發(fā)布時(shí)間：2005-3-15來(lái)源：南方周末
“不要談房?jī)r(jià)，一談房?jī)r(jià)我就暈。”3月4日，全國(guó)人大代表、上海發(fā)改委副主任俞國(guó)生對(duì)團(tuán)團(tuán)圍住的中外媒體記者說(shuō)。
2004年，上海房?jī)r(jià)在高企的基礎(chǔ)上又追漲14.6%，住宅商品房均價(jià)達(dá)到6385元／平方米，在宏觀調(diào)控進(jìn)行的一年中，房?jī)r(jià)仍在飆升，不僅讓市民抱怨、地方官員頭痛，更加劇了對(duì)上海房地產(chǎn)可能出現(xiàn)泡沫的廣泛擔(dān)憂。
實(shí)際上，上海并不是惟一面臨問(wèn)題的城市，去年全國(guó)35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%，宏觀調(diào)控在過(guò)去一年雖然成功抑制了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，但并沒(méi)有勒住房?jī)r(jià)往前沖的韁繩，而房?jī)r(jià)與居民實(shí)際可承受能力之間的不斷背離，恰恰被認(rèn)為是滋生多種問(wèn)題———包括金融風(fēng)險(xiǎn)———的溫床。對(duì)這些問(wèn)題的擔(dān)心，演化成持續(xù)不斷的激烈爭(zhēng)論———中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫以及泡沫是否會(huì)破裂，爭(zhēng)論影響到對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的措施和力度的選擇，而背后隱藏的利益之手也使房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控面臨復(fù)雜局面。
房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，牽涉到上下游漫長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，并且直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶的住房需求，持續(xù)飆升的房?jī)r(jià)表明，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控還遠(yuǎn)不能結(jié)束，問(wèn)題是，下一步，房地產(chǎn)業(yè)要如何調(diào)？
3月5日，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中部分回答了這一問(wèn)題，在談到今年政府工作任務(wù)之一是“保持價(jià)格總水平基本穩(wěn)定”時(shí)，溫總理特別指出“重點(diǎn)是抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。
這意味著，繼控制房地產(chǎn)投資規(guī)模之后，穩(wěn)定房?jī)r(jià)將成為下一步宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。
投資規(guī)模下去了，房?jī)r(jià)上來(lái)了
2004年4月28日，國(guó)務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國(guó)半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓。5月初，發(fā)改委和央行、銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策的協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》。
這兩記令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“聞風(fēng)喪膽”的重拳，實(shí)際上有著更為寬泛的出臺(tái)背景。
2004年年初，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上面臨著非常嚴(yán)峻的關(guān)口：一方面是濫占耕地現(xiàn)象嚴(yán)重，糧食連續(xù)5年減產(chǎn)，2003年末意外出現(xiàn)的糧價(jià)上漲在2004年初并未止步，釋放出需要加強(qiáng)糧食安全的強(qiáng)烈信號(hào)；另一方面，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)猛，特別是諸如鋼鐵、能源等行業(yè)投資過(guò)度擴(kuò)張，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的苗頭。中央政府亟需出臺(tái)舉措，保證糧食供應(yīng)以及穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)，在這樣的背景之下，出臺(tái)了上述兩大措施，這兩大措施的出臺(tái)直接牽連到房地產(chǎn)業(yè)。
銀根和地根同時(shí)收緊，令房地產(chǎn)商們頓時(shí)拮據(jù)起來(lái)。江蘇的銀行執(zhí)行得尤為嚴(yán)厲，從5月開(kāi)始，鋼鐵、房地產(chǎn)等重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)的貸款發(fā)放全部停止，部分商業(yè)銀行甚至連銀票貼現(xiàn)業(yè)務(wù)都不做。一些得不到貸款的房地產(chǎn)企業(yè)不得不求助江浙游資，溫州一帶的民間高利貸利息一度達(dá)到30%。
8月，房地產(chǎn)投資被勒住了。央行發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，“1月-6月，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)28.7%，增幅比一季度回落12.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落5.3個(gè)百分點(diǎn)”，并認(rèn)為“當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果顯著”。
但是新的問(wèn)題也出現(xiàn)了，在房地產(chǎn)投資規(guī)模被控制住的同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格在幾個(gè)月里連續(xù)出現(xiàn)了超過(guò)16%的平均漲幅。
“在需求沒(méi)有變化甚至上升的情況下，供給減少，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲�！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所謝岳來(lái)博士分析說(shuō)。
央行2004年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也適時(shí)發(fā)出警示：“值得注意的是，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)價(jià)格上漲，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格。”
10月底，央行采取實(shí)際行動(dòng)，宣布調(diào)高利率27個(gè)基點(diǎn)，這一舉措被認(rèn)為對(duì)平抑房?jī)r(jià)、改變房地產(chǎn)商的投資預(yù)期和老百姓的消費(fèi)預(yù)期有積極影響。人們預(yù)期，因?yàn)榫o縮地根和銀根使在過(guò)去數(shù)月迅速抬高的房?jī)r(jià)，有可能得到對(duì)沖。
11月初，一向火爆的南京土地市場(chǎng)意外地門庭冷落，連續(xù)多塊土地流拍。南京的河西新城受此影響，房?jī)r(jià)破天荒地下滑，開(kāi)發(fā)商們被迫通過(guò)打折及送車位等方式變相降低房?jī)r(jià)，人們一度認(rèn)為其他城市房?jī)r(jià)會(huì)接踵下跌。
不過(guò)，在南京樓市發(fā)生變化的同時(shí)，其他城市的樓市并沒(méi)有受到太大影響。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2004年全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格為2549元／平方米，依然比上年上漲了約15.2%。
利益之手推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲
實(shí)際上，房?jī)r(jià)的上漲，除了受緊縮地根和銀根的直接影響外，還有更為復(fù)雜的內(nèi)因，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的有多方力量：地方政府、開(kāi)發(fā)商、投資者以及普通購(gòu)房者。
杭州是全國(guó)房改政策踩住剎車比較早的城市，土地招拍掛制度也在此最先試點(diǎn)。去年4月，當(dāng)時(shí)杭州市政府因其實(shí)行“限制性土地供給政策”正被各方關(guān)注。這是一種壓縮供給的政策，其效果會(huì)逐漸形成買方市場(chǎng)，出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，間接帶動(dòng)地價(jià)上漲。
房?jī)r(jià)和杭州一樣扎眼的南京，采取了另一種方式———大規(guī)模的拆遷，制造被動(dòng)需求，從而改變供求關(guān)系，其市內(nèi)的已經(jīng)十幾年的二手房都已經(jīng)超過(guò)每平方米6000元。
對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，地方政府的心情比較復(fù)雜。
由于分稅制加重了地方政府的財(cái)政壓力，在進(jìn)行城市化建設(shè)和工業(yè)化的過(guò)程中，地方政府必須依靠土地出讓和房地產(chǎn)企業(yè)的稅收補(bǔ)充財(cái)政資金。
據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，近3年全國(guó)土地出讓金收入累計(jì)達(dá)9100多億元。一些市、縣、區(qū)的土地出讓金收入已經(jīng)占到財(cái)政收入的一半。
在政府控制土地供給的情況下，房?jī)r(jià)和地價(jià)往往因循相生，相互借力崛起，此中門道，甚是巧妙。去年底的住交會(huì)上，連遠(yuǎn)在內(nèi)蒙古的一個(gè)偏遠(yuǎn)城市的市長(zhǎng)，也不辭辛苦地趕到上海向各位大腕取經(jīng)。
但是，房?jī)r(jià)漲幅太大或者房?jī)r(jià)下跌，地方政府也不樂(lè)見(jiàn)。房?jī)r(jià)漲幅太大，不僅會(huì)引起當(dāng)?shù)匕傩盏牟粷M，也往往直接醞釀金融風(fēng)險(xiǎn)；而房?jī)r(jià)下跌，不僅直接影響到房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的收益，而且往往牽動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放慢。南京的一位地方官員道出了各地方政府的心聲，“房?jī)r(jià)最好是微幅上漲”。
房地產(chǎn)商們雖然沒(méi)有地方政府那種能大幅改變供求關(guān)系曲線的能力，但它們可以通過(guò)種種手段，制造信息不對(duì)稱，比如虛報(bào)銷售套數(shù)，故意制造恐慌局面，從而讓已經(jīng)扭曲的供求曲線進(jìn)一步變形。
其次，房地產(chǎn)具有投資屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求曲線被另一種力量進(jìn)一步改變。
2004年，各大城市的老百姓接受了一個(gè)新詞匯——“溫州炒房團(tuán)”，在杭州和南京分別被演化為“炒房客”和“房蟲(chóng)”。一度被視為房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)椎乃麄�，代表了一批利用此輪房�(jī)r(jià)上漲，不斷套利的國(guó)內(nèi)群體。在蘇州，甚至出現(xiàn)了同時(shí)操作十余套住宅的超級(jí)房蟲(chóng)。
與此類似，巨額豪賭人民幣升值的國(guó)際熱錢，已悄無(wú)聲息地集中到上海、北京等一線大城市的樓市之中。雖然表面上擁有的項(xiàng)目不多，但通過(guò)種種方式隱身幕后，其規(guī)模驚人，央行金融研究處的一位研究員估計(jì)，有數(shù)百億美元之多。
這些投資者的加入，進(jìn)一步放大了原已變形的曲線。幾方因素的疊加，從而使得政府的調(diào)控政策不能迅速傳導(dǎo)。
根據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的研究，2003年我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格的實(shí)際值與經(jīng)濟(jì)基本面決定的理論值之間的失衡為4.5%；2004年兩者之間的失衡呈進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)，部分城市超過(guò)了20%。不少城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者收入的增長(zhǎng)速度。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)已經(jīng)成為必然。
如何扼住房?jī)r(jià)上漲
如何穩(wěn)定房?jī)r(jià)？“中國(guó)的房地產(chǎn)是個(gè)不完善的市場(chǎng)，不能單純依靠貨幣手段，必然輔以行政手段�！比ツ暝诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上異軍突起的順馳集團(tuán)董事局主席汪浩說(shuō)。
行政手段如何發(fā)揮呢？最關(guān)鍵之處在于，地方政府“端正自己”，停止人為改變供求關(guān)系，并出臺(tái)措施，規(guī)范市場(chǎng)，讓真實(shí)的供需關(guān)系反映出來(lái)。
目前長(zhǎng)三角的一些地方政府已經(jīng)著手制定地方法規(guī)，完善土地招投標(biāo)制度。
比如，南京市政府針對(duì)一度期房炒作之風(fēng)甚烈的情況，專門出臺(tái)措施，防范期房炒作，包括實(shí)行房屋銷售數(shù)據(jù)上網(wǎng)等措施增加房地產(chǎn)交易的透明度。
一直備受關(guān)注的上海市，3月6日出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。這個(gè)文件引人關(guān)注的地方在于，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房貸款進(jìn)行貼息，同時(shí)，對(duì)個(gè)人居住未滿一年即出售普通住房加稅。這些市場(chǎng)化手段的采用被認(rèn)為將有利于抑制房地產(chǎn)泡沫。此外，幾乎是在同一時(shí)間，上海市房屋土地資源管理局更是一連查封了7個(gè)涉嫌違規(guī)炒賣的樓盤，這些樓盤被指通過(guò)反復(fù)簽訂、撤銷房屋定金合同來(lái)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)。
這些跡象使市場(chǎng)人士更加傾向認(rèn)為，政府下一步將采取幾方面的措施：一是有望適度增加土地供應(yīng)、降低土地招投標(biāo)價(jià)格；二是會(huì)致力于商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，大幅度增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量以及放寬經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房限制；三是有可能通過(guò)持續(xù)加息、加大稅收等市場(chǎng)手段，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)需求。
國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖則認(rèn)為，房?jī)r(jià)要得到平抑，房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，要害在于“政府要停止直接干涉市場(chǎng)，而更多使用稅收、利率等市場(chǎng)杠桿來(lái)改善宏觀管理”。另外，不宜采用一刀切的辦法，而應(yīng)該因地制宜，“比如重慶、大連和杭州的情況就有很多差別”。