發(fā)布時間：2005-1-12來源：光明日報
從經(jīng)濟學角度看，泡沫是資產(chǎn)價格的虛漲，房地產(chǎn)市場的泡沫是指商品房售價遠超過其實際的價值。雖然去年1～11月，全國商品房售價同比漲幅12.5%，商品住宅同比漲幅超過10%，但到目前為止，全國房地產(chǎn)市場總體沒有多少泡沫。依據(jù)是：
一，從世界范圍看，股市、樓市是容易產(chǎn)生泡沫的經(jīng)濟領(lǐng)域，由于供求關(guān)系的不斷變化，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些泡沫，是不足為奇的，進入市場經(jīng)濟的中國樓市也不例外。從去年1～11月商品房價出現(xiàn)12.5%的漲幅，可能在一些地方開始出現(xiàn)一些泡沫或有泡沫的苗頭，但是根本談不上充滿了泡沫和破裂、崩盤。
二，根據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組提供的資料，1995～2003年，中國商品住宅平均價格增長37%，遠低于美國增長51%、澳大利亞增長83%、英國增長125%的水平，也低于香港地區(qū)和新加坡在亞洲金融危機前5年1993～1997年的增長水平。從房價和購買力兩個角度看，中國房地產(chǎn)市場的“泡沫”也是“干癟”的。
三，房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異性大。前兩三年，在一些地方，如杭州、上海等城市，出現(xiàn)年均房價上漲二成或二成以上導致三年房價翻了一番的情形。可以認為，這些城市的確已發(fā)生房地產(chǎn)泡沫———房屋價格虛漲。根據(jù)我們對這些城市的房價漲幅和購房能力等因素觀察，滬杭等市的房地產(chǎn)泡沫大約處于中小泡沫的程度，高價位的房價是由各類國內(nèi)外高收入的家庭支撐的，沒有達到破裂、崩盤的程度。
對于房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)“泡沫性過熱”和“盲目性過熱”的觀點，特別是持續(xù)的房價快速上漲會帶來房地產(chǎn)市場泡沫破裂甚至崩盤的危險，會帶來許多經(jīng)濟和社會問題，應(yīng)當怎樣避免？
顧云昌表示：首先，房地產(chǎn)“泡沫性過熱”的問題，主要表現(xiàn)為市場供不應(yīng)求，房價快速上升，產(chǎn)生泡沫，越吹越大，開發(fā)商手里的空置房越來越少，而炒家手里的空關(guān)房越來越多，最終可能由于社會購買力無法支撐居高不下的房價，而出現(xiàn)拋樓，房地產(chǎn)市場馬上從供不應(yīng)求變?yōu)楣┐笥谇�，導致泡沫破裂和崩盤。另外，也要防止“盲目性過熱”，其表現(xiàn)為供大于求，房價下跌，空置房積壓增多，造成大量閑置和浪費。建議各地及時公布商鋪經(jīng)營和供求信息，指出開發(fā)和個人投資商業(yè)中存在的風險，同時，從供地和項目審批上把好關(guān)，防止商鋪尤其是高檔、大型商業(yè)設(shè)施的進一步過熱開發(fā)。
顧云昌認為，在加快城市化，全面建設(shè)小康社會的進程中的中國房地產(chǎn)市場，比較理想的狀況應(yīng)當是“房價慢慢漲，樓市年年旺”。因為，土地資源的稀缺引起的地價上升，商品房品質(zhì)的不斷提高引起的成本加大，特別是房地產(chǎn)需求的持續(xù)旺盛，都有可能使房價不斷上漲，除非整個宏觀經(jīng)濟出了問題或者有突發(fā)事件比如戰(zhàn)爭的發(fā)生。而“房價慢慢漲”，要求房價的漲幅不要太快，最好能低于人均可支配收入和人均GDP的增長速度；或者始終能在人均可支配收入增長曲線的上下波動，讓房價收入比始終控制在合理的范圍內(nèi)，既保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)興旺，又促進人民住房條件和生活水平的不斷提高。
對于應(yīng)怎樣去控制房價的過快增長，顧云場提到，一、高度關(guān)注房地產(chǎn)市場供求變化，特別要經(jīng)常注意房價的變化。及時、全面地向社會發(fā)布準確信息，實現(xiàn)供求總量的基本平衡，供求結(jié)構(gòu)的基本合理。二、重視利率杠桿的調(diào)控作用。通過貸款利率逐步放開等靈活、有效的金融手段來調(diào)控供求關(guān)系。三、商品房特別是普通商品住宅以及經(jīng)濟適用住房開發(fā)用地應(yīng)予以保證。開發(fā)用地的供應(yīng)既要有時間的提前，又要有供應(yīng)量的充足。四、要想方設(shè)法加快盤活和開發(fā)存量土地，進一步加快發(fā)展二手房市場，使存量得到充分利用，從而有效放大土地和房屋市場供應(yīng)量，平衡未來的供求關(guān)系。五，在繼續(xù)控制房屋拆遷規(guī)模和進度，放慢住房被動需求的釋放速度的同時，各地要不斷提高拆遷管理水平，加快開發(fā)進展速度和樓盤供應(yīng)量。