利用房地產(chǎn)作為貸款抵押是當(dāng)前金融市場中融資和消費的最佳、最有效的擔(dān)保方式。但實際操作中，利用房地產(chǎn)貸款抵押進(jìn)行不法活動的現(xiàn)象屢見不鮮，對金融機構(gòu)、抵押登記機關(guān)造成了諸多金融風(fēng)險和行政風(fēng)險。其風(fēng)險主要有三個方面：
�。績r虛偽
南京市房產(chǎn)局抵押管理科科長楊向東認(rèn)為，一些房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者事先約定，以明高暗低的方式（即發(fā)票價格高于實際價格）出售商品房，購房者以所購的房屋向金融機構(gòu)申請按揭貸款。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)價值的確認(rèn)或評估的惟一依據(jù)就是該房的發(fā)票價格。這樣，只要抬高正常售價的３０％－４０％，對于按揭貸款的抵押率６０％－７０％的比率來看，購房者可以基本上不需要付首付即可購得房屋。有的房地產(chǎn)所有權(quán)人為了取得更多的銀行貸款，與不法的房地產(chǎn)評估機構(gòu)串通一氣，高估冒估房地產(chǎn)的價值，從而達(dá)到騙貸的目的。
�。a(chǎn)權(quán)虛偽
權(quán)證不真，即有的借款人利用假房產(chǎn)證、假土地證或不具有法律效力的證明文書進(jìn)行欺詐抵押；有些不法分子利用他人的產(chǎn)權(quán)證、土地證作抵押騙取貸款；出具假證明材料，隱瞞其他產(chǎn)權(quán)共有人（即隱形共有人），將房地產(chǎn)作抵押。上述情況一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險，借款人便“金蟬脫殼”，致使債務(wù)無法落實，從而造成金融機構(gòu)的貸款風(fēng)險，同時登記機關(guān)也不可避免的承擔(dān)行政風(fēng)險。
重復(fù)抵押，即抵押人先以房產(chǎn)證、土地證為抵押物從銀行取得貸款后，再到房產(chǎn)部門掛失辦理新證之后，又從另一家銀行騙取貸款。有的甚至將房產(chǎn)和土地分開分別從兩家銀行取得貸款，刻意造成抵押登記的缺陷，致使抵押權(quán)無法實現(xiàn)。
產(chǎn)權(quán)不清，即借款人用歸屬權(quán)不確定或有爭議、有隱形權(quán)利人的房地產(chǎn)作抵押。一旦出現(xiàn)貸款風(fēng)險，縱然貸款銀行上訴成立，但執(zhí)行起來不受到民事訴訟法相應(yīng)規(guī)定的限制等，貸款銀行也不能完全達(dá)到或順利完成變現(xiàn)債權(quán)的目的，同時登記機關(guān)很有可能被卷入無休止的訴訟之中。
�。a(chǎn)權(quán)無效
產(chǎn)權(quán)無效就是用不能作抵押的產(chǎn)權(quán)作抵押，存在著以下幾種表現(xiàn)形式：
借款人用國家劃撥的土地使用權(quán)作貸款抵押。這種抵押，如其土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，抵押前，必須征得當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府或授權(quán)的土地管理部門批準(zhǔn)，并交納一定的土地出讓金方可。如果抵押人在將國家劃撥的土地進(jìn)行抵押時，故意掩蓋其真相，而以使用權(quán)的實際評估價（即完全土地使用權(quán)價值）作為抵押標(biāo)的確定其價值量，若貸款出現(xiàn)風(fēng)險需拍賣土地實現(xiàn)債權(quán)時，首先是在扣除土地使用權(quán)出讓金等費用的前提下，才能清償貸款銀行的債務(wù)，其債權(quán)必然受到損失。
將集體土地進(jìn)行抵押。我國《擔(dān)保法》第３７條明確規(guī)定，集體土地未經(jīng)過征用（即未轉(zhuǎn)化為國有性質(zhì)的土地）不得用作抵押。若進(jìn)行抵押，將導(dǎo)致抵押合同的失效，抵押權(quán)根本無法實現(xiàn)，銀行的貸款風(fēng)險亦將成為必然。
將法律所規(guī)定的不能作為抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押。如機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、福利單位等用于公益事業(yè)的房地產(chǎn)（其中還包括文物建筑和具有紀(jì)念意義的建筑物），《擔(dān)保法》中明確規(guī)定不得抵押，但在實際操作過程中，對上述有些房地產(chǎn)的實際性質(zhì)和用途界定不清，造成了相應(yīng)的金融風(fēng)險和行政風(fēng)險。有關(guān)政府部門的違規(guī)行為，如越權(quán)批地、按領(lǐng)導(dǎo)意圖辦案等，也會引起房地產(chǎn)抵押的貸款風(fēng)險和行政風(fēng)險。
楊向東表示，房地產(chǎn)抵押雖然存在上述風(fēng)險，但仍不失為當(dāng)前銀行發(fā)放貸款避免風(fēng)險的保險系數(shù)較大的并且行之有效的辦法。對于抵押風(fēng)險，可以從明確抵押登記承辦人員的責(zé)任和義務(wù)，制定嚴(yán)格的工作過失責(zé)任追究制度，建立質(zhì)量檢核制度，建立更加完善的房地產(chǎn)抵押登記數(shù)字信息系統(tǒng)四個方面了形成合力來加強管理。