2月1日，在位于東四環(huán)“瞰都”的工地上，大風(fēng)卷起的塵土襲到樓盤策劃劉溫平的臉上，但這絲毫不會影響她的心情，因?yàn)橘Y金和銷售都已經(jīng)“落聽”了。

　　兩天前，她所屬的永同昌房地產(chǎn)公司剛剛與來自日本的地產(chǎn)大鱷太平洋幸運(yùn)集團(tuán)簽下了一張價(jià)值1.5億元的大單，日方全資買下該樓盤F座，并負(fù)責(zé)其全面境外銷售，同時(shí)，雙方馬上要進(jìn)行一系列后續(xù)項(xiàng)目的合作，牽涉總金額高達(dá)10億元人民幣。

　　業(yè)內(nèi)人士將其視為今年外資進(jìn)入北京的第一單，而外資大戲剛剛拉開一角，外資入市的閘門已經(jīng)打開。大機(jī)構(gòu)“實(shí)質(zhì)性”入市2004年，房地產(chǎn)業(yè)動蕩的一年，銀根收緊，截?cái)嗔碎_發(fā)商的錢袋子，也為外資提供了一個(gè)難得的機(jī)會。

　　在剛剛結(jié)束的某房地產(chǎn)年會中，幾家重量級投資銀行紛紛表示，今年將計(jì)劃實(shí)質(zhì)性地進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場。保守估計(jì)，2005年將有數(shù)十億美元涌入。德意志銀行的房地產(chǎn)投資部剛剛組建不久，但已經(jīng)表示出今年對境內(nèi)房地產(chǎn)市場的渴望，其負(fù)責(zé)人暗示2005年投資將“以數(shù)億計(jì)”。美林投資銀行房地產(chǎn)投資副總裁鄧偉的態(tài)度則比較低調(diào)：“我希望今年能找到一家或者兩家國內(nèi)的有經(jīng)驗(yàn)的有競爭力的開發(fā)商。”

　　另據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2004年房地產(chǎn)到位資金中，僅有2%來源于外資，但即便如此，外資總量已經(jīng)比2003年高出了46%，增長的態(tài)勢異常明顯。在48.5億元的資金中，外商直接投資達(dá)到了23億元。上海地產(chǎn)的外資比例接近5％，走在全國的最前列。

　　大量資金“棄股從房”

　　戴德梁行董事胡港文驚訝于年初看到的一份政府文件，上面標(biāo)明了住宅類投資對于外資而言已經(jīng)不再設(shè)限，他認(rèn)為這是政府的一個(gè)信號，開放住宅市場已經(jīng)不再留于口頭。

　　“目前，國外輿論氛圍對人民幣升值持樂觀態(tài)度，導(dǎo)致了外資大量涌入�！敝秀y國際控股有限公司CEO李山認(rèn)為，如果在一個(gè)資本市場比較發(fā)達(dá)的國家，熱錢勢必會流向資本市場。但在中國，這種情況并不明顯，理由是，截至2004年底，QFII投入證券品種金額只有162億。因此，資本市場根本無法滿足國外資本的胃口。此外，股市長期的低迷也使外國投資者不敢輕易將大把資金投入資本市場。因此，閑余資金沒有出口，自然會盯上高利潤的房地產(chǎn)業(yè)。

　　外資“看不慣”開發(fā)商違規(guī)

　　“對接很不容易，雖然雙方都很想�！泵懒滞顿Y銀行房地產(chǎn)投資副總裁鄧偉直言。

　　美林曾經(jīng)將一個(gè)國內(nèi)的開發(fā)商吸納為其合作伙伴，其合作項(xiàng)目的預(yù)售許可證過期了，美林的境外律師聽到這個(gè)消息之后非常緊張，馬上打電話給開發(fā)商，問既然已經(jīng)過期能否再賣，能否延期。開發(fā)商甩出一句話“過期了照樣做”。相關(guān)政府部門的答復(fù)也相當(dāng)含糊，這些似是而非的回答讓境外投資機(jī)構(gòu)非常迷惑。

　　境外機(jī)構(gòu)投資者對境內(nèi)開發(fā)商的內(nèi)部潛規(guī)則并不認(rèn)同，但問題是不與境內(nèi)地產(chǎn)商合作就無法進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場，因?yàn)槲覈�法律明文�?guī)定，外資不能在中國境內(nèi)獨(dú)自經(jīng)營地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　開發(fā)商引進(jìn)外資動力不足

　　另一方面，境內(nèi)大部分地產(chǎn)商也對外資敬而遠(yuǎn)之。美國環(huán)球證券基金首席投資執(zhí)行官丁大衛(wèi)透露，世貿(mào)集團(tuán)的許容茂曾無奈地說：“外國人做事太認(rèn)真，從理念上、手續(xù)上我們等不了�！蓖鈬�人光考察分析就會持續(xù)半年以上，這對于缺乏耐心的境內(nèi)開發(fā)商們來說過于漫長。

　　一位開發(fā)商的助理這樣理解總裁的意思：“只要能從銀行貸到錢，就肯定不與外資扯上半點(diǎn)關(guān)系�！睂Υ�，業(yè)內(nèi)人士分析說，之所以造成這樣的局面，主要是因?yàn)閲鴥?nèi)銀行貸款之后，監(jiān)管力度不大，開發(fā)商行動相當(dāng)自由。而一旦與外商合作，持股比例高于15%，國外投資者動輒就會派出財(cái)務(wù)總監(jiān)，讓自由慣了的開發(fā)商們很不舒服。