近年來，一些城市房價(jià)迅猛上漲，房價(jià)收入比明顯偏高，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離占人口絕大多數(shù)的工薪階層的購買能力，房價(jià)問題已成為社會(huì)大眾關(guān)注的焦點(diǎn)熱點(diǎn)問題，也成為當(dāng)今社會(huì)諸多矛盾的集中點(diǎn)和交匯點(diǎn)。為解決老百姓住房難題，化解社會(huì)矛盾，現(xiàn)在自中央到地方正采取種種措施——如建設(shè)部部長汪光燾在最近召開的全國建設(shè)工作會(huì)議上就明確指出，2005年將加大中低價(jià)位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度。如北京、上海、西安、杭州等城市目前也正紛紛采取措施，加大中低價(jià)商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)……
　　然而，在這樣的大背景下，日前，有一位房地產(chǎn)業(yè)界的權(quán)威人士卻發(fā)表了一篇文章，指出房價(jià)收入比并不是衡量地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。該文章發(fā)表后，立即引起了許多人的議論和關(guān)注。人們特別是將議論和關(guān)注的焦點(diǎn)集中在了該篇文章的最后提法——希望大家共同努力來研究這個(gè)問題，先各抒己見，后逐步統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，直至最后通過必要的組織程序，作出統(tǒng)一的界定泡沫狀態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)�！炬溄樱喊�宗華：房價(jià)收入比不是衡量地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn) 】
　　由于房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系到國家的金融安全，因此，有關(guān)房價(jià)收入比到底是不是衡量地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)問題，實(shí)在是事關(guān)重在。為此，我覺得我即便冒犯了權(quán)威，也還是有必要在此談?wù)勎业挠^點(diǎn)和看法的。當(dāng)然，不當(dāng)之處，還得請(qǐng)大家批評(píng)指正。
　　權(quán)威的分析過程
　　該位權(quán)威人士之所以得出“房價(jià)收入比不能作為衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)”，主要基于以下分析——
　　泡沫現(xiàn)象是虛擬資本過度膨脹的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其主要表現(xiàn)是價(jià)格猛漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離開其價(jià)值，用以考查是否出現(xiàn)了過度漲價(jià)的問題。房價(jià)收入比是一個(gè)國家或一個(gè)城市某一時(shí)期上市銷售的全部住房平均每套的價(jià)格，與這個(gè)國家或城市居民某一時(shí)期戶均收入的比值，用以考查居民的購房能力。由此可以說明，泡沫和房價(jià)收入比反映的是不同質(zhì)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，作用也不同。
　　由于泡沫的釋義是最直觀和最透明的，因而要衡量是否出現(xiàn)泡沫只有一條標(biāo)準(zhǔn)，就是直截了當(dāng)?shù)厝�檢查某一種商品是否出現(xiàn)了價(jià)格猛漲并已遠(yuǎn)離其價(jià)值，從而呈現(xiàn)了泡沫狀態(tài)。既然有了最直接的衡量標(biāo)準(zhǔn)，就沒有必要再使用輔助指標(biāo)，何況迄今為止還沒有發(fā)現(xiàn)合適的輔助指標(biāo)。如果增加一些不合適的輔助指標(biāo)，反而會(huì)互相牽制而難以得出準(zhǔn)確的結(jié)論。房價(jià)收入比雖然也包含了價(jià)格因素，但不論從靜態(tài)或動(dòng)態(tài)的角度，都不可能用價(jià)格與收入的比值，來說明房價(jià)是否猛漲并遠(yuǎn)離其價(jià)值。因此，從兩者的釋義來分析，房價(jià)收入比不能作為衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。
　　那么，事實(shí)果真如這位權(quán)威所說的嗎？
　　追根溯源說價(jià)值
　　在經(jīng)濟(jì)理論界，對(duì)于價(jià)值范疇本身的定義或理解，最概括地講，主要有以下三種：
　　1、斯密對(duì)價(jià)值的定義。在《國民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》中，斯密說：“價(jià)值一詞有二個(gè)不同的意義。它有時(shí)表示特定物品的效用；有時(shí)又表示由于占有某物而取得的對(duì)他種貨物的購買力。前者可叫做使用價(jià)值，后者可叫做交換價(jià)值�！�
　　2、馬歇爾對(duì)價(jià)值的定義。針對(duì)斯密將價(jià)值解釋為使用價(jià)值和交換價(jià)值的觀點(diǎn)，在《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中，馬歇爾說：“經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，把價(jià)值這個(gè)字用作前一種意義是不妥當(dāng)?shù)�。一個(gè)東西的價(jià)值，也就是它的交換價(jià)值，在任何地點(diǎn)和時(shí)間用另一物來表現(xiàn)的，就是在那時(shí)那地能夠得到的、并能與第一樣?xùn)|西交換的第二樣?xùn)|西的數(shù)量。因此，價(jià)值這個(gè)名詞是相對(duì)的表示在某一地點(diǎn)和時(shí)間的兩樣?xùn)|西之間的關(guān)系�！笨梢姡�在馬歇爾看來，所謂價(jià)值，主要指的是物品的交換價(jià)值或價(jià)格。正是在將價(jià)值定義為價(jià)格的基礎(chǔ)上，馬歇爾才得出了價(jià)值（價(jià)格）取決于供給價(jià)格與需求價(jià)格的共同作用的均衡價(jià)值（價(jià)格）理論，其中，決定供給價(jià)格的因素是生產(chǎn)費(fèi)用的高低；決定需求價(jià)格的因素是邊際效用的大小。
　　3、馬克思對(duì)價(jià)值的定義。馬克思是通過對(duì)交換價(jià)值的分析著手，進(jìn)而從更本質(zhì)的方面或更深層次引出價(jià)值范疇的。在《資本論》中，馬克思說：“同一種商品的各種有效的交換價(jià)值表示一個(gè)共同的東西。”他進(jìn)一步分析說：“如果真正把產(chǎn)品的使用價(jià)值抽去，就得到……它們的價(jià)值。因此，在商品的交換關(guān)系或交換價(jià)值中表現(xiàn)出來的共同東西，也就是商品的價(jià)值�！薄白鳛閮r(jià)值，一切商品都只是一定量的凝固的勞動(dòng)時(shí)間”。簡言之，馬克思對(duì)價(jià)值的定義就是《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》那一句話：“所謂價(jià)值，就是指凝結(jié)在商品中的一般的、無差別的人類勞動(dòng)（即抽象的人類勞動(dòng)）。”
　　綜合馬克思的論述，我們不難發(fā)現(xiàn)，在馬克思的勞動(dòng)價(jià)值理論中，價(jià)值的內(nèi)涵更多的是從本質(zhì)上來加以概括的，這就是說，價(jià)值作為不同使用價(jià)值相交換時(shí)所體現(xiàn)出來的“共同東西”，它是商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)所特有的歷史范疇，它代表了或體現(xiàn)著一種社會(huì)關(guān)系，即商品生產(chǎn)者之間互換勞動(dòng)的關(guān)系。
　　由于馬克思的勞動(dòng)價(jià)值理論中的價(jià)值內(nèi)涵更多的是從本質(zhì)上來加以概括的，因此，在實(shí)際生活中，我們有時(shí)往往很難對(duì)其加以量化。
　　馬克思價(jià)值理論與西方價(jià)值理論差別：
　　1、“價(jià)值”定義差異：從上面對(duì)“價(jià)值”的不同定義，我們可以知道，馬克思價(jià)值理論與西方價(jià)值理論價(jià)值理論之所以存在分歧或爭論，直接的原因則在于論戰(zhàn)的雙方所給予的價(jià)值范疇的定義是不同的。馬克思理論中所討論的“價(jià)值”并不是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)所要研究的“價(jià)值”；而西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說的“價(jià)值”含義也絕對(duì)不是馬克思意義上的“價(jià)值”。
　　2、“價(jià)值”源泉差異：馬克思價(jià)值理論與西方價(jià)值理論在分歧或爭論的直接的原因雖然是“價(jià)值”定義的差異，但如果深入分析下去，我們就能看出，真正的差異來自于“價(jià)值源泉之爭”。馬克思價(jià)值理論認(rèn)為，活勞動(dòng)是價(jià)值的唯一源泉。而西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論則堅(jiān)持價(jià)值源泉多元論；均衡價(jià)值論取代生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論后，西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)者進(jìn)一步認(rèn)為，在資本主義私有制永恒不變的假定前提下，再象古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家那樣繼續(xù)關(guān)注價(jià)值理論的討論已沒有什么實(shí)際意義了，因此，他們也就將研究的重點(diǎn)更多地投放在價(jià)格理論上，而非價(jià)值理論上。如在馬歇爾看來，討論價(jià)格問題的意義已超過價(jià)值問題的討論，這一觀點(diǎn)幾乎為現(xiàn)代西方所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家所接受。
　　房價(jià)收入比是泡沫最直接的衡量標(biāo)準(zhǔn)
　　房地產(chǎn)泡沫這個(gè)概念是最近的舶來品，其經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)自然是西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)值理論。因此，毫無疑問，房地產(chǎn)泡沫（即房屋的價(jià)格猛漲并已遠(yuǎn)離其價(jià)值）定義中的價(jià)值，其“內(nèi)涵”絕對(duì)不會(huì)是馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值理論中的“價(jià)值內(nèi)涵”；而應(yīng)當(dāng)是西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)值理論價(jià)值中的“價(jià)值內(nèi)涵”。
　　由前面一節(jié)的敘述，我們已經(jīng)可以清楚地看到，西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值源泉多元論顯然是接受了人們?cè)谌粘Ｉ�活中的現(xiàn)象化看法，把價(jià)值視為“所能交換到的其它商品量或貨幣量”，即交換價(jià)值或價(jià)格。最簡單的定義就是，某商品的價(jià)值就是指人們?yōu)榈玫皆撋唐范�愿意放棄的其他東西；某商品的價(jià)格就是人們?yōu)榱说玫竭@件商品而必須放棄的其他商品的數(shù)量。
　　金錢是交換的媒介，因此，上面價(jià)值和價(jià)格的定義也可以換一種說法——某商品的價(jià)值也就是指人們?yōu)榈玫皆撋唐范�愿意支付的金錢；某商品的價(jià)格就是人們?yōu)榱说玫竭@件商品而必須支付的金錢。
　　因此，按照西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)值理論，房屋的價(jià)值也就是指人們?yōu)榈玫皆摲课荻�愿意支付的金錢；而房屋的的價(jià)格則是指人們?yōu)榱说玫皆摲课荻�必須支付的金錢。
　　房地產(chǎn)泡沫的定義是指價(jià)格猛漲并已遠(yuǎn)離其價(jià)值。換言之，房地產(chǎn)泡沫是指人們?yōu)榱说玫皆摲课荻�必須支付的金錢猛漲而遠(yuǎn)離其為得到該房屋而愿意支付的金錢。而這“必須支付的金錢”與“愿意支付的金錢”之間的“差額”就是“泡沫”。我們假設(shè)“必須支付的金錢”為Ａ，“愿意支付的金錢”為Ｂ，則“差額”即“泡沫”Ｃ＝Ａ－Ｂ。
　　相對(duì)于欲望，我們所擁有的東西永遠(yuǎn)也不可能達(dá)到富足的程度。每個(gè)人所作出的消費(fèi)決策，每個(gè)人所考慮要購買的東西包括房屋，都一定要與自己所擁有的金錢相稱，這就是為購買某一種商品“愿意支付的金錢”往往存在“上限”的根本原因。而對(duì)于絕大多數(shù)人來說其所擁有的金錢則完全取決于其“收入”，一般來講，對(duì)于大多數(shù)人，其一輩子所購買的所有商品的總價(jià)格就不大可能超過人一輩子所有收入的總和，這就是“總的上限”。
　　由上分析可見，某人“愿意支付的金錢”即Ｂ一方面與其喜好有關(guān)，另一方面也與其支付能力即“收入”直接相關(guān)；當(dāng)喜好相當(dāng)強(qiáng)烈時(shí)，則更大程度上取決于其支付能力即“收入”；而一個(gè)不爭的事實(shí)是，幾乎是每個(gè)人都對(duì)舒適的住房存在著強(qiáng)烈的追求。
　　當(dāng)房價(jià)收入比在合理范圍內(nèi)時(shí)，此時(shí)價(jià)值（價(jià)格）均衡，即“必須支付的金錢”與“愿意支付的金錢”這時(shí)是相等的，即Ａ／Ｂ＝1，這時(shí)Ｃ＝０，說明此時(shí)泡沫不存在。當(dāng)房價(jià)收入比超過了某一“上限”后，也就是說此時(shí)價(jià)值（價(jià)格）不能實(shí)現(xiàn)均衡，即“必須支付的金錢”大于“愿意支付的金錢”，即Ａ／Ｂ＞1時(shí)，顯然此時(shí)Ｃ＞０時(shí)，說明泡沫存在；顯然，Ａ／Ｂ的比值越大，此時(shí)Ｃ數(shù)值也相應(yīng)越大，說明泡沫也越嚴(yán)重。此時(shí)是最典型的地產(chǎn)泡沫，即房屋空置泡沫。
　當(dāng)然，泡沫也很可能呈現(xiàn)一種更復(fù)雜的、更隱蔽的表現(xiàn)形式。那就是價(jià)值（價(jià)格）雖然實(shí)現(xiàn)了均衡（供給價(jià)格與需求價(jià)格均衡），但此時(shí)的Ｂ實(shí)際上卻是由Ｂ1+Ｂ2所構(gòu)成的，其中Ｂ1是真實(shí)的“愿意支付的金錢”即真實(shí)（自住和投資）購房者“愿意支付的金錢”，而Ｂ2是虛擬的“愿意支付的金錢”即投機(jī)購房者“愿意支付的金錢”；此時(shí)雖然Ａ／Ｂ＝1，即Ｃ＝０，但此時(shí)的Ｂ2從本質(zhì)意義上講，其實(shí)同Ｃ并沒什么根本的差別了。這時(shí)的泡沫表現(xiàn)形式就是地產(chǎn)價(jià)格泡沫或地產(chǎn)投資泡沫這兩種形式，或是這兩種形式兼而有之。當(dāng)然實(shí)際市場情形可能會(huì)更加復(fù)雜，即在Ａ／Ｂ＞1，即Ｃ＞０時(shí)，依然有Ｂ2的存在，那么，此時(shí)，實(shí)際上是房屋空置泡沫、地產(chǎn)價(jià)格泡沫或地產(chǎn)投資泡沫這三種形式很可能是同時(shí)存在了。
　　分析到此，我們已經(jīng)可以非常清楚地知道，從本質(zhì)上講，房價(jià)收入比與房價(jià)泡沫的概念完全是同質(zhì)的，房價(jià)收入比其實(shí)就是房地產(chǎn)泡沫最直接的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而并非輔助指標(biāo)。