在我看來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展的周期，一般可分為四個(gè)階段，第一階段是復(fù)蘇期，第二階段是高漲期，第三階段是危機(jī)期，第四階段就是蕭條期。復(fù)蘇是在蕭條之后開(kāi)始的，一般動(dòng)力是來(lái)自經(jīng)濟(jì)開(kāi)始發(fā)展，人民收入增加，有錢(qián)改善自己的生活，負(fù)擔(dān)買(mǎi)房的能力就慢慢增強(qiáng)了。而當(dāng)房?jī)r(jià)隨市場(chǎng)需求增多又開(kāi)始上升后，就會(huì)有投資的情況出現(xiàn)了。資金總是流向能賺錢(qián)的地方，買(mǎi)房地產(chǎn)賺錢(qián)就會(huì)吸引越來(lái)越多的資金進(jìn)來(lái)，這些情況在內(nèi)地一些大城市已經(jīng)開(kāi)始。
　　但是，市場(chǎng)發(fā)展到一定程度還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，就是房?jī)r(jià)已經(jīng)跟當(dāng)?shù)厝说呢?fù)擔(dān)能力分開(kāi)了，自住者已經(jīng)開(kāi)始買(mǎi)不起了，這樣的話，樓市就逐漸進(jìn)入危機(jī)期了。市場(chǎng)反映出的情況是，房?jī)r(jià)在上升，交易的多是期房，因?yàn)橥顿Y者喜歡買(mǎi)首付比較少的期房，而自住者的購(gòu)房動(dòng)力在走下坡路。至于危機(jī)不一定立即就會(huì)爆發(fā)，還要等到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)際環(huán)境出現(xiàn)變化時(shí)才會(huì)找機(jī)會(huì)向下走。我看到內(nèi)地現(xiàn)在也是資金大量流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有些房?jī)r(jià)升得比較高的地方已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格跟廣大群眾購(gòu)買(mǎi)力有一定差距的情況，不過(guò)這都還處在危機(jī)期的初級(jí)階段。
　　面對(duì)央行房貸新政，有人說(shuō)是一個(gè)地方生病讓全國(guó)吃藥，我相信應(yīng)該是什么地方有病就什么地方吃藥比較合理。但是吃什么藥也要非常小心，因?yàn)橐坏┯盟幪�重，把房地產(chǎn)投資環(huán)境破壞之后，再要救回來(lái)也是不容易的。香港1997年之后特區(qū)政府以為把房地產(chǎn)價(jià)格壓下來(lái)就可以改善人們生活，可以使生產(chǎn)力、競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，但結(jié)果正好相反。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格跌下來(lái)后，人們儲(chǔ)存在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的財(cái)富都蒸發(fā)掉了，人們的消費(fèi)能力、再投資能力都受到很大的破壞，變成整個(gè)經(jīng)濟(jì)都蕭條下來(lái)，后來(lái)政府想了很多新的措施來(lái)支持房地產(chǎn)，也搞了很多年才補(bǔ)回來(lái)。
　　同時(shí)，我認(rèn)為房貸利率的增加對(duì)房?jī)r(jià)不一定會(huì)產(chǎn)生很大影響，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)處在何種程度。因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金要的是投資回報(bào)率，如果投資回報(bào)大大高于投資成本，就不會(huì)去管利率百分之零點(diǎn)幾的增加了。香港在上世紀(jì)70年代末80年代初時(shí)有一段時(shí)間利率不斷增加，從10%增加到22%，這段時(shí)間利率又增加，房?jī)r(jià)也上升，但是完全沒(méi)有影響。現(xiàn)在內(nèi)地也有這種情況，上海房?jī)r(jià)的增幅最近一段時(shí)間可能是20%、30%，加上1%的利率，對(duì)自住者可能有影響，投資者卻根本不放在心里。再看看香港前幾年利率不斷下跌，但房?jī)r(jià)也是不斷地下跌，不會(huì)因?yàn)槔�率下跌大家就都去買(mǎi)房。同樣，單獨(dú)的成本上升，是不能把投資的需求完全破壞的。
　　我看到了上海房?jī)r(jià)的上漲，認(rèn)為可能本身就值這個(gè)價(jià)錢(qián)。以前是經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有充分發(fā)展起來(lái)，地區(qū)流動(dòng)比較小，現(xiàn)在全國(guó)有錢(qián)當(dāng)然也應(yīng)該在房?jī)r(jià)上反映出來(lái)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是儲(chǔ)存財(cái)富的一個(gè)主要工具，現(xiàn)在全國(guó)富起來(lái)了，房?jī)r(jià)應(yīng)該也是上升的。而上海是全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的地方，所以全國(guó)的有錢(qián)人都跑到上海去買(mǎi)房子也是很正常的情況。所以我覺(jué)得出現(xiàn)的情況是，上海的房?jī)r(jià)不僅是反映上海人的購(gòu)買(mǎi)力，還反映了全國(guó)人投資的偏好。