宏觀調控政策出臺之后，上海房價還在狂飆，房地產(chǎn)稅收政策的調整，已經(jīng)成了政府手中最后一張王牌？　

　　房價漲得太快，已經(jīng)變成上海樓市不得不去面對與解決的問題。在各類宏觀調控政策之后，房價還在狂飆，當越來越多的人依舊將希望放在政策效用之上的時候，房地產(chǎn)稅收政策的調整，已經(jīng)成了承載這種希望的最大寄托。

　　加稅方案

　　事實上，出乎大多數(shù)人的意料，與先前風傳物業(yè)稅即將出臺不同，上海房地產(chǎn)加稅已經(jīng)不是一個傳聞，而是作為一個方案正在醞釀之中。

　　據(jù)內部人士透露，為了使上海樓市平穩(wěn)發(fā)展、抑制投機，房地產(chǎn)加稅方案已經(jīng)由市財政局和房地局向人大提出，之所以沒有對外透露，只是因為這一政策的出臺，影響巨大，且可能帶來副作用，因此，政府對此的態(tài)度十分謹慎。

　　根據(jù)這次提交的方案，在二手房交易中，將征收5%的營業(yè)稅、20%-60%的所得稅、20%-60%的增值稅以及4%的附加稅。換言之，一套房子即使沒有利潤，也可能要交付9%的稅，而有利潤的房子，稅則可能占到利潤的50%。

　　然而，稅收杠桿是不是就能真的起到效果？在2004年，杭州就曾經(jīng)出臺過類似的政策，對二手房交易征收20%的個人所得稅。按照這一規(guī)定，個人出售自有住房(包括商品房、房改房)的所得應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收20%的個人所得稅。而這一政策也被認為是杭州市政府為阻止炒房行為、過濾樓市泡沫而開出的一劑猛藥。

　　然而，事與愿違。杭州樓市并沒有走上一條平穩(wěn)發(fā)展的道路，相反，還成了一手房繼續(xù)火爆，而二手房市場行情驟冷的“畸形”現(xiàn)象。而抑制炒房行為，制止房價過快上漲的意圖，也由于賣方轉嫁交易成本而落空。

　　直至2004年9月1日起，杭州暫停辦理征收20%房產(chǎn)個所稅。

　　至于杭州政策之所以會失敗，業(yè)內普遍的看法是：高稅率下很多人會想方設法逃稅、避稅，執(zhí)行效果未必理想。

　　另一個關鍵在于，炒房行為目前確實存在，但二手房交易并非都是炒房，對二手房交易都征收20%所得稅，勢必遏制正常的房地產(chǎn)投資行為。

　　“上海肯定不會‘一刀切’�！笔聦嵣希�在2004年下半年上海對于辦公樓、別墅、老洋房等高檔物業(yè)交易就開始了征收高額增值稅的措施，高檔房產(chǎn)的交易方被要求付出總價5%或是差額27%的增值稅額。

　　據(jù)知情人士透露，其他二手房加稅政策之所以沒有動，是因為技術上還有很多難度，而且加稅也需要一個周期。由于目的只在于限制投資，因此可能有五年不賣，稅收全免的提議，但目前還存在爭議。

　　至于該政策究竟何時出臺，該人士表示，這完全取決于未來半年上海房價的走勢，“未必全部出臺，也有可能暫緩�！�

　　上半年打雷，下半年下雨

　　“上半年先‘吹風’，下半年再落實�！边@就是上海市房地局對加稅政策的最初構想，而這樣的處事方式也與其一貫風格所吻合。

　　先看市場走勢，再出臺政策，也成了上海市政府力求市場平穩(wěn)發(fā)展、不希望有太大波動的心態(tài)表現(xiàn)。

　　在2004年，“期房限轉”和“降低預售標準”兩項政策的出臺，也成為政府態(tài)度的最好注腳。

　　早在2003年末，即有上海媒體將上海市政府擬出臺限制期房轉讓政策的消息傳得沸沸揚揚。同年12月3日，上海市政府發(fā)言人焦揚首次向外界透露，在繼續(xù)鼓勵自住性住房消費的同時，上海將控制投資需求。為限制購房中的短期炒作，上海市房地局正在醞釀有關期房不得轉讓的政策。

　　4月26日，“期房限轉”終于出臺。這一政策，雖然在消息剛出時亦被認為影響重大，但經(jīng)過長時間的醞釀之后，已經(jīng)大大緩沖了該政策出臺后對市場的沖擊。

　　事實上，作為一個基本確立的市場信息，在長達半年的時間里，市場對其產(chǎn)生的作用已經(jīng)完全吸收。換而言之，一個政策產(chǎn)生影響，并不是從其正式實施的那天起，而是在它信息逐步明晰的過程中，漸漸消化。

　　這一過程，在考慮加稅政策出臺時，也被有關部門認做是“相當有必要”。

　　而可能發(fā)生的情況還有另外一種。在去年4月，上海市傳出降低普通商品房預售標準的政策消息。

　　5月31日，上海市房屋土地資源管理局副局長龐元透露，本市正在研究是否降低普通商品房預售標準的政策，相關的調查摸底已于5月下旬完成。而如果政策出臺，這部分提前上市的普通住宅商品房供應量將達到500萬平方米，加上今年將竣工供應的300萬平方米配套商品房，市場將大大放量。

　　然而，原本被視作平抑房價最重一擊的政策，卻最終慢慢淡出人們的視線。

　　而當時據(jù)了解房地局情況的人士透露，房地局對待該政策的態(tài)度可能是，在前期政策有效果，并且已經(jīng)達到“心理成效”的前提下低調處理�！皩τ谶@個市場可能下滑的最大信號的把握要慎重，沒必要，就不出�！�

　　由這兩個政策的對比，在一定程度上，也能判斷上海市政府未來在對待“加稅政策”上的態(tài)度。

　　上海市社會科學院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)曾經(jīng)在接受記者采訪時指出，政策影響在目前的國內房地產(chǎn)市場依舊舉足輕重，但落點是否正確才是影響市場的關鍵。

　　把希望轉向稅收領域，從收縮利潤來擠壓投資，這張牌的威力無庸置疑，但怎么出，還要看政府對整個市場未來的判斷與預期。

　　那么，在最后一招懸而未決的現(xiàn)在，上海房地產(chǎn)市場究竟處在一個什么樣的境地呢？

　　繼續(xù)托市還是挑破泡沫

　　上海市政府對房地產(chǎn)市場的托市策略，早已經(jīng)是公開的秘密。但是現(xiàn)在，上海市政府不得不面臨兩難的選擇，是繼續(xù)托市還是挑破樓市中的泡沫，以達到讓樓市安全軟著陸的目標。

　　在2004年上半年，媒體曾經(jīng)熱傳，當時上海投資性購房的比例約為16%，而國際上通行的警戒線是20%。

　　此后，又有研究機構公開表示，經(jīng)過半年跟蹤調查，上海房產(chǎn)市場投資比例從去年的15%—16%左右降到11%左右。

　　事實上，上海市房地局確實有做過類似的調查，但都限于局部，沒有擴展至全市。在最近一次的調查中，房地局通過物業(yè)管理公司對浦東兩年內新建成的商品房進行了一次摸查，而得出的結果是，在已經(jīng)購買了這些商品房的房主中，一次沒來的將近50%。

　　這也許就是房價壓力蔓延的最初動力。

　　上海房地局的一位官員向記者感嘆，2005年上海市房地產(chǎn)政策的目標相對以往，更明確簡單，而取代“不能跌，也不能漲太快”的目標就是“居者有其屋”，在以后無論是從土地供應還是其他政策的調整上，都會以這個目標為基礎。

　　“上海的房地產(chǎn)市場，之所以會被很多人看作是個暴利行業(yè)，在一定程度上就是因為政府在應對問題的時候有一種‘徘徊’心態(tài)�！�

　　這一現(xiàn)象在2004年來尤其明顯，下大力氣干預，還是靠市場自身來調節(jié)，對于這一問題的把握上，政府一直處于“徘徊”的階段。而處于這樣一種環(huán)境下的上海樓市，其發(fā)展在一定程度上是脫開了市場和調控的雙重壓力，才呈現(xiàn)出一種瘋狂上漲的態(tài)勢。

　　而這種“徘徊”的心態(tài)，可能在今年得到改善。在以后無論是從土地供應還是其他政策的調整上，都會以“居者有其屋”的目標為基礎。

　　與抑制投機的加稅方案相對應的是，上周，上海中低收入家庭2005年度申請購房貸款貼息家庭人均年收入受理標準已確定。

　　上海市財政局最近公布本市中低收入家庭2005年度申請購房貸款貼息的家庭人均年收入受理標準為16683元。該標準2003年度為13250元，去年為14867元，今年申請購房貸款貼息的中低收入家庭人均年收入受理標準比去年提高了約12.2%，而受益范圍也因此擴大。

　　可以預見，上海政府為了新的目標，正在擔負起更多的責任�；蛟S，這種責任才是緩解市場真正的最后武器。