發(fā)布時間：2004-12-27來源：人民網(wǎng)
要想完全正確地預測和回答這一問題，應該說是很難的。因為經(jīng)濟運行中存在太多的不確定因素，而任何大的因素的改變都足以影響經(jīng)濟運行偏離其原有的軌道。因此，一般來說，對于房價走勢諸如此類的問題，最多只能作出趨勢的預測，而要想完全準確地預見到拐點顯現(xiàn)在某個具體的時間，這是件困難的事情。
但是盡管如此，既然有這么多人那么想知道房價由漲轉(zhuǎn)跌這個拐點真正顯現(xiàn)的具體時間。我在此還是冒一下險，大膽預言一下，這個拐點可能顯現(xiàn)的具體時間。
根據(jù)我的分析和判斷——在今后半年，如果沒有特別重大意外事情的發(fā)生，那么，房價由漲而跌的拐點，則很可能會在明年第二季度真正顯現(xiàn)。這一方面是基于理論的分析，而更多的則是基于對當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的判斷。
控制房價上漲對宏觀經(jīng)濟意義重大
按照中央宏觀調(diào)控抑止部分行業(yè)投資過熱的正確部署，銀監(jiān)會和央行今年以來針對房地產(chǎn)市場已采取了一系列有效措施——
在去年6月13日，央行發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號)基礎上，今年3月份提高存款準備金率，4月份提高開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的資本金，“五一”期間暫時停貸，“五一”后對房貸提高門檻，封殺炒房團批量按揭，對投資性購房和高檔別墅實行限制執(zhí)行商業(yè)貸款利率和降低貸款成數(shù)， 內(nèi)部對違規(guī)放貸進行清查，央行一次次發(fā)出防范風險的警告，銀監(jiān)會出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，10月28日晚央行宣布從10月29日起加息，……
我們只要仔細分析一下，其實不難看出，所有這些措施，從根本上來講，都是在為經(jīng)濟軟著陸做鋪墊，做引導的。
近年來，中國經(jīng)濟一直保持著持續(xù)快速健康發(fā)展的勢頭。但是，不可否認的是，在這個過程中，中國經(jīng)濟運行也出現(xiàn)了一些矛盾和問題。這主要反映在兩個方面：一是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡問題，于是中央采取了加強農(nóng)業(yè)、促進農(nóng)民增收的有效措施；二是固定資產(chǎn)投資增長過快的問題，于是中央采取了經(jīng)濟、法律和一些必要的行政措施，以抑制一些行業(yè)的盲目擴張和低水平重復建設。
大家知道，本輪經(jīng)濟部分行業(yè)投資過熱，很大程度上是由房地產(chǎn)引起的。雖然，這里的房地產(chǎn)是個大房地產(chǎn)的概念，也就是說，這個房地產(chǎn)里面既包含商品住宅的生產(chǎn)，也包括了非商品住宅的生產(chǎn)。但是，我們不能否認的是，一些城市房價的非理性上漲，不光已經(jīng)給當?shù)鼐用竦纳顜砹酥苯拥膫�，引起了當�(shù)鼐用竦膰乐夭粷M，成為經(jīng)濟社會發(fā)展中諸多矛盾的交匯點，而且也已經(jīng)對整個宏觀經(jīng)濟構(gòu)帶來了很大的傷害，甚至已嚴重威脅到國家的金融安全。
試想想看，如果讓這種房價高漲的勢頭一直保持下去。資本存在著天生的逐利性，受利益驅(qū)動的影響，其必然的結(jié)果是，一方面是大量的資金蜂擁而入房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)所謂的“三外”搶灘房地產(chǎn)市場，導致房地產(chǎn)市場的非理性繁榮；另一方面，在房地產(chǎn)市場的非理性繁榮的誘導下，房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的投資隨時都有可能迅速反彈。而房地產(chǎn)上游的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，大部分恰恰就是本次宏觀調(diào)控所要抑制的投資過熱的對象。
要知道，目前宏觀調(diào)控雖然已取得了明顯的成效，但是必須清醒看到，現(xiàn)在，宏觀調(diào)控所取得的成效依然是初步的，宏觀調(diào)控仍處在關(guān)鍵階段。新開工項目很多，新的投資規(guī)模依然居高不下，一些地方以投資求發(fā)展的沖動和欲望依然強烈，投資再度膨脹的壓力仍然存在。
因此，遏制止住房價的非理性上漲，不光直接關(guān)系到民生，符合廣大人民群眾的切身利益，同時也是本輪宏觀調(diào)控的一項重大內(nèi)容。由于房地產(chǎn)有著宏觀經(jīng)濟風向標的說法，所以，甚至可以說，從某個角度講，經(jīng)濟能不能成功實現(xiàn)軟著陸在很大程度上取決于房價能不能成功實現(xiàn)軟著陸。
先前有些經(jīng)濟學家所稱，宏觀調(diào)控都是短期的，最多不會超過二年。事實證明這是完全錯誤的。這錯估了中央繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控的決心。
12月3日至5日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。會議提出的明年經(jīng)濟工作六項主要任務中的第一項就是要“繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。”而所提出的明年經(jīng)濟工作的總體要求中，給人印象最深的一點,就是強調(diào)要以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀。會議指出,這既是經(jīng)濟工作必須長期堅持的重要指導思想,也是解決當前經(jīng)濟社會發(fā)展中諸多矛盾必須遵循的基本原則。
房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外對房價走勢的真實判斷
前些天，《經(jīng)濟日報》發(fā)表了一篇很好的文章《泡沫破裂會帶來什么？》。在該文中，作者指出：請開發(fā)商或開發(fā)商利益同盟中人就泡沫問題發(fā)表見解，是媒體一個讓人驚異的行為。幾乎可以斷言，凡是開發(fā)商利益集團的觀點，都不值得老百姓關(guān)注，因為它肯定不客觀。
這話也許說得絕對了點，但事實卻往往如此。試想想看，又有幾個開發(fā)商會在自己手中留有空置房時去宣稱房地產(chǎn)存在泡沫？又有幾個開發(fā)商會在自己手中留有空置房時去預測房價即將下跌？
揭開迷霧說真相，在本節(jié)里，讓我們著重來看看一些房地產(chǎn)企業(yè)、中央銀行、海外基金對房價走勢的有關(guān)真實判斷吧。
1、一些房地產(chǎn)企業(yè)
那么，在開發(fā)商或開發(fā)商利益同盟中人對明年房價一片喊漲之聲中，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)心對明年房價走勢的判斷又是怎樣的呢？其實際行動又是如何的呢？
上市企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)中的佼佼者，他們的判斷應該具有代表性和先導性。
*ST京西日前公告，將全資子公司北京市門頭溝區(qū)建設開發(fā)有限公司的全部資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓；北京城建將所持北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49.5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東；上海梅林轉(zhuǎn)讓正林房產(chǎn)60%的股權(quán)；云大科技近日也將云南百年置業(yè)房地產(chǎn)公司45%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓；三元股份分兩次將所持三元嘉銘房地產(chǎn)公司75%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給合作方，轉(zhuǎn)讓后公司在房地產(chǎn)業(yè)再無投入；……
在九十月份，陸陸續(xù)續(xù)已經(jīng)有將近十多家上市公司從房地產(chǎn)行業(yè)中或從計劃項目中退出。各家公司退出房地產(chǎn)行業(yè)的理由各有不同，但是，相當一部分上市公司之所以決定退出房地產(chǎn)行業(yè)，主要是出于減少虧損源的目的。據(jù)多家公司工作人員的介紹，這些公司之所以決定退出房地產(chǎn)行業(yè)是因為國家有關(guān)部門新近出臺的資金、土地政策已經(jīng)抬高了行業(yè)門檻，并認為對該行業(yè)的前景目前看不明白。
當然，在十多家上市公司紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)的同時，行業(yè)內(nèi)的幾個大型上市公司并沒有隨之動搖，而是一如既往地在房地產(chǎn)行業(yè)中繼續(xù)運作，并開始出現(xiàn)了互相合作的趨勢。(為何會出現(xiàn)這種“互相合作”的趨勢？在下面“海外基金”這一塊里，我們將對“海外基金”的行為作些簡單分析；這個分析有助于理解這個“互相合作”里面所蘊含的真實意義)
2、中央銀行
由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及面太廣，坦率地說，即便是一般專業(yè)人士，如果沒有相對廣博的知識和敏銳的眼光，也很難憑借自己的力量對房價走勢作出分析判斷的。對于大多數(shù)人來說，如果真的非常要想知道房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢、預測房價的漲跌走勢，其實最簡便有效的方法就是細心察看央行的行動。
這不光是因為央行有著一批真正高水平的經(jīng)濟學家，而且更主要的是央行作為中央銀行畢竟承擔著“維護金融穩(wěn)定”的天職。而央行的這一天職，從本質(zhì)上來說，同平民百姓的利益其實是一致的。
那么央行的判斷又是如何的呢？
在10月28日那個晚上，央行宣布自10月29日起開始加息時，很多人包括許多專家學者只注意到了《中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率、進一步推進利率市場化》，但是卻忽略了同時發(fā)布的《中國人民銀行有關(guān)負責人就上調(diào)人民幣基準利率答記者問》。
而其實，在這個答記者問里，蘊含著極其豐富的內(nèi)容，其中有一句話是最耐人尋味的——此次利率調(diào)整，個人住房公積金貸款和商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率上調(diào)幅度小于貸款基準利率的調(diào)幅。這樣做既有利于房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展，又能適當照顧貸款購房者的切身利益。
對房地產(chǎn)經(jīng)濟有所了解的人，不難知道，在房地產(chǎn)市場中，提升按揭貸款的利率，打壓的是對房屋的需求；而提升一般貸款利率，打壓的是房地產(chǎn)投資，也就是對房屋的供應。按央行的說法，按揭貸款利率上調(diào)的幅度小于貸款基準利率的調(diào)幅，有利于房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展。換言之，即對房屋需求打壓力度要小于對房屋供應的打壓力度，才有利于房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展。如此說來，央行對今后房地產(chǎn)市場供需的判斷，明顯是供大于求的。央行如此做法的目的，自然主要是防范房價的下跌。
然而，大家都知道的一個事實是，近段時間來，對房價“逢漲必警”的也是央行。這么看來，央行又是最怕房價上漲，希望房價下跌的。
這是不是有點自相矛盾了呢？
其實并不矛盾。大家應該記得，今年4月25日，央行副行長吳曉靈在博鰲亞洲論壇上，曾說過這樣的一段話，大意如此——中國經(jīng)濟需要平穩(wěn)發(fā)展，但現(xiàn)在中國經(jīng)濟也確實出現(xiàn)了一些問題，這個不能光靠中央政府和央行的努力和調(diào)節(jié)，還需要上下共同配合，貨幣政策的實施效果才能更好。為了自己企業(yè)和地區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展，為了中國經(jīng)濟的平穩(wěn)前進，大家應該配合好央行的宏觀調(diào)控，防止中國經(jīng)濟大起大落。
然而，擔憂房價上漲，只需發(fā)出警告。而防備房價下跌，卻需實實在在的行動。由此可見，雖然許多專家學者、業(yè)內(nèi)人士、政府官員尚在對房地產(chǎn)是否存在泡沫爭論不休，但央行卻早已有了自己的判斷——房地產(chǎn)存在泡沫，房價今后要大跌；并已采取了相應的行動——本次加息對按揭貸款網(wǎng)開一面，力爭讓泡沫自己慢慢消退。
3、海外基金
提到海外基金，不能不提到摩根士丹利(限于文章篇幅，海外基金只就摩根士丹利這個典型代表作具體分析)。因為摩根士丹利亞太首席經(jīng)濟學家謝國忠在各種場合發(fā)出的“中國房地產(chǎn)存在嚴重泡沫，并行將破滅”的尖銳之聲，實在是太刺人耳膜了。針對此種說法，我國有一個經(jīng)濟學家甚至指出：國外經(jīng)濟學家宣揚中國房地產(chǎn)價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀，目的實際上是在為國外企業(yè)和資本進入中國之前先打壓中國市場。
只是可惜的是，具體如何個陰謀法，這個經(jīng)濟學家并沒有具體給出個說法。而從表面來看，事實也似乎在證明我國的這個經(jīng)濟學家的說法，那就是在摩根士丹利的經(jīng)濟學者大肆唱空的同時，摩根士丹利也正在上海、北京等地大筆地進行房地產(chǎn)方面的投資。
但是，對于這種不統(tǒng)一的現(xiàn)象，摩根士丹利董事總經(jīng)理兼首席經(jīng)濟師史蒂芬.羅奇卻有著不同的說法：摩根的人不見得要有同樣的立場，這是摩根企業(yè)文化造成的。又據(jù)摩根士丹利內(nèi)部人士表示：摩根士丹利是一個比較龐大的投資機構(gòu)，摩根士丹利的具體投資業(yè)務一向由投資管理部、直接投資部、投資銀行部等直接運作；謝國忠和史蒂芬.羅奇均屬于股票研究部，并不負責具體業(yè)務；摩根士丹利內(nèi)部具體作業(yè)務的人，并不一定非要聽從股票研究部門的意見；對摩根士丹利機構(gòu)內(nèi)部的人來講，言行不一致的情況非常正常。
而且，在摩根士丹利所發(fā)布的報告首頁，都有著這樣一段“陰謀”的文字———“摩根士丹利確實并試圖與研究報告中提及的公司進行交易。因此，投資者應當明白，本公司可能會遇到影響本報告客觀性的利益沖突。投資者在做出自己的決策時，應當只把本報告作為一個因素加以考慮�！�
如此看來，說摩根士丹利是“陰謀”，恐怕是有點太勉強了吧。其實，我們最多恐怕也只能說摩根士丹利有著“陽謀”吧。
那么，在“陽謀”之下，摩根士丹利對中國房地產(chǎn)市場的真實判斷又是怎樣的呢？其當前在中國大肆投資的真實意圖又是如何呢？
要想準確回答這一問題，按照經(jīng)驗，我們得從其投資布局和投資結(jié)構(gòu)來作探究。
首先，我們來看看其投資布局方面。據(jù)亞太區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務副總裁蓋迪介紹，目前，摩根士丹利在全球的的房地產(chǎn)基金有幾十億美元，主要投在歐洲、亞洲部分城市，其中亞洲的投資主要集中在日本，但也有很大一部分在中國，比如北京、上海、香港等地。
其次，我們來看看其投資結(jié)構(gòu)方面。據(jù)資料，摩根士丹利在中國投資，更多的是項目的合作，如2003年7月，摩根士丹利與上海永業(yè)集團建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，第一個項目“錦天地雅苑”總投資預計9000萬美元。2004年6月，摩根士丹利又與金地集團合資組建房地產(chǎn)開發(fā)公司。下半年，摩根士丹利在上海注資成立了上海盛融公司，其資金主要投向上海房地產(chǎn)項目，業(yè)務包括房地產(chǎn)企業(yè)的并購。隨后，摩根士丹利與復地集團合作投資約5000萬美元，建設位于黃浦老城區(qū)的“復地雅園”項目。
值得注意的是，摩根士丹利在中國少有房屋的購買。即便是有，如花3億元左右購買位于北京東三環(huán)富力城.雙子座的兩整棟寫字樓，那購買的也是“寫字樓”，而非謝國忠所聲稱存在著巨大泡沫的“住宅樓”。
分析到此，每一位熟悉基金投資操作的人都會作出這樣的推測：在亞太區(qū)地區(qū)，基于對日本房地產(chǎn)很可能已處于觸底反彈(投資基金進入的最佳時期)的判斷，摩根士丹利將在亞洲的投資主要集中到了日本。而基于對中國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期(投資基金占領(lǐng)市場的最佳時期)的判斷，摩根士丹利來“攻城掠地”了；對于這些海外基金來說，由于有強大的資金實力作支撐，為進入中國房地產(chǎn)開發(fā)市場這個長遠利益計，短期即便虧損一點又何況？
(當許多中小上市公司紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的幾個大型上市公司并沒有隨之動搖，也同此道理。)
正如美國特羅斯房地產(chǎn)投資有限公司執(zhí)行董事王謙所說：“今年的宏觀調(diào)控，一直就是基金的好機會，國內(nèi)銀根緊縮，很多好項目沒有資金，基金的機會就來了。由于基金希望是股本投入，以前開發(fā)商不愿意接受這個條件，加息后企業(yè)國內(nèi)融資成本增大，和基金合作的機會也就增加了。”
王謙懂得的這個道理，我國的一些經(jīng)濟學家未必懂得，但想必謝國忠所在的摩根士丹利也是會懂的。摩根士丹利如果真的存在著“陰謀”的話，那么，最大的可能，為配合他們“攻城掠地”的需要，他們僅僅只是故意將國內(nèi)房地產(chǎn)未來形勢之嚴峻說得過了點頭而已。
試想想看，如果國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并不真正感到形勢的嚴峻，并不感到資金的緊張。那不論是從“陰謀”的角度出發(fā)，還是從“陽謀”的手段入手，謝國忠們豈不是白費唾沫和精力？！
房價拐點為何很可能在明年二季度顯現(xiàn)？
我國的一些專家學者、業(yè)內(nèi)人士、甚至一些政府官員之所以得出房價還要漲幾倍、十幾倍，一直漲上幾年、幾十年甚至幾百年這樣的結(jié)論，其最大的依據(jù)是中國正處于工業(yè)化、城市化的進程中，對住宅存在著巨大的需求。
這在房地產(chǎn)市場正常的情況下，自然沒錯。確實，我國正處于快速發(fā)展階段，隨著城市化進程的加快，勢必會對城市住宅產(chǎn)生更大的需求。
但問題的關(guān)建是，一旦當房價脫離了社會大眾實際購買力的時候，情況就發(fā)生變化了。這里最核心的問題是——我們不得不面臨一個潛在的購買力能不能順利轉(zhuǎn)化為實際購買力的問題。如果潛在的購買力不能順利轉(zhuǎn)化為實際購買力，那么，不光是房地產(chǎn)市場的發(fā)展會停滯，中國的城市化、現(xiàn)代化進程也會因此而受到影響。
在當前，在那些房價收入比已達到甚至超過12：1的城市，通過簡單的數(shù)據(jù)分析，就不難得出這樣的結(jié)論——購買力透支已近極限。也就是說，這時的房地產(chǎn)市場其實已陷入了自住者買不起，投資者租不出的尷尬困境(詳細可見本人拙作《自住者買不起投資者租不出 真的沒泡沫？》一文，該文2004年11月24日首發(fā)于人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道，現(xiàn)在，全國各地許多網(wǎng)站和一些報刊雜志均已有轉(zhuǎn)載)。此時，在這些城市的房地產(chǎn)市場上，一旦房價還再出現(xiàn)繼續(xù)上漲的勢頭，則最大的可能是已進入了“縮量空漲階段”。而如果此時依然呈現(xiàn)出供需兩旺的景象，甚至庫存(空置房)有所下降，則可以斷定：是那些投機者在興風作浪，在上演最后的瘋狂罷了。
我的這一判斷，現(xiàn)在，在杭州房地產(chǎn)市場應該說已得到了充分的驗證。12月中旬，杭州商品房預(銷)售網(wǎng)上操作系統(tǒng)已經(jīng)正式開通。從當?shù)孛襟w的報導中，有三點是最值得我們關(guān)注的——
1、“透明”透露的數(shù)字，賣的沒有剩的多。
截至昨晚18：00的數(shù)據(jù)顯示：杭州今年批準預售新房總建筑面積3795178.18M2，其中已銷售面積1854237.86 M2，總計14910套；待售面積1940940.32 M2，計15742套。從所公布樓盤數(shù)據(jù)來看，目前所登記2004年獲得預售證的122個(實際上有同一樓盤分期獲得預售證的情況)樓盤，目前均有房源在售。其中，從上半年就開始宣稱售磬的諸多樓盤，在透明售房系統(tǒng)中均顯示有房源在售。錢江南岸四橋東側(cè)的某樓盤上半年即宣稱已經(jīng)無房，不少購房者不得不托各種關(guān)系，弄到一套，就像撿到了大便宜，然而，昨天開放的透明售房系統(tǒng)顯示，該樓盤截至昨天尚有300多套房源“可售”。而出現(xiàn)同樣情形的在售樓盤絕不在少數(shù)。
2、銀行被“套牢”。
按已售面積和均價計算，這些已銷售商品房產(chǎn)集聚了16722759360.85元的社會財富，而如果按已經(jīng)銷售的均價把剩余房產(chǎn)銷售完畢，則要集聚34227459596.62元的社會財富。由于目前購房的市民基本都是采取按揭的辦法購房，這樣，銀行便成了房產(chǎn)的最大股東，以已銷售房產(chǎn)計算，假設市民都采取首付三成的的方式按揭，那么，今年以來，各大銀行僅僅為市民消化這些房源便放貸11705931552.60元，這還不包括銀行為二手房市場以及在余杭、蕭山、富陽、臨安等地購房的放貸額度。這一數(shù)字顯示，銀行已經(jīng)實實在在的被房地產(chǎn)市場套牢了，巨大的金融風險要求這個市場平穩(wěn)有序的呼聲漸響。
3、二手房全年成交1145套，其中3月份最高，成交213套，11月份最低，只有10多套。
大家試想一下，如果沒有這套透明的售房系統(tǒng)，那么，杭州老百姓恐怕還會一直被蒙在鼓里，“不少購房者不得不托各種關(guān)系，弄到一套，就像撿到了大便宜”的情況很有可能還會繼續(xù)一段時間。感謝杭州市政府最終將這一切坦露于公眾面前。那么，杭州是如此，其他一些房價疇高的城市實際情況又是如何呢？
由此可見，國家建設部副部長劉志峰在12月9日國務院新聞辦公室舉辦的房地產(chǎn)專題新聞發(fā)布會上所指出的“要防范房地產(chǎn)貸款風險”，絕非空穴來風。同時，也足以證明，銀監(jiān)會9月3日未雨綢繆出臺的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》意義是何等重大！
在《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》里有著這樣明確的規(guī)定：商業(yè)銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。
這個規(guī)定，一方面，從根本上講是對日益加劇的透支未來(即按揭購房)進行購房的行為作出了理性的限制，從而收到限制房價收入比的功效；另一方面，這也對利用銀行資金進行炒房的行為，給予了嚴格的限制和嚴厲的打擊，這對越演越烈的利用銀行資金進行炒房的行為，起到的是釜底抽薪的作用。
而今年新增建設用地雖然凍結(jié)了半年，但是據(jù)國土資源部統(tǒng)計，由于盤活了存量土地，全國土地供應總量并沒減少，而且由于不少房地產(chǎn)企業(yè)手里，也或多或少有著一定的土地儲備量，因此，就目前而言，并不會給今明兩年開發(fā)商投資開發(fā)房地產(chǎn)造成實質(zhì)性的影響；更何況，由于房地產(chǎn)開發(fā)存在較長的周期，一般來說，時間至少得二年，因此，對于今明兩年上市的樓盤來說，其土地的取得的時間應該是在前年和去年，今年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的凍結(jié)對今明兩年樓盤的上市應該沒有多大直接的影響。
而隨著新的樓盤源源不斷地投放入市，我們知道，房價在高價位上得以維持的前提是，得要有后續(xù)資金源源不斷地進入。而據(jù)統(tǒng)計，80%以上的購房者在購房時有賴于銀行的按揭貸款。然而，隨著9月3日《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》的施行，許多購房者，尤其是投資和投機購房者的資金也就成了無源之水難以為繼了。
銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》這個規(guī)定，實際效果是非常明顯的。最直接的表現(xiàn)就是房價漲幅的下跌。據(jù)統(tǒng)計，10月份全國商品房銷售價格分類指數(shù)為102.13，比9月份下降0.53點。
而央行10月29日起實施的加息。雖然加息幅度很小，人們更多的是把它看成警示性的。但是，這個“警示”再加許多專家學者認為“已經(jīng)進入加息通道”的預言，已經(jīng)足以改變?nèi)藗儗τ诜康禺a(chǎn)市場的預期了。
隨著預期的改變，首先，對于投資者和投機者來說，其投資、投機需求會明顯受到抑制；另外，對購房自住者來說，居住需求雖然存在一定的剛性，但也會或多或少地受到一定影響。因此，加息雖然不會象《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》那樣引起需求的大幅下降，但加息會引起需求下跌，這應該是毫無疑問的。
而加息效應的顯現(xiàn)，通常會有個滯后期。據(jù)經(jīng)驗估計，2004年10月29日首次加息的真正影響，一般來講要到2005年第二季度才會真正顯現(xiàn)。
因為隨著人們對房地產(chǎn)市場預期的改變，各家商業(yè)銀行出于防范房地產(chǎn)貸款風險的考慮，在放貸上勢必會更加小心謹慎。如最近，國內(nèi)一些商業(yè)銀行在其加強有關(guān)信貸質(zhì)量防范信貸風險的文件里，已前所未有地列入了一條——要密切關(guān)注實際成交價格低于合同價格20%以上的樓盤。
對此，不但國內(nèi)銀業(yè)如此，外資銀行也是一樣。最近《新京報》上的一篇文章《外資銀行普遍認為中國房地產(chǎn)風險大泡沫嚴重》就很能說明這個事實。據(jù)報導，外資銀行均認為國內(nèi)房地產(chǎn)風險太大——花旗不放貸；渣打只對在港上市大公司放貸；東亞銀行北京分行也不會因為放開人民幣業(yè)務而對房地產(chǎn)貸款政策有所改變；韓國外換銀行也明確表示，不做純中資企業(yè)的貸款；澳大利亞新西蘭銀行北京分行表示，該行目前還沒有推出房地產(chǎn)開發(fā)貸款的業(yè)務……。在本月初召開的“北京向外資銀行開放人民幣業(yè)務銀企高層論壇”上，北京市銀監(jiān)局局長賴小民指出，截至今年9月底，北京共有外資金融機構(gòu)駐京代表處92家，其中港資和外資銀行分行總資產(chǎn)合計達78億美元。外資銀行人民幣業(yè)務如期開放后，78億美元能否小部分流向房地產(chǎn)開發(fā)，目前看來并不樂觀。
因此，在房地產(chǎn)市場開始不景氣階段，房地產(chǎn)企業(yè)雖然會有意識地推遲新上市樓盤的開盤時間；但是，迫于資金鏈斷裂的威脅，房地產(chǎn)企業(yè)推遲樓盤入市自然熬不長久，最后結(jié)果卻往往是走向反面，到后期反而是加快樓盤的推出，以求快速回籠資金。而此時，買家卻由于有了更多的選擇余地，往往會更加持幣待購……
這樣房屋供應沒有減少，甚至可能反而增加，而實際需求卻趨于持續(xù)下降。因此，在一些房價偏高城市，如果沒有特別重大的意外發(fā)生，在《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》和央行加息共同疊加作用下，總體上絕對房價由漲轉(zhuǎn)跌拐點顯現(xiàn)的時間，最有可能是在明年第二季度。
海外游資可能會對中國房地產(chǎn)造成何種影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何應對即將到來的行業(yè)洗牌，商業(yè)銀業(yè)如何規(guī)避房地產(chǎn)貸款風險，這些問題，限于篇幅我在這里不作涉及和展開，將在以后另外撰文試作分析。