近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)利空不斷。剛剛過完年，就遭遇高院關(guān)于住房抵押貸款司法解釋的當(dāng)頭一棒；剛出爐的總理政府工作報(bào)告把遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲作為今年平抑物價(jià)的重點(diǎn)之一。前天，上海市政府開始出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，對(duì)于購(gòu)買期限不足1年的住房轉(zhuǎn)讓差額部分征收5%的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)打擊一些操縱市場(chǎng)的行為。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的此情此景和2001年的股票市場(chǎng)是何等的相似！
　　2001年初，就在投資者憧憬牛市還會(huì)繼續(xù)的時(shí)候，首先發(fā)生了著名的“中科創(chuàng)業(yè)”股票操縱案件，接著是“銀廣夏造假案”和“基金黑幕事件”。短短的幾個(gè)月之后，對(duì)政策敏感的投資者開始離開證券市場(chǎng)，而大部分投資者依然抱有僥幸心理，不愿意承認(rèn)政策的巨大變化。當(dāng)時(shí)，政策上最大的變化就是加強(qiáng)了對(duì)操縱市場(chǎng)行為的監(jiān)管，觸動(dòng)管理層神經(jīng)的是對(duì)股市不斷上漲所積累的金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心。事實(shí)表明，高層的擔(dān)心是有道理的，從2001年以來，證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不斷釋放，給后來的金融監(jiān)管和調(diào)控工作帶來了巨大的挑戰(zhàn)。
　　四年前股票市場(chǎng)面臨的問題，如今擺在了房地產(chǎn)市場(chǎng)面前。經(jīng)過4年的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款已經(jīng)占了銀行總量相當(dāng)?shù)谋戎�，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)越積越高，已經(jīng)引起了高層的充分重視。有些城市的房地產(chǎn)貸款占新增加貸款的比例竟然超過70%！以上海市為例，在房地產(chǎn)貸款高速增長(zhǎng)的同時(shí)，上海的房地產(chǎn)價(jià)格一路飚升，很多樓盤的價(jià)格在最近2年漲了2倍。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，這是永遠(yuǎn)的真理。值得注意的是，在春節(jié)過后，人民銀行上海分行給總行遞交了一份關(guān)于上海房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)告。筆者認(rèn)為，它將是房地產(chǎn)市場(chǎng)從牛市轉(zhuǎn)入熊市的分水嶺。
　　相似的還不止這些，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的學(xué)術(shù)爭(zhēng)論與當(dāng)年的股票市場(chǎng)的爭(zhēng)論也是如出一轍。2001年，上證綜合指數(shù)突破2100點(diǎn)時(shí)，國(guó)內(nèi)關(guān)于股票市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論開始白熱化，泡沫論的一方認(rèn)為，股市平均市盈率已經(jīng)超過50倍，而成熟股市的平均市盈率都在20倍以下；股市的年換手率達(dá)到600%以上，是美國(guó)的10倍之多，投機(jī)氣氛太濃。這和2004年以來關(guān)于房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論何等相似。樓市泡沫論者認(rèn)為，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家住房收入比一般為5比1,而中國(guó)部分城市已經(jīng)超過10比1,上海達(dá)到了14比1；有些城市的投資購(gòu)房的比例達(dá)到40%，投機(jī)氣氛太濃。
　　而當(dāng)年反對(duì)股市泡沫論的一方則認(rèn)為：中國(guó)股市是新興市場(chǎng)，不能用成熟市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)來衡量中國(guó)股市。中國(guó)股市市值占GDP的比重還不到30%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的股市市值都超過GDP數(shù)值，因此，中國(guó)股市不是被高估了，而是被低估了；換手率高說明投資者積極入市，對(duì)股市充滿信心。如今反樓市泡沫論者的主要觀點(diǎn)是：中國(guó)樓市是新興的市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)增加值占GDP的比重還不到5%，而美國(guó)的房地產(chǎn)增加值占GDP的比重為10%；因此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不存在泡沫，而且可以高速增長(zhǎng)20年。這些幾乎是當(dāng)年反對(duì)股市泡沫論理由的翻版！
　　時(shí)隔三年多，當(dāng)年股市泡沫論爭(zhēng)論的余音在耳，而股指已經(jīng)從當(dāng)年的2200點(diǎn)直落到目前的1300點(diǎn)附近，孰是孰非已經(jīng)是一目了然。
　　也許有人說，即使政策改變了方向，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)很快下跌，可以暫時(shí)觀望一下。的確，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)不一樣，它是非集中交易市場(chǎng)，但世界經(jīng)驗(yàn)表明，任何投機(jī)市場(chǎng)在暴漲之后必然是暴跌。我們不應(yīng)該忘記九十年代的香港和日本的房地產(chǎn)泡沫故事。既然上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過了一個(gè)暴漲的過程，讓它保持在高位盤整或慢慢下跌是不現(xiàn)實(shí)的，就像2001年以后，讓股票市場(chǎng)不跌不現(xiàn)實(shí)一樣。
　　筆者認(rèn)為，投資者應(yīng)該從房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略性撤退，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)入熊市！