發(fā)布時間：2005-3-10來源：第一財經(jīng)日報
市場需求誕生房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)
由劉永好領(lǐng)導(dǎo)的新希望集團一手孕育的聯(lián)華信托在2003年成立之時，就被視為“口含銀勺”誕生的信托新貴。從去年3月開始，在與順馳集團合作兩個地產(chǎn)信托計劃之后，聯(lián)華信托充分意識到內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)融資市場的廣闊空間，逐漸將房地產(chǎn)信托作為該公司主營業(yè)務(wù)。“聯(lián)信·寶利”產(chǎn)品就是在這時開始醞釀的。
從聯(lián)華信托發(fā)布的產(chǎn)品推介書上看，“聯(lián)信·寶利”信托期限將為18個月，根據(jù)發(fā)行情況再決定后續(xù)發(fā)行。預(yù)計募集資金總量為8000萬元左右。由于“信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法”還未最終出臺，所以整個發(fā)售仍不能超過200份。第一期基準年收益率預(yù)計為5.3%，基準收益率隨人民銀行存款利率同步調(diào)整。
之前，聯(lián)華信托在福建（除廈門）地區(qū)已經(jīng)開始接受預(yù)約，預(yù)約“門檻”是10萬元。但有業(yè)內(nèi)人士稱，要想最后簽約估計至少要25萬元以上。
資金用于給房地產(chǎn)企業(yè)貸款
此次信托資金的主要運用方向是貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，或投資房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)，或購買商業(yè)用途樓房或住宅。信托收益主要來源是貸款利息收入、股權(quán)投資收益、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃收入。
為了防范風(fēng)險，聯(lián)華信托為該基金引進建設(shè)銀行福建省分行作為資金賬戶監(jiān)管銀行，負責(zé)監(jiān)督信托資金的使用；此外，普華永道會計事務(wù)所負責(zé)審計工作，戴德梁行則提供項目的可行性咨詢。國際知名機構(gòu)的介入為投資者供了更好的風(fēng)險控制保障。
聯(lián)信·寶利雖然名義上是房地產(chǎn)投資信托計劃，但據(jù)知情人士介紹，它完全是按照房地產(chǎn)信托基金(即RE－ITs)的標(biāo)準來設(shè)計的，基本接近于契約型封閉式投資基金的模式。這主要體現(xiàn)在先募集資金再選擇投資項目、投資方式多樣、分多期連續(xù)發(fā)行等。此外，寶利還采取了在預(yù)期收益以外增加浮動收益的措施，十分類似基金的分紅。
同時，為充分保障優(yōu)先受益人的各項權(quán)利，聯(lián)華信托設(shè)計了受益人大會制度，加強了投資人的知情權(quán)以及對信托機構(gòu)的約束能力，通過行使受益人表決權(quán)，使投資者真正參與信托事務(wù)的重大決策。
房地產(chǎn)基金呼之欲出
對于呼聲日高的房地產(chǎn)信托基金，有關(guān)專家表示，內(nèi)地目前的背景與當(dāng)年美國出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》是基本一致。當(dāng)時一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資有一些困難，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面，當(dāng)時美國普通投資者欲分享地產(chǎn)業(yè)的利潤，大多只能投資于住宅市場，沒有集合投資的合法渠道。
目前，全球已有18個國家和地區(qū)制定了房地產(chǎn)信托基金的法規(guī)。此前，有關(guān)專家也指出，包括房地產(chǎn)信托基金在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基金能改善產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)，完善融資體系，減輕部分資金密集型行業(yè)對于銀行債務(wù)的高依賴形成的風(fēng)險，有利于資本運用效率的提高，且產(chǎn)業(yè)基金提供了進行多樣化資本運作的可能。在此環(huán)境下，內(nèi)地“信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法”的出臺已經(jīng)呼之欲出。