�。玻埃埃的暌潦�，北京發(fā)改委傳出消息，將進一步調(diào)整房地產(chǎn)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，從嚴(yán)控制寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，特別是北京三環(huán)以內(nèi)城中區(qū)將嚴(yán)格限制新建大型店鋪。一石激起千層浪，專家學(xué)者、開發(fā)商們議論紛紛，各抒己見：“政府為平衡城市發(fā)展格局的初衷是好的，但限制只能治標(biāo)，關(guān)鍵需要找到治本之策。”

保護:開發(fā)商愛做搖籃中的嬰兒

　　相信絕大多數(shù)對北京房地產(chǎn)政策有研究的人，聽到上述發(fā)改委的消息，心中必將浮現(xiàn)出一種似曾相識的感覺。２００１年的時候北京市商委在《北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中就明確規(guī)定“營業(yè)面積１萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展５０００平方米以上的大型超市（包括大型倉儲式商場），與相鄰大型超市之間的距離不得小于４０００米。二環(huán)路以內(nèi)近期不再新發(fā)展大型百貨店�！睍r至今日，北京發(fā)改委又再次將其提上日程，原因何在？
　　首先，是對企業(yè)的保護�！埃玻埃埃茨辏保苍�，國家放寬了商業(yè)投資渠道的政策，允許外資可以進駐北京發(fā)展百貨零售業(yè)。外資進駐北京，一方面可以活躍北京的商業(yè)投資環(huán)境，促進北京商業(yè)的發(fā)展；另一方面，不容忽視的是也給本地商業(yè)形態(tài)帶來了巨大的沖擊。”北京偉業(yè)商業(yè)策劃有限公司董事總經(jīng)理蔡宇翔認為：“三環(huán)內(nèi)的商業(yè)一般都是國有企業(yè)經(jīng)營的。因此，北京發(fā)改委的規(guī)定有保護國有資產(chǎn)的考慮。”
　　國家發(fā)改委馬少華同樣認為該規(guī)定是對三環(huán)內(nèi)企業(yè)的一種保護行為，隨著競爭壓力的降低，能使企業(yè)利潤提升或減少下滑。
　　其次，是對銀行的保護。“政府擔(dān)心企業(yè)虧損會導(dǎo)致銀行無法收回貸款�！痹隈R少華看來，某些時候政府像母親，心太軟，總擔(dān)心自己的孩子還未成熟，不具備承擔(dān)風(fēng)險的能力，因而必須要未雨綢繆，防患于未然。這與世紀(jì)金源的副總經(jīng)理朱友軍的看法不謀而合，“就拿shopingmall來講，很多投資商、開發(fā)商依靠銀行貸款，造成一定程度的銀行金融風(fēng)險，新政策的出臺對控制商業(yè)地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險也起到了很大的作用�！�
　　“不可忽視的一點，”萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶認為“寫字樓、公寓、商鋪等購買者通常不是終端消費者，而是投資者，這就產(chǎn)生了虛假的消費需求。另外，有些投資者用租養(yǎng)供，一遇到加息，房子租不出去，也同樣產(chǎn)生風(fēng)險。國家正是看到了這些虛假的消費需求所帶來的金融風(fēng)險，利用政策調(diào)控防范。”
　　另外，是對商業(yè)格局的保護與調(diào)整。
　�。玻埃埃茨甑模对律虅�(wù)部剛頒布了零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)，將原來８個類別擴大到１７類。傳統(tǒng)的大而全的百貨店已無法滿足消費者的需求，因此，未來巨型購物中心的出現(xiàn)將是對傳統(tǒng)商業(yè)和小規(guī)模零售企業(yè)的一個毀滅性打擊。
　　華貿(mào)中心商業(yè)部經(jīng)理李斌坦言，為避免資源浪費造成局部區(qū)域激烈競爭，國外對大型零售店鋪在選址、開店規(guī)模與社區(qū)影響等方面都進行了限制。而北京在三環(huán)內(nèi)限制萬米以上大賣場的開發(fā)也是有對現(xiàn)有商業(yè)格局保護的考慮。
　　有限制就會有增值。政府越限制，限制區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的增值就越大。北京今典鴻運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理馬勇認為，三環(huán)內(nèi)限建大型店鋪是政府為了規(guī)范整個房地產(chǎn)商業(yè)的發(fā)展市場，以及協(xié)調(diào)老城保護和新城發(fā)展二者關(guān)系的重要舉措。物以稀為貴，這一政策對我們來說是利好消息。無形之中通過三環(huán)很少的市場，帶動三環(huán)以外的商鋪市場。政府宏觀調(diào)控將零售網(wǎng)點進行合理布局是眼下大勢所趨。
　　最后是與國家規(guī)劃步調(diào)保持一致。據(jù)悉，２００５年初，國務(wù)院將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》以及聽證制度的草案，根據(jù)《條例》規(guī)定，今后１萬平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)項目必須進行聽證，開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。而建設(shè)１萬平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點，還必須到國務(wù)院有關(guān)部門進行聽證。李斌說：“我認為發(fā)改委出臺這政策也是基于以上整體規(guī)劃的考慮。另外，在國外許多國家都有《大店法》限制大型零售網(wǎng)點的開發(fā)以保護小規(guī)模投資人的利益。我國在幾年前就曾討論過是否也應(yīng)出臺相應(yīng)的法規(guī)，現(xiàn)在看來已經(jīng)提上日程了�！�

隱憂：不利于優(yōu)勝劣汰

　　多人看問題，視角各不同。北京發(fā)改委的這一規(guī)定將會產(chǎn)生怎樣的影響？截然不同的觀點浮出水面。
　　計劃經(jīng)濟行為治標(biāo)不治本。馬少華認為：三環(huán)內(nèi)限制建大型店鋪從本質(zhì)上說是一種計劃經(jīng)濟行為。雖說這種治標(biāo)不治本的做法比標(biāo)本兼不治有一定進步，但其弊端也不容忽視———延緩北京商業(yè)的優(yōu)勝劣汰。政府過多干涉市場經(jīng)濟會造成市場競爭的不公平性。三環(huán)內(nèi)限制建大型店鋪等商業(yè)設(shè)施使其成為稀缺資源，已建成的商場、超市等商家即使經(jīng)營不善，也可憑借自己擁有的稀缺經(jīng)營場地而有進項，甚至可以要求某些優(yōu)秀的投資者“買戶口”，類似以前買上市公司牌照，即便虧損也能賣個好價錢。這在一定程度上延緩了劣勢企業(yè)被淘汰的時間，使北京三環(huán)內(nèi)商業(yè)轉(zhuǎn)型時間滯后。同樣，銀行也是企業(yè)，不需政府過多考慮，如若虧本那是由于制度不健全、審核貸款不嚴(yán)格所造成，政府據(jù)此可以改革銀行，而不是本末倒置地去保護它。
　　管理向服務(wù)型轉(zhuǎn)變。珠江帝景項目策劃經(jīng)理胡本宇則認為，政府有這樣的決定表現(xiàn)出政府由管理向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，是有作為的，合理地利用資源，是從市場實際出發(fā)的一種有效引導(dǎo)行為。
　　“在特定歷史時期，如果某行業(yè)存在暴利的可能性過度發(fā)展必將會有過度抑制，這也屬于一種規(guī)律。”永泰地產(chǎn)銷售總監(jiān)凌煜棟認為，二、三環(huán)內(nèi)的大型商超、店鋪需靠大量人流來維持，這種集中型、吸收型的結(jié)構(gòu)與北京政府“兩軸兩帶多中心”發(fā)散型結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略背道而馳。政府希望人流分散，給整個社會體系減輕壓力。正如人體結(jié)構(gòu)，血液聚集一處會造成循環(huán)血管的堵塞，甚至崩裂，需予以控制�，F(xiàn)在二、三環(huán)內(nèi)負荷量已經(jīng)超載，再建大型商業(yè)會導(dǎo)致人流聚集，即便個別開發(fā)商利潤增加，對整個社會帶來的危害也不容忽視。
　　如今諸多不正確的發(fā)展因素，導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)紛紛受挫，先行的投資者承擔(dān)風(fēng)險最大，在其跋山涉水終于找到“蛋糕”之時，眾人再來拼搶蠶食這塊“蛋糕”，瓦解先行者應(yīng)得的回報，一定程度上攪亂了商業(yè)市場，致使很多地產(chǎn)商賠錢經(jīng)營，苦不堪言，國家及時疏導(dǎo)進行審批、控制，更有力地使更多企業(yè)不產(chǎn)生過多同業(yè)競爭，從而保證穩(wěn)定發(fā)展。