發(fā)布時(shí)間：2005-1-7來源：不詳
1、從政策面看，明年國家的房地產(chǎn)調(diào)控力度可能略高于今年，利率極有可能再次上調(diào)，土地供應(yīng)將進(jìn)一步趨緊，新的房屋拆遷政策將對(duì)房屋拆遷量產(chǎn)生一定的抑制作用，土地招拍掛的政策將使平均地價(jià)有所升高，但房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)門檻也將因此而提高，中小開發(fā)商由于資金實(shí)力有限將大量退出成片土地出讓市場。
2004年10月份以后，廣州、杭州等全國熱點(diǎn)地區(qū)的房價(jià)開始走弱，但沈陽、武漢、重慶、成都這些二、三線城市房價(jià)升勢依然比較明顯。因此，明年，開發(fā)商和投機(jī)資金由于在一線城市的投資風(fēng)險(xiǎn)加大，利潤空間縮窄，將會(huì)向二、三線城市及中西部城市進(jìn)行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，由此，武漢等二線城市可能會(huì)出現(xiàn)一定的補(bǔ)漲。
2、從投資者和消費(fèi)者信心看，上半年湖北經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)5年下降以來出現(xiàn)首次回升，武漢上半年經(jīng)濟(jì)增長率也達(dá)到了13.8%，固定資產(chǎn)值增長了50%。專家預(yù)計(jì)武漢市2004年生產(chǎn)總值增長14%，創(chuàng)近8年來最好水平。由此看來，武漢經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的拐點(diǎn)可能已經(jīng)出現(xiàn)，這將極大地提升武漢房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的信心。
3、從投資收益上看：國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年1-9月，全國商品房平均銷售價(jià)格為2777元/平方米，同比上漲13%，而同期居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲4.1％，因此，房價(jià)上漲比物價(jià)上漲高約9%。如果明年的股市、債市等沒有大的利好，居民儲(chǔ)蓄仍然居高不下，房地產(chǎn)仍然是保值增值最好的投資工具之一。
4、從供給上看，2004年1-9月，全國商品房新開工面積增幅同比回落18.2個(gè)百分點(diǎn)，今年竣工面積將有較大幅度的下降，去年1～5月份，武漢新開工面積達(dá)355萬平方米，銷售商品房150萬平方米，均增長近一半。1－6月份，經(jīng)濟(jì)適用房僅完成投資1.15億元，下降40.4%，施工面積42.8萬平方米，下降39.6%。7月，去年武漢市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃已出臺(tái)，施工面積也僅為58.02萬平方米，因此，2005年，武漢經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量將繼續(xù)略有下降，低檔房的減少相對(duì)使房屋均價(jià)會(huì)有所提高。
5、從需求上看，2003年底，全市人均建筑面積已達(dá)23.92平方米，但武漢市購房自住約占99.2%，投資型購房僅占0.8%，外地居民購房占9.5%。2003年底，全年拆遷260萬平方米，同比增長34.72%，拆遷購買存量房占6成。可見，拆遷構(gòu)成了武漢市購房的主要?jiǎng)恿Γ?003年武漢市投資性購房尚未真正啟動(dòng)，外地居民購房比例大大低于熱點(diǎn)城市的15%以上的水平。但從2004年來看，投資性購房已經(jīng)啟動(dòng)，2005年，投資性購房和外地居民購房比例將會(huì)大幅上升。
6、從購買力上看，2004年前三季度全國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為7072元，同比增長11.4%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7％。1－9月武漢市居民人均可支配收入7284.13元，增長11.9％；但尚未達(dá)到2000年南京居民人均可支配收入為8233.01元的水平。預(yù)計(jì)，武漢市2004年底居民人均收入將超過8000元，加上公積金購房條件進(jìn)一步放寬，武漢市居民購房能力將提高10%-15%。
7、從供需平衡上看，2004年1-9月全市銷售商品房420.82萬平方米，同比增長24.45%。全市1-9月實(shí)現(xiàn)商品房銷售額104.13億元，同比增長48.47%。1-9月全市商品房的供求比例1：1.17（竣工面積×0.8/銷售面積），表明武漢市消費(fèi)市場求略大于供。2004年1－6月，商品房銷售面積為225.41萬平方米，同比增長52.0%，商品房銷售面積高于同期竣工面積108.65萬平方米。預(yù)計(jì)2005年新開工面積增長幅度仍將小于房屋竣工面積幅度，加上2004年1－6月，商品房空置面積74.75萬平方米，同比下降58.4%。這將導(dǎo)致2005年新上市房屋和存量房屋供應(yīng)量繼續(xù)雙雙偏緊，這推動(dòng)房價(jià)上升5%-8%。
8、從房屋銷售價(jià)格上看，2004年全國三季度房屋銷售價(jià)格比上年同期上漲9.9%，土地交易價(jià)格上漲11.6%。35個(gè)大中城市中有9個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10%。武漢為9.9%，居第十位。1-9月全市現(xiàn)貨商品住宅成交價(jià)格為2460元/平方米，比2003年同期上漲約16個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)在3000元/平方米以上的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的17.21%，比2003年底提高了5.95個(gè)百分點(diǎn)；表明商品住宅價(jià)格的重心也在逐步上移。房屋價(jià)格的上漲應(yīng)該有一定的慣性，從這個(gè)角度，2005年房屋價(jià)格可能會(huì)上漲達(dá)10個(gè)以上的百分點(diǎn)。
9、從土地價(jià)格上看，2003年武漢市土地有形市場交易實(shí)現(xiàn)金額41.04億元，同比增長137％。在賣出的土地中，每平方米樓面的平均地價(jià)為878元，比2002年增長18.81%，住宅用地的最高價(jià)已超過2000元/平方米。政府2004年擬適度緊縮土地供應(yīng)，但實(shí)際情況是土地購置費(fèi)與土地購置面積大幅增長，反映出武漢房地產(chǎn)開發(fā)土地資源比較充足，土地價(jià)格將依舊維持平穩(wěn)上升態(tài)勢。
另外，武漢市2004年6月開始提高了被拆除房屋的市場單價(jià)，在新標(biāo)準(zhǔn)中，鋼混結(jié)構(gòu)的房屋重置價(jià)格每平方米補(bǔ)償價(jià)比1996年以來實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)平均上升了200多元。拆遷成本將會(huì)促使房價(jià)上漲30至50元/平方米左右。
10、從建安成本和開發(fā)企業(yè)利潤率上看：多數(shù)城市建安成本和房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價(jià)的比例略高于地價(jià)占房價(jià)的比重。建安費(fèi)的比重為32％～39％；房地產(chǎn)開發(fā)利潤方面，普遍在10％以上，中高檔房地產(chǎn)的平均利潤率一般高達(dá)30％～40％。建材價(jià)格上漲引起建筑成本增加，也會(huì)拉動(dòng)房價(jià)的上升。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的一般經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)建筑材料占整個(gè)建安成本的70%左右，預(yù)計(jì)武漢市2005年鋼材等建安材料的價(jià)格上漲10%左右，建安成本預(yù)計(jì)上漲3-5%，將促進(jìn)武漢房價(jià)上漲2至3個(gè)百分點(diǎn)。另外，由于武漢房屋開發(fā)的綜合品質(zhì)逐年提高，例如，從2005年1月1日起，新上馬的住宅建筑工程必須符合節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，將使房屋建設(shè)成本每平方米將上漲50-70元。高層建筑和精裝修房的比例越來越大，也將促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
11、同類標(biāo)桿城市比較：從全國35個(gè)城市收入價(jià)格比分析可以發(fā)現(xiàn)全國房地產(chǎn)購買力大概可以分四類：第一類：包括沈陽、南京、北京、廣州、西安、上海等房價(jià)收入比處在1：9以上的城市；第二類：包括重慶等城市，房價(jià)收入比處在1：8-9之間；第三類：包括杭州等城市，房價(jià)收入比處在1：7-8之間；第四類：武漢、長沙、天津等房價(jià)收入比尚還處在1：6的合理狀態(tài)的城市。從中央最近的政策來看，明年對(duì)中部會(huì)有一定的政策傾斜，武漢的房價(jià)收入比將有可能提升到1：7-8之間，進(jìn)入三類城市行列。
結(jié)論：從全國房地產(chǎn)的宏觀面來看，2005年供給將會(huì)回落10-15%，考慮到地價(jià)及房屋建造成本的增加將使同等規(guī)模的房地產(chǎn)投資增加約10%左右，明年銀行利率繼續(xù)上調(diào)的可能性很大，二、三線城市土地價(jià)格將會(huì)有一定的補(bǔ)漲。因此，我們認(rèn)為，2005年將呈現(xiàn)一線城市房價(jià)有所回落，武漢等二、三線城市房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)不同程度的上漲，其中，根據(jù)計(jì)算武漢市的房價(jià)受宏觀因素影響總體上漲幅度應(yīng)在5-15%之間，上漲5%-10%的概率為60%左右，上漲10-15%的概率為30%左右；但微觀剛性因素對(duì)房價(jià)的影響是必然的，這部分大約會(huì)提高房價(jià)300-500元左右，這相當(dāng)于2004年房屋均價(jià)的15-20%。由于以上宏微觀兩種原因交叉影響，互為重疊是難免的，再加上房屋上漲到一定程度又必然受到人們心理變化的強(qiáng)烈影響以及收入水平的有力制約，參考南京等城市的房價(jià)變化規(guī)律，武漢市2005年房屋均價(jià)在2800元以上的概率為90%以上，2800-3000的概率為70%，3000-3200元的概率為30%，3200元以上的概率為10%以下。
從每個(gè)季度看，2005年一季度可能會(huì)持平、二季度可能會(huì)溫和上漲，三季度受2004年8.31土地大限影響的一批樓盤將會(huì)占市場的主導(dǎo)，武漢的房地產(chǎn)土地成本剛性上漲部分必將推動(dòng)武漢房價(jià)有一個(gè)較大幅度的上漲，這個(gè)幅度有可能達(dá)到15%甚至以上，由于三季度的上漲幅度較大，四季度可能回復(fù)平穩(wěn)上漲態(tài)勢。從房屋類型上看，房屋價(jià)格上漲的主力仍然是住宅，寫字樓的漲幅將居次，由于歷年武漢商鋪供應(yīng)量較大，商鋪價(jià)格上漲幅度不會(huì)太大。