發(fā)布時(shí)間：2005-3-16來源：市場(chǎng)報(bào)
“房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，需引起密切關(guān)注”。這是央行半年多來第二次對(duì)房?jī)r(jià)上漲發(fā)出警示。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否存在“泡沫”？政府有關(guān)部門、專家學(xué)者看法不一。日前，記者就房地產(chǎn)泡沫中的焦點(diǎn)問題，采訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容博士。
泡沫越吹越大是不爭(zhēng)事實(shí)
記者：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在很興旺，有的樓盤一開盤百姓就排隊(duì)購房，惟恐買不到。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為2020年以前，城鎮(zhèn)居民快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)有很大的需求，現(xiàn)在是供需兩旺，何來泡沫？
易憲容：需要和需求是兩個(gè)不同的概念，不能混為一談。需要只是一種潛在的需求，潛在需求不等于真實(shí)需求。盡管一個(gè)人對(duì)住房有很迫切的需要，但如果沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力，則只是一種需要，并不會(huì)形成需求。住房需要并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展只能是有效需求成熟的結(jié)果。
如某個(gè)城市5年后要增加多少人口，需要多少住房，這就是潛在需求，不等于這部分增加的人都能買房。許多人現(xiàn)在在買房，你有沒有想過這些人購房的錢是誰出的？據(jù)我所知，不少家庭是一家人湊錢付首付，年輕一輩的把父母親的養(yǎng)老保險(xiǎn)金都花掉了，其余的錢靠按揭，這里面還貸的風(fēng)險(xiǎn)是很高的。假如經(jīng)濟(jì)往下走，遭遇失業(yè)怎么辦？父母親生病怎么辦？所以，現(xiàn)在的需求是銀行貸款吹大了的需求，其背后，存在還貸的風(fēng)險(xiǎn)，利率變化的風(fēng)險(xiǎn)，還有父母親養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這樣的需求是建立在風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高的基礎(chǔ)上的。也就是說，這個(gè)需求里存在相當(dāng)大的泡沫。
記者：有一種看法認(rèn)為，國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是好的，宏觀調(diào)控初見成效，因此，房地產(chǎn)不存在泡沫。這樣認(rèn)識(shí)對(duì)嗎？
易憲容：中國(guó)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在很大程度上是以房地產(chǎn)為核心的。近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)不僅是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，也是企業(yè)獲得暴利的最突出的行業(yè)。之所以房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，不僅在于銀行的信貸消費(fèi)啟動(dòng)了國(guó)人最終需求，而且房地產(chǎn)業(yè)成了各個(gè)地方短期內(nèi)業(yè)績(jī)大見成效的標(biāo)志。說房地產(chǎn)是核心，你不妨看一看，政府大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材哪一個(gè)不是與房地產(chǎn)有關(guān)？北京2003年的GDP增長(zhǎng)有30％以上來自房地產(chǎn)，2004年的固定資產(chǎn)投資有50％以上來自房地產(chǎn)。其實(shí)，房?jī)r(jià)的高低是宏觀調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，房?jī)r(jià)跌了，調(diào)控成功；房?jī)r(jià)漲了，電力、煤炭、鋼材、建材都緊張，調(diào)控就還沒到位，還沒有見成效�，F(xiàn)在，房?jī)r(jià)還在漲，鋼材價(jià)格又回升了。你說房地產(chǎn)有沒有泡沫？
記者：有開發(fā)商稱房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高，你怎么看？
易憲容：地價(jià)與房?jī)r(jià)，孰因孰果？顯而易見。如北京，“8·31”大限之后曾有過土地交易，但市場(chǎng)反映冷靜，根本就很少人進(jìn)入市場(chǎng)�？梢哉f，目前房地產(chǎn)商開發(fā)的土地基本上是在“8·31”大限之前獲得的。據(jù)有關(guān)資料，在2003年的8個(gè)月里，北京市就有近1.1億平方米在這個(gè)時(shí)間內(nèi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而這些土地相當(dāng)于北京市前10年房地產(chǎn)使用土地的總和。也就是說，一些房地產(chǎn)商在獲得廉價(jià)的土地后，希望通過造勢(shì)的方式來轉(zhuǎn)移民眾的視線、推高房?jī)r(jià)，以便謀取暴利。
其次，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響有一個(gè)相當(dāng)滯后期。即使地價(jià)的上漲對(duì)房?jī)r(jià)影響較大也會(huì)是一年以后的事情。面對(duì)目前的房地產(chǎn)泡沫，今日地價(jià)急升，日后民眾是否有足夠承接能力是相當(dāng)不確定的，房地產(chǎn)泡沫隨時(shí)都有可能由此而破滅。房地產(chǎn)商借政策的出臺(tái)極力推高房?jī)r(jià)、極力迷惑民眾進(jìn)入房地產(chǎn)，一方面以此用最快速度獲得暴利，另一方面又進(jìn)一步吹大房地產(chǎn)泡沫。到那時(shí)，即使是洪水滔天，對(duì)他們不會(huì)有多少影響，因?yàn)殄X早已落袋平安。
實(shí)際上，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)是不同的利益集團(tuán)利益之爭(zhēng)。地方政府、開發(fā)商、銀行都希望把這個(gè)泡沫越吹越大，希望有人來接房地產(chǎn)泡沫的最后一棒，而最后受害者只能是購房的弱勢(shì)民眾。
判斷標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)不能例外
記者：對(duì)房地產(chǎn)是否存在泡沫，眼下判斷的標(biāo)準(zhǔn)不大一樣，有的說不能用國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)來衡量中國(guó)的情況，中國(guó)是否應(yīng)該例外？
易憲容：經(jīng)濟(jì)發(fā)展在國(guó)與國(guó)之間有不同之處，但是有許多東西是相通的。對(duì)于什么是房地產(chǎn)泡沫，盡管如何來界定早已是眾說紛紜。但是有幾點(diǎn)衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是基本的。一是房?jī)r(jià)收入比，二是房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度的關(guān)系，三是商品房的空置率等。
對(duì)于房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際慣例是在3－6倍，北京、上海等大城市早已超過12倍以上了。有問卷調(diào)查表明，在北京、上海一些大城市有90％以上民眾都認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，房地產(chǎn)有泡沫。對(duì)于房地產(chǎn)投資，盡管宏觀調(diào)控后增幅有所回落，但去年1－9月份仍然上升28％以上，特別是大中城市更為明顯，如北京去年的固定資產(chǎn)投資有50％是房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，其中房?jī)r(jià)上漲10％以上的城市有9個(gè)。特別是在上海，城市中心地帶的房?jī)r(jià)在成倍成倍的飆升，如上海北京西路的國(guó)際麗都城房?jī)r(jià)由2002年的1.4萬元/平方米飆升至現(xiàn)在2.6萬元/平方米。
對(duì)于房地產(chǎn)的空置率問題，2003年全國(guó)空置房面積達(dá)到1.25億平方米，空置率已達(dá)到26％。2004年11月末，全國(guó)商品房空置面積為9985萬平方米，同比下降3.3％。這種下降既可能是投機(jī)需求增長(zhǎng)導(dǎo)致，也可能是開發(fā)商把空置率轉(zhuǎn)移到購房者手中了，即不少購房者購房后的空置率甚高。因?yàn)�，在我看來，空置率�?yīng)該有三種計(jì)算方式：一種國(guó)際通行的空置率計(jì)算方式是全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積；一種是中國(guó)的計(jì)算方式即空置商品房面積除以最近三年竣工面積之和；還一種購房者購房后沒有出租與出售等待機(jī)會(huì)的住房。如果把后一種情況考慮在內(nèi)，中國(guó)一些大城市住房空置率一定會(huì)出奇之高。
記者：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)過熱只在局部地區(qū)，許多地方并未過熱，因此，不能說房地產(chǎn)存在泡沫。
易憲容：房地產(chǎn)泡沫都是區(qū)域性的，它本來就只能集中在一個(gè)或幾個(gè)城市，本來就沒有全國(guó)都出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的可能。如果說在中國(guó)大城市出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，還要用小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價(jià)格來比較嗎？房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在主要集中在上海、浙江、北京、重慶、沈陽、天津等地，那里的房?jī)r(jià)上漲泡沫成分較大，特別是上海房?jī)r(jià)幾乎是翻番上漲。幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或重要的中心城市房?jī)r(jià)猛漲形成泡沫，就會(huì)影響全局。2004年1－11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格2759元/平方米，同比上漲12.5％。上海如果不對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整，今明兩年泡沫肯定會(huì)破滅，那么，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)影響就很大。
房地產(chǎn)業(yè)泡沫危害巨大
記者：房地產(chǎn)泡沫一旦破滅會(huì)帶來什么危害？
易憲容：房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)志是房子價(jià)格與實(shí)際價(jià)值背離。多數(shù)情況下，房?jī)r(jià)不斷上漲，許多人加入投機(jī)和投資買房行列，在“羊群效應(yīng)”下，投機(jī)和投資者不斷增加，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，需求就急劇下降，房?jī)r(jià)就繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。購房者多數(shù)高價(jià)按揭，房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會(huì)拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)情況看，基本上把整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國(guó)內(nèi)銀行體系上，無論是房地產(chǎn)業(yè)還是個(gè)人消費(fèi)信貸都如此。這就孕育很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫破滅，最后承擔(dān)者只能是國(guó)內(nèi)各銀行。
房地產(chǎn)是個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，它的上游是建筑材料、鋼鐵、煤電、運(yùn)輸，都是資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)過剩，經(jīng)濟(jì)趨于蕭條。因此，房地產(chǎn)泡沫帶來的危害不僅僅限于行業(yè)本身，而且影響到其他許多行業(yè)。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。
記者：房地產(chǎn)泡沫破滅，國(guó)內(nèi)外都有過，能簡(jiǎn)單說說破滅的后果嗎？
易憲容：國(guó)內(nèi)上世紀(jì)90年代初，海南房地產(chǎn)泡沫破滅大家應(yīng)該不會(huì)忘記。泡沫最終給海南留下450多萬平方米的空置商品房，報(bào)建面積1600多萬平方米的“半拉子”工程，2萬多公頃的閑置土地和500多億的積壓資金。至今海南的經(jīng)濟(jì)還起不來。香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，樓價(jià)從1999年最高峰開始持續(xù)下跌，6年來跌幅累計(jì)達(dá)65％，港人財(cái)富蒸發(fā)2.2萬億元。國(guó)外，日本上世紀(jì)80年代6大城市地價(jià)指數(shù)10年間上漲5倍，泡沫鼎盛時(shí)期市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后泡沫破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，銀行壞賬高達(dá)6000億美元，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期，而且十多年無法振興。
記者：面對(duì)現(xiàn)狀，政府應(yīng)該如何保持房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展？
易憲容：我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額已從1998年末的3106億元急速放大至2003年的21327億元，房貸業(yè)務(wù)瘋狂增長(zhǎng)。對(duì)此，政府可以收縮信貸，將所謂的需求降下來。銀行對(duì)貸款人的償還能力要嚴(yán)格審查，誰弄虛作假誰負(fù)責(zé)，不能開一張證明就可輕易貸到錢，大力控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。政府對(duì)投機(jī)炒房可以實(shí)行高稅收，購進(jìn)的房子在規(guī)定的期限內(nèi)不能出售。經(jīng)濟(jì)適用房本是為了解決困難居民居住問題的，為什么5年后就能上市呢？政府還可以規(guī)定每戶限購1套住房，抑止投機(jī)炒房和投資，韓國(guó)就有這樣的規(guī)定。總之，為了保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，政府可以利用土地政策、稅收政策、信貸政策等進(jìn)行調(diào)控。