發(fā)布時間：2005-1-13來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
聯(lián)想控股布陣住宅產(chǎn)業(yè)的帷幕已全面拉開。北京、武漢、長沙、重慶等地聯(lián)想控股近期已經(jīng)或即將投入大手筆的地產(chǎn)資金。
近日，記者從聯(lián)想控股全資房地產(chǎn)子公司融科智地獲悉，其第一個完全控股、獨立操作的中高檔住宅項目已落戶北京望京地區(qū)，這個名為“融科·橄欖城”、建筑面積４０萬平方米的項目，僅拿地就花去了融科智地近７個億的真金白銀，并將在２００５年中入市。
“這只是一個開端。此前兩年，融科智地已在武漢、重慶、長沙等三個城市成功拿地，這些項目將在２００５年內(nèi)相繼推出。” 融科·橄欖城總經(jīng)理、融科智地住宅事業(yè)部主要負(fù)責(zé)人鄭志剛在接受記者采訪時說，目前，融科智地在全國的４個住宅項目規(guī)劃總建筑面積已超過２００萬平方米。
蓄勢３載，融科智地今始發(fā)力。
３０億擲地
一年前，記者還不能完全從聯(lián)想控股副總裁兼融科智地總裁陳國棟那里探得融科智地整個住宅的投資戰(zhàn)略，如今，融科智地的“住宅戰(zhàn)略”已有棱有角，清晰可見。
“融科智地將以北京為龍頭，以重慶、武漢、長沙等城市為重點大力發(fā)展前景看好的二線城市住宅市場�！编嵵緞�?cè)绱嗣枋鋈诳浦堑氐摹白≌{(lán)圖”。
“北京市場除了目前的融科·橄欖城以外，還正在開拓其他新項目�！编嵵緞傉f，融科智地還將把北京的輻射力擴(kuò)展到包含天津在內(nèi)的其他地區(qū)，“爭取在時機(jī)成熟的時候進(jìn)入這些市場�！�
二線城市當(dāng)然也就成了融科智地著重尋找的“獵物”。
陳國棟曾向媒體表示，在經(jīng)濟(jì)存在爆發(fā)拐點的二線城市更容易形成較大的影響力和品牌號召力，從而降低投資風(fēng)險。這正是融科智地選擇投資區(qū)域的重要標(biāo)準(zhǔn)。
“像武漢的房價漲幅不是特別大，有后勁，上升空間還很大，重慶和長沙也是如此�！编嵵緞傉f。
據(jù)記者了解，２００３年下半年，融科智地先后在重慶和武漢通過“招、拍、掛”方式各獲得一塊住宅用地。重慶融科·蔚城項目在江北新區(qū)鴛鴦湖地區(qū)，建筑面積８６萬平方米，目前已經(jīng)動工；武漢項目的建筑面積為４０萬平方米，由于此地塊屬于當(dāng)?shù)嘏f城改造工程，受拆遷政策變動影響，開工時間會稍微推后一些，但最遲到今年七八月份就可以動工；長沙是融科智地新近才拿到的一塊地，占地２４０畝，建筑面積３５萬平方米。
業(yè)內(nèi)人不難計算出，融科智地目前已獲得開發(fā)權(quán)的這四塊地，光土地成本就已經(jīng)先后投入了２０多億元，預(yù)計后續(xù)滾動開發(fā)所要投入的費用也將高達(dá)數(shù)十億元。
一擲３０億，挺起２００萬平方米，幾年來一直埋頭于做北京融科資訊中心的融科智地，今年的胃口不小。
“其實，融科智地早在獨立開發(fā)住宅項目前就開始以合作的方式操法練兵了�！编嵵緞偟难酝庵馐钦f，融科智地全面拓展進(jìn)軍住宅市場并非心血來潮。
２００２年年底，融科智地和天津順馳集團(tuán)開始實質(zhì)性接觸，很快合資成立了天津順馳融科智地有限公司，融科智地占有４０％的股權(quán)，并合作開發(fā)了天津瑞景居住區(qū)。
“最后瑞景項目獲利達(dá)到了公司理想預(yù)期值。”鄭志剛說，這使得融科智地在初嘗了住宅開發(fā)甜頭的同時又向住宅業(yè)務(wù)邁出了堅實的一步。而據(jù)記者了解，“這個理想的預(yù)期值”有可能達(dá)到３０％。
“去年５月推出的北京紫金長安是融科智地第一個合作開發(fā)的住宅項目，這可能鮮為人知�！编嵵緞傉f，“紫金長安的投資商是中關(guān)村科學(xué)城改造股份有限公司，而聯(lián)想控股是中關(guān)村科學(xué)城的股東之一，融科智地因此派出了從市場策劃到產(chǎn)品研發(fā)、綜合管理、投資控制、銷售執(zhí)行的強(qiáng)大隊伍入駐紫金長安�！�
不久，“單干”的時機(jī)成熟。融科智地的隊伍在成功運作完紫金長安一期后即撤出紫金長安項目，全力以赴投入到融科·橄欖城的開發(fā)中，在北京、重慶、武漢、長沙四地布局成網(wǎng)，以融科為品牌的項目相繼出爐。
“將來住宅部分將占到聯(lián)想控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的７０％份額，同時也將成為聯(lián)想控股未來發(fā)展的支柱�！编嵵緞傉f。
多元驅(qū)動？
三年前，當(dāng)聯(lián)想控股創(chuàng)立融科智地有限公司，并宣布斥資３０億挺進(jìn)寫字樓市場時，給業(yè)界更多的是一種懸念：“門外漢”能不能做好業(yè)內(nèi)事？
值得一提的是，去年本報記者曾向幾位業(yè)內(nèi)專家推薦他們認(rèn)為北京近年最好的寫字樓時，居然有兩位專家同時推薦了融科資訊中心。作為“門外漢”的融科置地，３年耐心只做一件產(chǎn)品，現(xiàn)在看來確有不菲的回報。
但寫字樓做得好并不等于做住宅也能成功。有業(yè)內(nèi)分析人士對聯(lián)想控股染指住宅產(chǎn)業(yè)并不樂觀，“聯(lián)想控股做住宅，不但不能與其計算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)等主營業(yè)務(wù)有任何融合，而且出身ＩＴ的聯(lián)想控股對住宅業(yè)務(wù)并不熟悉，存在一定風(fēng)險�！�
但融科置地有關(guān)人士稱，三年前，柳傳志面對業(yè)界對聯(lián)想控股介入房地產(chǎn)的種種困惑時作出的回答，今天同樣適用。
“雖然聯(lián)想控股旗下的聯(lián)想集團(tuán)、神州數(shù)碼兩個上市公司已經(jīng)可以給股東帶來相當(dāng)可觀的回報，但是，作為一個投資公司的運作者，不能小富即安，要把公司生存和利潤不斷增長結(jié)合起來去審視更多的行業(yè)�！比昵埃康禺a(chǎn)成為聯(lián)想控股行業(yè)審視的結(jié)果，三年后，這種審視再度滲透到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的住宅業(yè)務(wù)。柳傳志在聯(lián)想２０周年慶典上也特別提出，“以經(jīng)營房地產(chǎn)和物業(yè)管理為主要業(yè)務(wù)的融科智地公司被寄予厚望，希望融科智地能夠在將來成為聯(lián)想控股的重要支柱。”
“不單看到了房地產(chǎn)的利潤，更多是看好它的發(fā)展前景�！编嵵緞傔@樣解釋，國外發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗表明，人均ＧＤＰ從８００美元到３０００美元是房地產(chǎn)啟動期，３０００美元到８０００美元是高速增長期，目前中國內(nèi)地正處在房地產(chǎn)的黃金時期，這段時期將可能長達(dá)１０－２０年。“要單純追求利潤，開礦修路的利潤可能要比做房地產(chǎn)高得多�！�
陳國棟也強(qiáng)調(diào)，“聯(lián)想控股介入房地產(chǎn)的第一個項目融科資訊中心是一個長期持有的寫字樓項目，而持有物業(yè)的回報主要來自租金，相對于投資來講，租金回報的速度比較慢，占用資金會比較長。從這點上可以判斷，聯(lián)想控股在房地產(chǎn)業(yè)的投資的確是一種長期行為�！�
令柳傳志和陳國棟們聊可欣慰的是，面積達(dá)３２余萬平方米的融科資訊中心，目前已成為中關(guān)村東部標(biāo)志性的高檔寫字樓。
資金“傲人”
劉曉光說，房地產(chǎn)是個玩資本的行業(yè)。雄厚的股東背景，使得融科智地幾乎無須為資本發(fā)愁。
“目前，光是在住宅開發(fā)方面的投資就將達(dá)到３０個億，而在寫字樓領(lǐng)域，融科智地已經(jīng)投入了近１０個億�！编嵵緞傉f，土地政策透明化后融科智地在房地產(chǎn)行業(yè)的資金優(yōu)勢更為明顯�！耙驗樵谶@種情況下，除政府招拍掛的土地外，開發(fā)商還可以選擇跟人合作或是購買股權(quán)的方式進(jìn)行土地儲備和房地產(chǎn)開發(fā)，融科智地也是如此，但是我們的基本原則就是‘絕對的完全獨立控股’，沒有雄厚的資金實力是做不到這一點的。”
而據(jù)記者了解，融科智地能在北京、重慶、武漢及長沙拿地頻頻得手，的確也是因為聯(lián)想控股良好的資金支持，２０多億元的拿地費用絕大部分都是來自聯(lián)想控股。
“目前，在融科智地內(nèi)部，項目資金運作非常良性，住宅短時間可以快速收益，寫字樓把收益分在若干年內(nèi)實現(xiàn)，長、短線的有效結(jié)合。”鄭志剛對未來融科智地所要面臨的資金問題胸有成竹。
除了有強(qiáng)大資金實力的母公司做支撐外，融科智地自身也在規(guī)劃一條長期融資的路線圖。
“五年內(nèi)會以住宅為主體整體海外上市，當(dāng)然前提是實體業(yè)務(wù)能夠得到投資人的認(rèn)可�！编嵵緞傉f。