今年以來，在國家宏觀調控的大背景下，土地金融雙緊政策貫穿全年，房地產貸款、投資總額的增幅、土地及商品房的供量、商品房的空置面積均在回落，但是商品房的價格卻呈現出一路攀升的走勢。

　　今年年初起，開發(fā)企業(yè)便放言，由于政府抬高了房地產開發(fā)的土地金融門檻，土地供量會銳減，開發(fā)企業(yè)在項目前期拿地、融資的成本將提高，今后房價必會大漲。盡管一些經濟學家、市場分析人士對此持有不同的看法，認為由于土地的稀缺性，和整個國民經濟的持續(xù)向好，房地產的價格將會保持平穩(wěn)微升的走勢，由于目前可供的土地總量充足，近一兩年乃至四五年內，房價不會猛漲。但是，市場的表現似乎與房地產商“唱漲”的推斷相吻合。

　　北京的房子一路熱賣，價格一路在漲，上海的房價一再飆升。國家統(tǒng)計局8月19日公布的月度形勢報告顯示，今年1月到7月，中國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12.9%，為1996年以來同期的最高增幅。

　　8月初，央行公布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報告首次以較大篇幅指出，“必須高度關注房地產價格”。伴隨著房價節(jié)節(jié)攀升，今年房地產業(yè)界內外、甚至海內外，對自2002年以來中國目前房地產價格是否屬于正常上漲、房地產業(yè)是否存在“泡沫”的爭論一再升級，其結果是全然相悖的判斷。

　　房地產業(yè)的主管部門建設部以及利益主體的開發(fā)商們判斷，中國目前的房地產業(yè)不存在“泡沫”。目前房價的攀升，是需求大于供給結構性矛盾的必然體現。其強調的是，中國經濟的向好、人均收入水平不斷提高、城市化的快速推進將在相當長時期內支持著房地產的需求。今年房價上漲的主要動因是緣于政府收緊了房地產信貸和土地的供量，以至供給的下滑大于投資增幅的回落，致使供求矛盾上升，另外，采取招、拍、掛方式供應土地，使房地產開發(fā)的資源成本明顯加大，加之鋼鐵、鋁材等上游行業(yè)價格的上漲，進一步拉高房價。

　　更多來自于經濟界、學界、市場研究機構和執(zhí)行宏觀調控政策職能部門的觀點認為，房價總體穩(wěn)步上升的基本走勢是不可否認的。但目前一些城市出現的房價高位運行現象，透露出投資性購房與消費性購房比例的失衡，有的地方存在明顯的人為炒作或由于城市化推進的被動消費過大，人為拉高了房價，房地產價格的不斷攀高實際上反映出當前房地產存在泡沫。

　　從國家統(tǒng)計局景氣中心的統(tǒng)計顯示來看，今年第3季度，房價膨脹最高的9個城市為沈陽、南京、上海、天津、青島、寧波、杭州、重慶和蘭州。其中沈陽增長最快，達19.2%，比今年同期的全國平均水平高9.3個百分點。縱觀房價上漲最高的這些城市，盡管其價格攀升的原因有所不同，但不乏有被動消費過大、投資性購房過度、人為炒作等因素的明顯作用。國統(tǒng)局方面認為，沈陽、上海等房價增長過快的9個城市，在全國35個大中城市中的比重雖然不到26%，但這些城市及其所在省份房地產開發(fā)投資和商品房銷售額分別占45.5%和49.7%，對所在區(qū)域影響很大，是全國房價上升過快的主要動因。

　　在8月份央行第二季度貨幣政策執(zhí)行報告提出“必須高度關注房地產價格”后，10月29日，央行決定金融機構存貸款一年期基準利率上調0.27個百分點，并進一步放寬了金融機構貸款利率的浮動區(qū)間，雖然央行升息舉措并不是單純指向房地產的，但這確是一個既能進一步控制開發(fā)企業(yè)信貸規(guī)模，又能抑制投資性房地產需求的市場化的調控措施。盡管這項舉措目前對房地產市場影響很小，但升息信號意味著國家在金融政策上仍有比較大的空間繼續(xù)向控制房地產泡沫擴大的方向加力。與此同時，10月28日，國務院在決定結束半年期農業(yè)用地轉建設用地禁令的同時，強調要進一步嚴格土地管理。11月以來，國土資源部陸續(xù)出臺了10余項制度性的土地管理政策，以防止新一輪房地產用地擴張反彈。顯然，土地金融政策并沒有松動。

　　分析人士認為，農用地轉非農建設用地的“解禁”和人民幣基準利率上調，對部分城市膨脹的房價具有抑制作用。但由于很多城市土地資源稀缺，國家對耕地所實行的嚴格的保護政策，以及利息上調幅度較小，同時，在國內銀行貸款緊縮的情況下，房地產的高利潤使海外資本及社會各類資金補充了房地產開發(fā)的資金缺口。其幾倍于國內銀行的貸款利率，不可能使房價出現轉折性變化，全國房價仍會繼續(xù)在高位運行。

　　專家預計，2005年我國的GDP增長將在7%-8%之間，明年經濟有可能比今年略有下降，但仍將快速增長。業(yè)內人士普遍認為，2004年土地新開工面積增幅下降的效應將在明年呈現。對此有人提出，供給量增幅減小會出現土地的“極度饑荒”，“饑餓型供地”將導致投資的增加，加大供不應求，加大房價的攀升。另有人強調，決定房價漲幅的根本原因是供求關系。認為在用地制度變化初期產生的地價異動對房價的整體走勢不會產生大的影響。2004年上半年，全國27個省拆遷總量已經同比下降56%，政府對拆遷規(guī)模控制力度的加大，將抑制被動需求的增加。另外，土地儲備效率正在提高，基于利率將進一步調整的預期，房地產的投資性需求預期會受到較大抑制，2005年房價有望減小增幅。