發(fā)布時(shí)間：2004-12-24來(lái)源：《經(jīng)濟(jì)》雜志
2000年北京的張女士在亞運(yùn)村地帶購(gòu)置了一套100多平米的樓房供自己居住，隨著申奧成功，她的房子也從最初的每平米三千多上漲到六千多，房?jī)r(jià)的不斷走高促進(jìn)了她投資的念頭。就在今年年初，她又購(gòu)置了一套商品房用于投資。
10月29日央行突如其來(lái)加息，盡管只有0.27的幅度，但對(duì)張女士來(lái)說(shuō)是個(gè)重大事件。加息對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有什么樣的影響？加息后房子價(jià)格是否會(huì)下跌？
短期的影響
“每個(gè)月要多交一兩百塊錢的月供還能承擔(dān)。如果持續(xù)加息的話，我們的房子也會(huì)在二三年內(nèi)脫手的，”張女士說(shuō)。
“月供該交還得交，房子該買還得買”，像張女士持這種態(tài)度的也大有人在。但中原地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，加息導(dǎo)致的利率成本成為購(gòu)房者的一些投資成本，對(duì)自用型購(gòu)房者的影響較小，而對(duì)于中高檔住宅的投資型購(gòu)房者影響卻很大。
據(jù)他介紹，目前在他公司的調(diào)查范圍內(nèi)，就已經(jīng)出現(xiàn)了用于投資的購(gòu)房者賣房子的情況，尤其是新建成的商品房。貸款利息提高后，購(gòu)房自住的人月供增加了，購(gòu)房投資的人利潤(rùn)空間也必然被擠壓，利潤(rùn)縮小。
北京協(xié)成地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)總監(jiān)牟鑫認(rèn)為：到目前為止加息并沒(méi)有對(duì)樓市造成大的影響，對(duì)于投資房產(chǎn)用于出租的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利息增加使貸款成本增加。 “如果繼續(xù)加息對(duì)投資者影響會(huì)很大，甚至?xí)a(chǎn)生恐慌”。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張?jiān)苏J(rèn)為，目前的加息對(duì)人們的心理影響遠(yuǎn)大于實(shí)際影響。
但地產(chǎn)商對(duì)加息的短期影響不以為然。北京首旅華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事總經(jīng)理徐培建則認(rèn)為，“加息和減息都太正常了，不要對(duì)加息大驚小怪”。
“加息是國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的必然結(jié)果”，對(duì)于地產(chǎn)商而言，目前的加息并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響到他們的投資計(jì)劃，“長(zhǎng)期加息也是好事，對(duì)于房地產(chǎn)的好處在于抑制投資過(guò)熱”，徐培建對(duì)記者坦言。
據(jù)了解，目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在用新的貸款利率計(jì)算其投資回報(bào)，大多企業(yè)認(rèn)為，此次升息幅度不大，對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的建設(shè)和銷售并影響不太大。
誰(shuí)能“撐”得久
1-9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于上漲趨勢(shì)，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2777元/平方米，同比上漲13%。其中，商品住宅均價(jià)2566元/平方米，同比上漲10.9%。東部地區(qū)同比上漲14.3%；中、西部地區(qū)同比分別上漲15.7%和9%。
這種上漲的趨勢(shì)會(huì)不會(huì)因?yàn)榧酉⒌牡絹?lái)而出現(xiàn)所謂的價(jià)格“拐點(diǎn)”呢？
對(duì)此，目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍存在兩種觀點(diǎn)：一是住房貸款利率的提高，會(huì)減少需求從而打壓房?jī)r(jià)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)把融資增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而抬升房?jī)r(jià)。
以北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)為代表的京城地產(chǎn)商們幾乎一致認(rèn)為：加息不會(huì)阻止房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。協(xié)成地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的牟鑫認(rèn)為，房?jī)r(jià)至少還有3%-5%的上漲空間，明年下半年還會(huì)大幅度的上漲。
在加息之前，社科院經(jīng)濟(jì)研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任袁鋼明提出，如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱，那么恰恰是因?yàn)橘J款利率太低造成的。比如房地產(chǎn)行業(yè)，投資利率和消費(fèi)利率都很低，這樣造成房地產(chǎn)行業(yè)一直很火�，F(xiàn)在是控制供給、生產(chǎn)的辦法，這是不對(duì)的，應(yīng)該控制消費(fèi)。只要把利息提高，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)自動(dòng)下去了。
對(duì)那些已經(jīng)入市的購(gòu)房投資者來(lái)說(shuō)，加息增加了他們供樓還貸的成本，加之對(duì)未來(lái)利率與房?jī)r(jià)的走勢(shì)不確定性，他們很可能賣掉房產(chǎn)變現(xiàn)。一旦賣房變現(xiàn)形成一種氣候，自然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。
提高利率，抑制了購(gòu)房的需求，限制了房?jī)r(jià)的上漲。但是投資的減少，也減少了未來(lái)房屋的供應(yīng)量。從這個(gè)角度來(lái)看，房?jī)r(jià)又存在上漲的因素。
一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中60%左右來(lái)自于銀行，這幾乎成為地產(chǎn)行業(yè)飽受指責(zé)的詬病。0.27個(gè)百分點(diǎn)的加息雖然不能顯著地提高投資的成本，但是央行9年來(lái)首次加息預(yù)示著中國(guó)進(jìn)入利率上升周期，這顯然會(huì)抑制對(duì)利率極其敏感的房地產(chǎn)投資。投資的減少，也預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)供給的下降。
中原地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房?jī)r(jià)能否降下來(lái)，某種程度上看供需雙方誰(shuí)能“撐”得久。換言之，房?jī)r(jià)走勢(shì)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間將形成博弈的結(jié)果。
房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)下降
綜合目前的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的博弈似乎向開(kāi)發(fā)商方向傾斜，也就是說(shuō)，房子價(jià)格短期內(nèi)不具備下降的基礎(chǔ)。
據(jù)西南證券有限公司房地產(chǎn)分析師段海瑞分析，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2003年底，我國(guó)城鎮(zhèn)戶均房屋為0.83套，不考慮新增城市人口帶來(lái)的需求，總體上房屋總量仍然不足�？偭康亩倘睂�(dǎo)致了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)賣方市場(chǎng)，供需矛盾短期內(nèi)不能根本性解決，地產(chǎn)商很容易把加息帶來(lái)的成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，從這點(diǎn)出發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)還不具備下降的基礎(chǔ)。
在此之前，宏觀調(diào)控與土地新政等把一批鐘情于地產(chǎn)者拒之門外，但是地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)富效應(yīng)依然吸引著各路的投資者。加息帶來(lái)的系列效應(yīng)減弱了地產(chǎn)行業(yè)以小博大的“杠桿”效應(yīng)，抬高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，對(duì)資金實(shí)力和能力的要求抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。這些將會(huì)更加減少市場(chǎng)供給。
而加息將會(huì)抑制需求的說(shuō)法也有待檢驗(yàn)。來(lái)自房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的張?jiān)苏J(rèn)為。人們的預(yù)期也會(huì)影響需求，如果某種商品行情看漲，需求量將會(huì)增加；反之，如果某種商品行情看跌，需求量將會(huì)減少�！凹酉⒉粫�(huì)阻止有購(gòu)買力的消費(fèi)者，該買房仍然會(huì)買”。
問(wèn)題是，這種需求量最終要受消費(fèi)者的購(gòu)買力的制約。當(dāng)價(jià)格上漲超過(guò)了購(gòu)買力水平，就會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象。因此，決定價(jià)格的最根本的因素是消費(fèi)者的支付能力——購(gòu)買力。所以盡管房子價(jià)格短期內(nèi)不具備下降的基礎(chǔ)，但是上漲的空間也是有限的。
加息周期的影響
從長(zhǎng)期來(lái)看，如果中國(guó)進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的加息周期，則開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的博弈將會(huì)產(chǎn)生變局，房?jī)r(jià)走勢(shì)則需要新的考量。
至于會(huì)不會(huì)持續(xù)加息，地產(chǎn)商們也無(wú)法預(yù)測(cè)。正處在項(xiàng)目建設(shè)中的首創(chuàng)置業(yè)北京安華世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和北京陽(yáng)光城房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理陳晉剛認(rèn)為，目前的加息只是信號(hào)，至于新一輪加息周期到來(lái)就很難說(shuō)了。
張?jiān)苏J(rèn)為，新的一輪加息是否會(huì)到來(lái)“很難預(yù)測(cè)”，他認(rèn)為值得關(guān)注的是今后的加息的進(jìn)程。
“肯定會(huì)有”，來(lái)自北京中原房地產(chǎn)顧問(wèn)公司的總經(jīng)理李文杰肯定地說(shuō)，以往加息與減息都會(huì)有一個(gè)周期。
盡管如此，地產(chǎn)商們對(duì)新的加息卻顯異乎尋常地平靜。
徐培建則認(rèn)為，我國(guó)曾出現(xiàn)8次減息的歷史，對(duì)利息的減減加加不必太奇怪。
“房子好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)就好；國(guó)民經(jīng)濟(jì)好，房子就好”，徐培建認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起，加息作為宏觀調(diào)控的一種緊縮手段有它行使的必要。他認(rèn)為，加息的作用要看加息的力度，目前的強(qiáng)度起不到什么作用，至于加息起到利和弊的作用是另一回事，而且短期內(nèi)看不出來(lái)。
對(duì)于像張女士這樣的普通購(gòu)房者而言，似乎也很樂(lè)觀。如果利息在漲，他們就會(huì)加快還款的速度，或者把手中用于投資的商用房及時(shí)地脫手。在這種情況下，市場(chǎng)上房子的價(jià)格必然有一個(gè)波動(dòng)，當(dāng)購(gòu)買者都急于把房子出售時(shí)，中介公司方認(rèn)為投資者的利潤(rùn)必然大大縮水。
而對(duì)于本不景氣的二手房市場(chǎng)而言，沒(méi)有大地產(chǎn)商的鎮(zhèn)定，他們擔(dān)心的是持續(xù)加息給二手房市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響。
“加息的利弊目前還看不出來(lái)，所以要關(guān)注新一輪的加息周期，”李文杰說(shuō)。
“中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)加息周期，新一輪加息周期什么時(shí)候到來(lái)要看這次加息的成效，”段海瑞認(rèn)為，“這次加息帶來(lái)的結(jié)果要一段時(shí)間才能顯現(xiàn)�！�