pán)的言論，也猶如浩瀚海洋中的殘漬一般，翻騰著走向消亡。

笑納收益

　　“對(duì)于這幾年上海房?jī)r(jià)的飛速上升所帶來(lái)的好處，絕大多數(shù)人，其中包括開(kāi)發(fā)商、代理，甚至是普通老百姓，都應(yīng)該是笑納的�！逼謻|房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍并不認(rèn)為這次政策調(diào)整會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)轉(zhuǎn)折性的改變。同樣，在他看來(lái)，這幾年上海房地產(chǎn)的快速發(fā)展來(lái)之不易，也讓大多數(shù)人都從中獲益。
　　“事實(shí)上，調(diào)控不是今天才來(lái)的。”李戰(zhàn)軍表示，盡管有中央宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的影響和中外知名學(xué)者對(duì)上海房市的黑色預(yù)言，但2004年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有驚無(wú)險(xiǎn)地走了過(guò)去�！耙恢币詠�(lái)，社會(huì)上和老百姓議論最多的還是2004年的商品房?jī)r(jià)格。從2000年年初到2004年年末的五年中，上海商品住宅的價(jià)格大致每平方米每天上漲的幅度是2－6元。事實(shí)上，令人有所擔(dān)心的是，10月后中心城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲得非常厲害，而這里面的一些不理性因素可能帶來(lái)負(fù)面影響�！�
　　“房?jī)r(jià)這么漲，上海的社會(huì)依然是穩(wěn)定的。為什么？在上海的戶(hù)籍人口中，住房私有化的比重高達(dá)85％以上，因此大多數(shù)上海市民分享到了改革開(kāi)放給這座城市帶來(lái)的發(fā)展紅利�！崩钪赋觯�這一輪的房?jī)r(jià)上漲，使上海相當(dāng)一大批的家庭擁有的財(cái)富總量從幾十萬(wàn)元級(jí)上升到百萬(wàn)元級(jí)。
　　對(duì)于絕大多數(shù)人在房?jī)r(jià)上漲中獲益這一觀點(diǎn)，金地格林春岸總經(jīng)理阮智亦持相同觀點(diǎn)，但對(duì)于目前上海的樓市膨脹速度，卻有著自己的擔(dān)心。
　　“作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)者，我想的是能在上海每年都有收益，而不是在短時(shí)間內(nèi)，把未來(lái)全部的收益都透支殆盡�！比钪钦J(rèn)為，在一路高歌的市場(chǎng)狀況下，已經(jīng)有越來(lái)越多的人心態(tài)失衡，其中不斷膨脹的欲望已經(jīng)威脅到了整個(gè)樓市的地步。

膨脹的欲望

　　2005年3月3日，官方的“上海房地”網(wǎng)站登出了一條通告：繼“富海商務(wù)苑”之后，“暫停辦理‘天賜公寓’等六個(gè)樓盤(pán)網(wǎng)上備案手續(xù)”。這是因?yàn)榻刂?005年3月3日中午，興盛公寓房源總數(shù)為16套，累計(jì)撤銷(xiāo)合同次數(shù)96套，撤銷(xiāo)率為600％；頤峰苑，房源總數(shù)為63套，累計(jì)合同撤銷(xiāo)率為320％；天賜公寓，總房源為114套，累計(jì)撤銷(xiāo)合同304套，合同撤銷(xiāo)率達(dá)到266％；好世鳳凰城，房源數(shù)213套，合同撤銷(xiāo)率166％；紅商事大廈，總房源數(shù)111套，合同撤銷(xiāo)率162％。
　　而幾乎所有在上海從事房地產(chǎn)行業(yè)的人都明白，這些在整個(gè)樓市里真的只能說(shuō)是九牛一毛�！耙呀�(jīng)明確處理的有十幾家，但事實(shí)是，真正沒(méi)有這樣做的開(kāi)發(fā)商一共才幾家？”
　　“在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)當(dāng)中，銷(xiāo)售商們已經(jīng)不滿(mǎn)足于銷(xiāo)售商品房超價(jià)值銷(xiāo)售的分成，而是人為地造成了虛假的房子銷(xiāo)售完了，對(duì)那些需要買(mǎi)房子的人進(jìn)行提價(jià)銷(xiāo)售�！崩顟�(zhàn)軍指出，這種行為是鉆了上海市目前商品房銷(xiāo)售的空子。當(dāng)政府允許這批房子進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，銷(xiāo)售商用各種假名稱(chēng)、假名單把應(yīng)該銷(xiāo)售的房子占據(jù)，而當(dāng)老百姓要買(mǎi)房子時(shí)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，實(shí)際上不存在這種情況。上網(wǎng)銷(xiāo)售當(dāng)中存在的一個(gè)巨大缺陷就是允許撤單。當(dāng)消費(fèi)者需要買(mǎi)房時(shí)就要加價(jià)，把原有的單子在網(wǎng)上撤掉換上新的單子，由此可見(jiàn)虛假交易是多么猖狂，嚴(yán)重沖擊了上海市商品房銷(xiāo)售的正常秩序。
　　“事實(shí)上，不僅僅是開(kāi)發(fā)商，很多中介也在其中扮演了非常不光彩的角色�！鄙虾ｅ\天城律師事務(wù)所律師黃毅指出，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于暴利誘惑，很多人在自己不斷膨脹的欲望之下，已經(jīng)產(chǎn)生了很多不規(guī)范，甚至風(fēng)險(xiǎn)性很大的行為。
　　“一套房子中介加價(jià)幾萬(wàn)，甚至是十幾萬(wàn)，為了利益可以自己造假合同、幫助業(yè)主造假合同，想盡辦法鉆空子、找漏洞。因?yàn)槊鎸?duì)的誘惑實(shí)在太大了，即使是違約犯法也在所不惜�！�

房?jī)r(jià)起落未明

　　“也許是剛來(lái)上海的緣故，對(duì)上海的房?jī)r(jià)一時(shí)很難理解�！鄙虾１＠�總經(jīng)理陳冬桔坦言，剛剛踏入上海的她對(duì)上海市場(chǎng)還很不適應(yīng)，與廣州市場(chǎng)的巨大反差，甚至讓她覺(jué)得上海樓市的很多事情都無(wú)法理解。
　　“最近對(duì)上海樓市的預(yù)測(cè)非常多，各式各樣的理由都有，但市場(chǎng)究竟會(huì)走向哪里，又有誰(shuí)能真正判斷得出？”
　　而在上海樓市浸淫多年的東方海外房產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部總經(jīng)理張永順則認(rèn)為上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處在合理范疇，“與一些發(fā)達(dá)城市相比，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步和發(fā)展都要晚一些，在合理分析的基礎(chǔ)之上，上海具備‘后發(fā)優(yōu)勢(shì)’，因?yàn)橐磺惺挛锏陌l(fā)展都一定有自身的規(guī)律可循。而上海的樓市依然具有一定的上漲空間”。
　　在他看來(lái)，隨著中國(guó)加入WTO，上海將成為外資導(dǎo)入的重點(diǎn)區(qū)域，跨國(guó)機(jī)構(gòu)及人群對(duì)商業(yè)、辦公、住宅和酒店等物業(yè)的需求將會(huì)大幅增加�！爱�(dāng)上海人均收入達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，市民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力必定進(jìn)一步上升。居民對(duì)住宅的需求將從傳統(tǒng)的居住空間大小向居住質(zhì)量轉(zhuǎn)變，質(zhì)優(yōu)價(jià)高也就成為必然趨勢(shì)�！�
　　不過(guò)，李戰(zhàn)軍指出，無(wú)論政策會(huì)否對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，值得思考的是：現(xiàn)在政府一些關(guān)于房地產(chǎn)的決策措施往往事與愿違。想通過(guò)擴(kuò)大土地供應(yīng)量和降低土地招投標(biāo)價(jià)格來(lái)平抑房?jī)r(jià)，而現(xiàn)實(shí)狀況是無(wú)論收縮土地供應(yīng)量，還是擴(kuò)大土地供應(yīng)量，都難以對(duì)上海房?jī)r(jià)起到調(diào)控作用；政府組織提供3500元／平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，目前已演變?yōu)橹卮蠊こ膛涮子梅浚�而弱�?shì)群體要購(gòu)買(mǎi)廉價(jià)房依然困難。

拆遷之惑

　　舊城改造是城市經(jīng)營(yíng)的永恒主題之一。20世紀(jì)90年代，上海提出了全面改造“365萬(wàn)平方米危棚簡(jiǎn)屋”的目標(biāo)，歷經(jīng)10年努力，至2000年底如期完成。然而時(shí)至今日，上海的舊區(qū)改造速度逐步放慢。拆遷難，拆遷成本增加，動(dòng)遷房源緊缺，已經(jīng)成了政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)商共同的心結(jié)。

房?jī)r(jià)原動(dòng)力？

　　有一種說(shuō)法，任何一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都由大規(guī)模的拆遷開(kāi)始，因此，拆遷的政策動(dòng)向也成為房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。
　　城市更新是每個(gè)城市都必須面對(duì)的問(wèn)題，但其中又牽涉到多方利益主體，其中主要的就是政府、開(kāi)發(fā)商與公眾，這三者是政策力、經(jīng)濟(jì)力和社會(huì)力的結(jié)合，成功的改造與更新必須依靠這三者的合力。
　　然而，舊區(qū)改造給政府帶來(lái)巨大的財(cái)政壓力，因此必須引入私人資本，而當(dāng)資本目標(biāo)與政府目標(biāo)不一致的時(shí)候，就可能滋生矛盾。
　　根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2004年上海動(dòng)遷總數(shù)不過(guò)4萬(wàn)，與2000年新一輪舊區(qū)改造啟動(dòng)時(shí)的10萬(wàn)相去甚遠(yuǎn)。而拆遷速度放慢的很大一部分原因，則是因?yàn)樵趯?shí)行貨幣分房之后，由于公眾和開(kāi)發(fā)商的利益分拆所造成。
　　那么，是否會(huì)由于拆遷速度放慢，導(dǎo)致市中心供應(yīng)無(wú)法按正常速度釋放，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上揚(yáng)呢？
　　對(duì)此，張永順并不認(rèn)同，上海市中心的房?jī)r(jià)上漲主要是因?yàn)樾枨蠛推浔旧淼膬r(jià)值所決定的。至于拆遷困難而導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速攀升這樣的觀點(diǎn)，顯然論據(jù)不足。
　　中海發(fā)展（上海）有限公司副總經(jīng)理樓超剛則感嘆，目前上海的舊城改造確實(shí)與以往有了很大的區(qū)別。他表示中海地產(chǎn)在上海從1991年進(jìn)來(lái)，做了很多舊城改造的項(xiàng)目，以往速度都非常快，但現(xiàn)在就相對(duì)困難一些。
　　“對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，無(wú)論市場(chǎng)好或不好，我們都要做�，F(xiàn)在算是一個(gè)非常時(shí)期�！睒浅瑒偙硎荆�盡管進(jìn)度不同，但他認(rèn)為上海的市場(chǎng)空間十分之大，尤其是中心區(qū)域的高端市場(chǎng)，盡管現(xiàn)在各種政策、宏觀面的調(diào)控都相對(duì)來(lái)說(shuō)負(fù)面的信息多了一些，但總體而言，舊城改造依然是可以體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，并獲取收益的項(xiàng)目，也是優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商與二三線開(kāi)發(fā)商的區(qū)別所在。

改造者的責(zé)任與智慧

　　在城市改擴(kuò)建以及動(dòng)拆遷方面遇到巨大阻力，政府壓力大，開(kāi)發(fā)商工程進(jìn)度延緩也感到壓力，整整三年，上海動(dòng)遷舉步維艱，輿論對(duì)拆遷與改造不理解，讓拆遷和補(bǔ)償成為當(dāng)下舊城改造的唯一話題。
　　然而，事實(shí)上，圍繞城市改造還有更多深層次的討論，在適應(yīng)和應(yīng)對(duì)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否也有過(guò)思考，怎樣的改造模式才真正合理有效？
　　“每到一個(gè)新的地區(qū)，我們一直都希望做一個(gè)建設(shè)者，而不是破壞者。對(duì)于文化而言，我們希望更多的是傳承，而不是入侵�！备窳执喊俄�(xiàng)目總經(jīng)理阮智說(shuō)。作為上海舊城改造的一個(gè)典范，金地的格林春岸項(xiàng)目一度被眾多開(kāi)發(fā)商奉為典范。
　　“每一個(gè)發(fā)展商都希望自己在能夠獲取基本利潤(rùn)的前提下，又能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)同和社會(huì)價(jià)值的體現(xiàn)。但是，發(fā)展商很難有自信能夠開(kāi)發(fā)好格林春岸項(xiàng)目地塊和類(lèi)似地塊，因?yàn)檫@種項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度和壓力都是比較大的。”
　　而做好這種項(xiàng)目的根本，就是經(jīng)過(guò)思考，找準(zhǔn)自己的定位。把自己作為一個(gè)外來(lái)者，需要真正當(dāng)?shù)匚幕�的外�?lái)者，這樣才能更好地融入當(dāng)?shù)匚幕�，做好切合的�?xiàng)目。
　　“我們一直希望我們做到這樣一個(gè)境界�！比钪钦f(shuō)。
　　劉于飛表示，與金地一樣，華潤(rùn)置地也在進(jìn)行著同樣的工作。華潤(rùn)置地發(fā)展的項(xiàng)目位于董家渡聚居區(qū)北部，占地6公頃，北距外灘1．8公里，西距豫園1．5公里，項(xiàng)目計(jì)劃樓面面積約20萬(wàn)平方米，是上海中心城區(qū)內(nèi)不可多得的高檔住宅開(kāi)發(fā)用地。
　　而該項(xiàng)目的另一個(gè)特點(diǎn)是，南市老城區(qū)是上海真正的起源地，只是由于近代的一些原因才導(dǎo)致了他的沒(méi)落，所以盡管有著良好的景觀優(yōu)勢(shì)，但要打造高檔社區(qū)，依舊需要重新塑造該區(qū)域的社區(qū)形象。
　　盡管有著優(yōu)秀的典范，但無(wú)可否認(rèn)的是，在一波有一波的房產(chǎn)熱浪催化下，舊區(qū)改造中政府和開(kāi)發(fā)商都面臨著尷尬的局面，一方面動(dòng)遷變得越來(lái)越難，另一方面社會(huì)輿論將公眾利益與之對(duì)立。
　　因此，可以預(yù)見(jiàn)的是，在今后的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，智慧的選擇和冷靜的判斷，依然將是開(kāi)發(fā)商在獲取利潤(rùn)之前，所必備的素質(zhì)。