今年以來(lái)，在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，土地金融雙緊政策貫穿全年，房地產(chǎn)貸款、投資總額的增幅、土地及商品房的供量、商品房的空置面積均在回落，但是商品房的價(jià)格卻呈現(xiàn)出一路攀升的走勢(shì)。

　　今年年初起，開(kāi)發(fā)企業(yè)便放言，由于政府抬高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地金融門(mén)檻，土地供量會(huì)銳減，開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目前期拿地、融資的成本將提高，今后房?jī)r(jià)必會(huì)大漲。盡管一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場(chǎng)分析人士對(duì)此持有不同的看法，認(rèn)為由于土地的稀缺性，和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)保持平穩(wěn)微升的走勢(shì)，由于目前可供的土地總量充足，近一兩年乃至四五年內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)猛漲。但是，市場(chǎng)的表現(xiàn)似乎與房地產(chǎn)商“唱漲”的推斷相吻合。

　　北京的房子一路熱賣(mài)，價(jià)格一路在漲，上海的房?jī)r(jià)一再飆升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月19日公布的月度形勢(shì)報(bào)告顯示，今年1月到7月，中國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2724元，同比上升12.9%，為1996年以來(lái)同期的最高增幅。

　　8月初，央行公布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告首次以較大篇幅指出，“必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格”。伴隨著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，今年房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)外、甚至海內(nèi)外，對(duì)自2002年以來(lái)中國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格是否屬于正常上漲、房地產(chǎn)業(yè)是否存在“泡沫”的爭(zhēng)論一再升級(jí)，其結(jié)果是全然相悖的判斷。

　　房地產(chǎn)業(yè)的主管部門(mén)建設(shè)部以及利益主體的開(kāi)發(fā)商們判斷，中國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)不存在“泡沫”。目前房?jī)r(jià)的攀升，是需求大于供給結(jié)構(gòu)性矛盾的必然體現(xiàn)。其強(qiáng)調(diào)的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的向好、人均收入水平不斷提高、城市化的快速推進(jìn)將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)支持著房地產(chǎn)的需求。今年房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)右蚴蔷売谡�府收緊了房地產(chǎn)信貸和土地的供量，以至供給的下滑大于投資增幅的回落，致使供求矛盾上升，另外，采取招、拍、掛方式供應(yīng)土地，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資源成本明顯加大，加之鋼鐵、鋁材等上游行業(yè)價(jià)格的上漲，進(jìn)一步拉高房?jī)r(jià)。

　　更多來(lái)自于經(jīng)濟(jì)界、學(xué)界、市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)和執(zhí)行宏觀調(diào)控政策職能部門(mén)的觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)步上升的基本走勢(shì)是不可否認(rèn)的。但目前一些城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)高位運(yùn)行現(xiàn)象，透露出投資性購(gòu)房與消費(fèi)性購(gòu)房比例的失衡，有的地方存在明顯的人為炒作或由于城市化推進(jìn)的被動(dòng)消費(fèi)過(guò)大，人為拉高了房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀高實(shí)際上反映出當(dāng)前房地產(chǎn)存在泡沫。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局景氣中心的統(tǒng)計(jì)顯示來(lái)看，今年第3季度，房?jī)r(jià)膨脹最高的9個(gè)城市為沈陽(yáng)、南京、上海、天津、青島、寧波、杭州、重慶和蘭州。其中沈陽(yáng)增長(zhǎng)最快，達(dá)19.2%，比今年同期的全國(guó)平均水平高9.3個(gè)百分點(diǎn)�？v觀房?jī)r(jià)上漲最高的這些城市，盡管其價(jià)格攀升的原因有所不同，但不乏有被動(dòng)消費(fèi)過(guò)大、投資性購(gòu)房過(guò)度、人為炒作等因素的明顯作用。國(guó)統(tǒng)局方面認(rèn)為，沈陽(yáng)、上海等房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的9個(gè)城市，在全國(guó)35個(gè)大中城市中的比重雖然不到26%，但這些城市及其所在省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售額分別占45.5%和49.7%，對(duì)所在區(qū)域影響很大，是全國(guó)房?jī)r(jià)上升過(guò)快的主要?jiǎng)右颉?

　　在8月份央行第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出“必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格”后，10月29日，央行決定金融機(jī)構(gòu)存貸款一年期基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，并進(jìn)一步放寬了金融機(jī)構(gòu)貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間，雖然央行升息舉措并不是單純指向房地產(chǎn)的，但這確是一個(gè)既能進(jìn)一步控制開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸規(guī)模，又能抑制投資性房地產(chǎn)需求的市場(chǎng)化的調(diào)控措施。盡管這項(xiàng)舉措目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很小，但升息信號(hào)意味著國(guó)家在金融政策上仍有比較大的空間繼續(xù)向控制房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大的方向加力。與此同時(shí)，10月28日，國(guó)務(wù)院在決定結(jié)束半年期農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地禁令的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理。11月以來(lái)，國(guó)土資源部陸續(xù)出臺(tái)了10余項(xiàng)制度性的土地管理政策，以防止新一輪房地產(chǎn)用地?cái)U(kuò)張反彈。顯然，土地金融政策并沒(méi)有松動(dòng)。

　　分析人士認(rèn)為，農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地的“解禁”和人民幣基準(zhǔn)利率上調(diào)，對(duì)部分城市膨脹的房?jī)r(jià)具有抑制作用。但由于很多城市土地資源稀缺，國(guó)家對(duì)耕地所實(shí)行的嚴(yán)格的保護(hù)政策，以及利息上調(diào)幅度較小，同時(shí)，在國(guó)內(nèi)銀行貸款緊縮的情況下，房地產(chǎn)的高利潤(rùn)使海外資本及社會(huì)各類(lèi)資金補(bǔ)充了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金缺口。其幾倍于國(guó)內(nèi)銀行的貸款利率，不可能使房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性變化，全國(guó)房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)在高位運(yùn)行。

　　專(zhuān)家預(yù)計(jì)，2005年我國(guó)的GDP增長(zhǎng)將在7%-8%之間，明年經(jīng)濟(jì)有可能比今年略有下降，但仍將快速增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2004年土地新開(kāi)工面積增幅下降的效應(yīng)將在明年呈現(xiàn)。對(duì)此有人提出，供給量增幅減小會(huì)出現(xiàn)土地的“極度饑荒”，“饑餓型供地”將導(dǎo)致投資的增加，加大供不應(yīng)求，加大房?jī)r(jià)的攀升。另有人強(qiáng)調(diào)，決定房?jī)r(jià)漲幅的根本原因是供求關(guān)系。認(rèn)為在用地制度變化初期產(chǎn)生的地價(jià)異動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)不會(huì)產(chǎn)生大的影響。2004年上半年，全國(guó)27個(gè)省拆遷總量已經(jīng)同比下降56%，政府對(duì)拆遷規(guī)模控制力度的加大，將抑制被動(dòng)需求的增加。另外，土地儲(chǔ)備效率正在提高，基于利率將進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期，房地產(chǎn)的投資性需求預(yù)期會(huì)受到較大抑制，2005年房?jī)r(jià)有望減小增幅。