日前，上海市人民政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，并出臺(tái)相關(guān)財(cái)稅政策，引起強(qiáng)烈反響。
　　“這既不是調(diào)控的開始，也不是調(diào)控的結(jié)束，而是近兩年來上海樓市一系列調(diào)控舉措的重要政策節(jié)點(diǎn)。上海市委、市政府一直把房?jī)r(jià)作為百姓的民生問題看待，這次系列政策的出臺(tái)顯示了上海市委、市政府將長(zhǎng)期嚴(yán)厲打擊樓市短期炒作、維護(hù)上海樓市健康平穩(wěn)、保障最廣大群眾利益的決心。”這是業(yè)內(nèi)人士對(duì)近日一攬子政策出臺(tái)的基本評(píng)價(jià)。
　　市場(chǎng)警鐘敲響控制房?jī)r(jià)漲幅
　　隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪上升周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)成了經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。早在2003年，面對(duì)不斷升溫的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控的警鐘已經(jīng)敲響，一些權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)引起上海市委、市政府的高度關(guān)注———
　　上海“投資性購房”比例正逐步接近國際公認(rèn)的20%警戒線，達(dá)到16%。
　　市中心部分地區(qū)的高檔樓盤中，“投資性購房”比例高達(dá)30%至40%。
　　有2.5%的購房者在商品房還處于期房狀態(tài)時(shí)就抬高價(jià)格出手轉(zhuǎn)讓。
　　在5000多家工商登記的房地產(chǎn)中介商店鋪內(nèi)，期房掛牌量猛增，甚至不少房子在未獲得“預(yù)售證”前，已經(jīng)在樓市多次轉(zhuǎn)手。
　　2003年11月13日，上海市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)召開專題會(huì)議，聽取市房地局關(guān)于上海商品住宅價(jià)格的情況匯報(bào)，專門研究上海樓市、房?jī)r(jià)問題。
　　2004年1月12日，市政府的《政府工作報(bào)告》中明確指出：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展關(guān)系到上海經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益。要加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。努力實(shí)現(xiàn)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，有效調(diào)控房?jī)r(jià)上漲過快的趨勢(shì)，使廣大普通市民能夠改善住房，得到實(shí)惠�！�
　　這是上海第一次把“房?jī)r(jià)上漲過快”寫入《政府工作報(bào)告》。從中傳遞出一個(gè)信號(hào)：上海樓市調(diào)控的警鐘將越敲越頻密。而現(xiàn)在回頭看，2004年的確是在國家宏觀調(diào)控大背景下，上海樓市調(diào)控政策出臺(tái)最為密集的一年，也是調(diào)控效果比較顯著的一年。政府的調(diào)控手段從單一行政手段向行政、法律手段并用過渡，調(diào)控的目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)漲幅，同時(shí)打擊已經(jīng)冒頭的投機(jī)炒作。
　　當(dāng)年上�！皟蓵�(huì)”結(jié)束兩個(gè)月后，上海調(diào)控樓市的政策法規(guī)接連出臺(tái)———
　　2004年3月24日，上海市政府批轉(zhuǎn)有關(guān)文件，規(guī)定全市新建商品房的預(yù)、銷售行為，都必須進(jìn)行合同的網(wǎng)上備案登記。開發(fā)商申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證同時(shí)，必須申報(bào)所有樓盤信息，向市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)。這一規(guī)定被外界評(píng)論為“點(diǎn)中了商品房銷售中買賣雙方信息不對(duì)稱的穴道”。
　　2004年4月14日，市人大常委會(huì)表決通過關(guān)于修改《上海市房地產(chǎn)登記條例》的決定，授權(quán)市政府自2004年4月20日起根據(jù)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)期房轉(zhuǎn)讓問題作出規(guī)定。2004年4月26日，上�！捌诜肯揶D(zhuǎn)”政策正式施行，投機(jī)炒作遭到迎頭痛擊。
　　2004年6月7日，上海市政府常務(wù)會(huì)議審議通過了《上海市土地儲(chǔ)備辦法》。同年8月1日，該辦法正式施行，旨在建設(shè)規(guī)范、透明和受控的樓市供應(yīng)“龍頭”。
　　與此同時(shí)，重大工程配套商品房和中低價(jià)商品房大量建設(shè)和上市供應(yīng)、廉租住房政策擴(kuò)大受益面、中低收入家庭購房貼息等政策相互作用，使得上海樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾得到緩解，房?jī)r(jià)漲幅回落。
　　權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海全年商品住房?jī)r(jià)格漲幅從2003年的24.8%下降到2004年的15.8%，商品住房?jī)r(jià)格漲幅排名從全國第二跌落至全國第八，市場(chǎng)上單價(jià)6000元以下的商品住房占55.6%。
　　廣泛調(diào)查研究著手綜合調(diào)控
　　從2004年第二季度開始，上海市委、市政府開展了大量深入細(xì)致的調(diào)研，廣泛聽取國務(wù)院有關(guān)部委，人大代表、市政協(xié)委員、房地產(chǎn)、金融、財(cái)稅等業(yè)界資深專家學(xué)者的意見，并通過各種媒體征集市民百姓的意見建議。上海市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次召開會(huì)議，聽取針對(duì)市場(chǎng)最新情況的專題匯報(bào)———
　　2004年4月13日，聽取上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作匯報(bào)，分析研究當(dāng)年第一季度市場(chǎng)運(yùn)行情況，對(duì)政策效果進(jìn)行評(píng)估。
　　2004年11月4日，聽取上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析情況匯報(bào)。
　　2004年12月11日，聽取境外資金投入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)情況評(píng)估匯報(bào)。
　　2005年1月8日，聽取加強(qiáng)調(diào)控，進(jìn)一步完善廣大群眾居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的專題匯報(bào)。
　　……
　　在大量調(diào)研基礎(chǔ)上，上海市委、市政府形成了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”的樓市調(diào)控原則，其宗旨是通過科學(xué)謹(jǐn)慎的調(diào)控手段，保障本地居民消費(fèi)，防止樓市出現(xiàn)大起大落從而危害最廣大群眾的根本利益。
　　2005年1月18日，市政府的《政府工作報(bào)告》中，把“三個(gè)為主”的樓市調(diào)控原則納入2005年工作計(jì)劃。
　　2005年1月20日，市政府就上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中各方最為關(guān)注的五個(gè)熱點(diǎn)問題，向出席上�！皟蓵�(huì)”的全體市人大代表和市政協(xié)委員作補(bǔ)充介紹。介紹中透露將以區(qū)別對(duì)待、分別指導(dǎo)的原則，將調(diào)控重點(diǎn)和政策支持重點(diǎn)投向改善本地居民、特別是本地中低收入居民的居住條件，同時(shí)采用行政、法律、財(cái)稅、金融等綜合手段，抑制投機(jī)、打擊炒作，規(guī)范高端市場(chǎng)。
　　這份補(bǔ)充介紹獲得了參加上�！皟蓵�(huì)”全體代表委員的一致認(rèn)可。
　　上�！皟蓵�(huì)”之后，上海市委、市政府的樓市調(diào)控原則立即化為各種具體政策相繼出臺(tái)———
　　全年約3000公頃供地計(jì)劃中，2000公頃用于中低價(jià)普通商品住房和配套商品房建設(shè)，土地招標(biāo)中，由政府控制地價(jià)和房?jī)r(jià)。預(yù)計(jì)到今年年底，上海市場(chǎng)上針對(duì)本地居民消費(fèi)的中低價(jià)普通商品住房總量可達(dá)2000萬平方米左右。
　　全年重大工程配套商品房開工建設(shè)量不少于900萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年的350萬平方米，價(jià)格上將按照成本定價(jià)原則，以廣大重大工程動(dòng)遷居民購買為主，并逐步向普通市民消費(fèi)過渡。
　　確保軌道交通、世博會(huì)、經(jīng)認(rèn)定的二級(jí)以下舊里改造等重大項(xiàng)目的動(dòng)遷用房，重大公益性項(xiàng)目動(dòng)遷基地房源配比確保不低于70%。動(dòng)遷居民中最困難的家庭，將依靠政府“租售并舉”政策中“租”的部分，以低于市場(chǎng)價(jià)的租金租住合適的商品房。
　　同時(shí)醞釀擴(kuò)大配套商品房的銷售對(duì)象，讓非動(dòng)遷的中低收入居民也能購買到配套商品房，配套商品房的規(guī)范性購銷辦法正在擬訂中。
　　2005年2月18日，“網(wǎng)上二手房”開始試運(yùn)轉(zhuǎn)，上海樓市交易規(guī)范從新建商品房領(lǐng)域延伸至樓市全覆蓋。
　　繼2005年1月市房地資源局通過網(wǎng)上備案平臺(tái)對(duì)萬邦都市花園虛擬交易等違規(guī)預(yù)售行為亮“紅牌”后，2005年3月1日起，上海樓市又刮“監(jiān)管風(fēng)暴”，連續(xù)三天內(nèi)，7個(gè)“涉假”樓盤被封，4個(gè)合同撤銷率畸高樓盤被調(diào)查待處。
　　科學(xué)民主決策調(diào)控繼續(xù)完善
　　2005年3月6日，上海市人民政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，并出臺(tái)兩項(xiàng)相關(guān)的財(cái)稅政策，以打擊短期炒作，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。
　　一天后，上海市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋拆遷管理工作的通知》，切實(shí)保障廣大動(dòng)遷居民權(quán)益。
　　“上海樓市調(diào)控是個(gè)系統(tǒng)工程，國家發(fā)展的大背景、上海建設(shè)的小環(huán)境、樓市出現(xiàn)的階段性新情況和新問題，都需要綜合分析、把握分寸、謹(jǐn)慎決策。”上海市房屋土地資源管理局有關(guān)專家在接受記者采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起和大落，都將傷害最廣大普通市民的根本利益。”
　　就近一段時(shí)間來上海樓市的調(diào)控重點(diǎn)來看，要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的“軟著陸”而不是“硬著陸”，綜合性的調(diào)控手段將根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際效果繼續(xù)深入完善，正是在為了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的進(jìn)程中，人們?cè)絹碓角逦�地認(rèn)識(shí)到，調(diào)控的關(guān)鍵在于科學(xué)民主決策，在于一切從實(shí)際出發(fā)。