發(fā)布時(shí)間：2005-2-4來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
雖然此案尚無(wú)定論，但由此引發(fā)了人們的議論。上海一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和法律界人士認(rèn)為，接二連三的違規(guī)事件表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在著開(kāi)發(fā)商與中介串通、合謀哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。這種行為和股票市場(chǎng)上的“坐莊”如出一轍。股市操縱市場(chǎng)有罪，房市操縱價(jià)格該不該用刑?
上海主張房屋購(gòu)買(mǎi)權(quán)第一案
2004年底，范仲興和兩位同事獲悉上海元和投資大廈將開(kāi)盤(pán)，多次聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，併“不下三次到現(xiàn)場(chǎng)”留下資料。2004年12月24日，范仲興等人第一次得到電話通知，在當(dāng)晚20時(shí)之前，到售樓處領(lǐng)取購(gòu)房邀請(qǐng)函，于次日下午憑函購(gòu)房。25日下午，排隊(duì)序號(hào)為75的范仲興等人被告知，120套房屋全部售罄。
按照上海市商品房銷(xiāo)售規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在正式開(kāi)盤(pán)前不得售賣(mài)，所有預(yù)銷(xiāo)售合同必須到“房地資源網(wǎng)”上備案。25日晚上8時(shí)，范仲興從網(wǎng)上查得，該樓盤(pán)已售出的房屋僅20套，尚余100套為“當(dāng)前可售”。
“明明有這么多剩余，憑什么說(shuō)售完了?”范仲興找到開(kāi)發(fā)商理論，但買(mǎi)房要求再次遭拒絕。直到開(kāi)盤(pán)后第五天，范仲興發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上顯示這一樓盤(pán)仍有4套房屋可售，于是他向法院申請(qǐng)了網(wǎng)上查封。
《上海市商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》規(guī)定：“凡在網(wǎng)上公佈的可供銷(xiāo)售的商品房，購(gòu)房人要求購(gòu)買(mǎi)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒絕�！狈吨倥d等人以開(kāi)發(fā)商“延期通知、利用分時(shí)接待的方式，隱瞞出售的真實(shí)情況”，惡意剝奪了其平等購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，起訴開(kāi)發(fā)商。目前，上海市虹口區(qū)法院已受理這一未有先例的“房屋購(gòu)買(mǎi)權(quán)案”。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的貓膩、不公實(shí)在太過(guò)分。比如元和大廈的9樓在12月25日這天被人整層‘買(mǎi)’走，發(fā)票和訂購(gòu)單上的付款方式均為‘本票’，而25日這天是星期六，上海的所有銀行在周末根本不開(kāi)本票。這只能說(shuō)明，房子要么在開(kāi)盤(pán)前就被私下訂掉，要么在兩天以后才成交。”令范仲興郁悶的是，真要房的人不能直接從開(kāi)發(fā)商處買(mǎi)到房，中介公司卻在兜售：只要加錢(qián)，什么房都能買(mǎi)到。
房?jī)r(jià)是怎樣被拉高的？
郁悶的決不只是范仲興們。張萌華在接受記者采訪時(shí)仍對(duì)一個(gè)月前的“黑市遭遇”憤懣不已。
2004年12月下旬，上海萬(wàn)邦企業(yè)集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)邦都市花園開(kāi)盤(pán)�！拔姨崆叭炀腿ヅ抨�(duì)，白天黑夜與家里人輪流換崗，三九嚴(yán)冬的，吃睡都在現(xiàn)場(chǎng)，就是想買(mǎi)套婚房�！睆埫热A說(shuō)，等到開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，他還是被告知“已售完”。當(dāng)他和許多白白排隊(duì)的“房友”從房地產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)還有多套房源可售時(shí)，售樓人員又用“抵作工程款”為由拒售。與此同時(shí)，他們卻接到中介公司的電話：只要在合同款外，多付10萬(wàn)元的“咨詢(xún)費(fèi)”(不出具任何字據(jù)),萬(wàn)邦都市花園房子即能買(mǎi)到。
既已賣(mài)完，中介手里的房子從何而來(lái)?更蹊蹺的是，在萬(wàn)邦都市花園已簽訂的定金合同中，諸多信息虛假得令人發(fā)指：同一套房屋售價(jià)懸殊幾十萬(wàn)元；購(gòu)房人的身份證號(hào)碼五花八門(mén)，竟然有13位、11位、9位和5位數(shù)的；而購(gòu)房人的住所更是荒誕無(wú)稽，什么“阿哥如果而后”“的沙皇”“阿斗發(fā)個(gè)”“無(wú)可奈何花落去”……
張萌華的抱怨最終被上海市房地產(chǎn)交易中心查實(shí)。經(jīng)查，萬(wàn)邦公司為拉高房?jī)r(jià)出貨，串通卓群房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等房地產(chǎn)中介，合謀制造虛假信息，讓中介公司作為虛擬“買(mǎi)家”，在網(wǎng)上訂立高價(jià)虛假合同，以哄抬價(jià)格，造成真實(shí)購(gòu)房人追漲。中介從中撈取數(shù)萬(wàn)元“居間費(fèi)”，開(kāi)發(fā)商借此拉高房?jī)r(jià)。一旦目的達(dá)成，7日內(nèi)開(kāi)發(fā)商再以換房方式撤改原來(lái)的虛假合同。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商操縱房?jī)r(jià)慣用的“三部曲”是：先讓中介在開(kāi)盤(pán)前一周就陸續(xù)雇傭民工排隊(duì)，制造緊張氣氛；然后，在開(kāi)盤(pán)時(shí)，讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛擬“客戶(hù)”以高于申報(bào)價(jià)格10%到20%的高價(jià)簽訂合同;中介以此價(jià)格為“標(biāo)桿”，開(kāi)始到排隊(duì)的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)者中兜售，哄抬價(jià)格；這時(shí)，真正的買(mǎi)房者中開(kāi)始有人憋不住“上鉤”，以高價(jià)或加價(jià)從中介手里買(mǎi)進(jìn)，購(gòu)房者中隨即產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，引起大批搶購(gòu)；開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大量出貨，中介手中的房子也乘機(jī)出手。等大部分房源售完時(shí)，開(kāi)發(fā)商再以各種理由，撤銷(xiāo)當(dāng)初“演戲”時(shí)所訂的高價(jià)合同，收盤(pán)謝幕。
上海房地資源網(wǎng)顯示，許多樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率之高讓人吃驚：某樓盤(pán)499套房子成交了1707次，合同撤銷(xiāo)1238次；86套房子成交了349次，合同撤銷(xiāo)310次……越是高價(jià)樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率相對(duì)越高。一位代理商說(shuō)，經(jīng)驗(yàn)表明，這其中約有1成的比例是因?yàn)檩斾涘e(cuò)誤等技術(shù)因素所致，此外與炒作有關(guān)。
操縱樓市要不要治罪？
日前，上海市房屋土地資源管理局已決定注銷(xiāo)上海萬(wàn)邦企業(yè)集團(tuán)有限公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，併提請(qǐng)工商管理部門(mén)注銷(xiāo)其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
然而，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士、法律人士認(rèn)為，應(yīng)該動(dòng)用刑律來(lái)打擊哄抬物價(jià)、操縱市場(chǎng)的行為，否則不足以安穩(wěn)樓市，廣大中低收入人群的房產(chǎn)夢(mèng)將越來(lái)越遠(yuǎn)。
中國(guó)社科院金融研究所的尹中立博士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商虛假銷(xiāo)售、虛報(bào)信息、左右房?jī)r(jià)以牟取暴利的行為和股票市場(chǎng)的莊家行為如出一轍，構(gòu)成了刑法中的操縱市場(chǎng)罪，應(yīng)該用這一條款來(lái)予以約束、懲戒。
上海匯業(yè)律師事務(wù)所律師楊晨光說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與中介聯(lián)手，通過(guò)內(nèi)部交易，來(lái)哄抬價(jià)格、操縱市場(chǎng)的行為觸犯了兩個(gè)法條：一是刑法第225條規(guī)定，即“違反國(guó)家規(guī)定，擾亂市場(chǎng)秩序，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，併處或者單處違法所得一倍以上五倍以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處五年以上有期徒刑，併處違法所得一倍以上五倍以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)�！倍莾r(jià)格法第二章第十四條規(guī)定，相互串通，操縱市場(chǎng)價(jià)格為不正當(dāng)價(jià)格行為。他主張對(duì)參與操縱價(jià)格的房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任人進(jìn)行治罪。
國(guó)浩律師集團(tuán)上海事務(wù)所律師方祥勇認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行成本加合理利潤(rùn)式的最高限價(jià)，監(jiān)控開(kāi)發(fā)商的成本，同時(shí)參照房?jī)r(jià)---居民收入比，讓房地產(chǎn)商獲取社會(huì)可以承受和容忍的利潤(rùn)。同時(shí)，輔以稅收、金融槓桿，抑制過(guò)度房產(chǎn)需求，緩解供給短缺。“唯有多管齊下，居者有其屋才會(huì)越來(lái)越近。”