最新一期《瞭望》周刊載文稱，地價(jià)、房價(jià)誰左右誰這一“雞生蛋還是蛋生雞”的問題已經(jīng)成為平抑不斷高漲的房價(jià)的關(guān)節(jié)點(diǎn)。

　　房價(jià)與地價(jià)變化規(guī)律不一致

　　中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測項(xiàng)目組10月份公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年第三季度全國城市地價(jià)總體水平為1372元／平方米，增長率為0.61%。雖然國家實(shí)施了停止增量土地供給，并對(duì)土地市場進(jìn)行了大規(guī)模的檢查，停止了眾多的開發(fā)區(qū)，但地價(jià)比前三季度平均地價(jià)增長率(1.09%)低0.48個(gè)百分點(diǎn)，比2003年季度平均地價(jià)增長水平(2.23%)低1.62個(gè)百分點(diǎn)。2002年全國城市季度平均地價(jià)增長率1.12%，2001年為0.35%。

　　再看房價(jià)，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2001年全國商品房銷售價(jià)格比2000年上漲1.7%，2002年房屋銷售價(jià)格第四季度同比上漲3.5%，2003年全國房屋銷售價(jià)格四季度同比上漲5.1%，2004年全國房屋銷售價(jià)格三季度同比上漲9.9%。季度平均分別為0.43%、0.89%、1.28%和3.30%。

　　從以上數(shù)據(jù)看到，地價(jià)與房價(jià)雖然在總體上都保持上漲的變化趨勢，但有兩點(diǎn)值得我們注意，一是地價(jià)的平均增長率要比房價(jià)的平均增長率低。2001年至2004年第三季度，地價(jià)季度平均增長率為0.89%，而房價(jià)季度平均增長率為1.47%；二是地價(jià)的增長幅度與房價(jià)增長幅度變化不一致，地價(jià)在2003年前增長幅度逐漸增大，但2003年后各季度逐漸變小，房價(jià)增長幅度從2001年開始，始終是呈現(xiàn)不斷增大的趨勢。

　　地價(jià)和房價(jià)形成機(jī)制各異

　　為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？筆者認(rèn)為應(yīng)該首先分析房價(jià)和地價(jià)的本質(zhì)及其形成機(jī)制。第一，土地和房屋是兩種不同的產(chǎn)品，具有不同的市場特性。第二，我國城市的地價(jià)和房價(jià)形成于兩個(gè)不同的市場環(huán)境，受不同的供需平衡影響。第三，地價(jià)和房價(jià)形成機(jī)制及影響因素各不相同。

　　地價(jià)與房價(jià)具有循環(huán)關(guān)聯(lián)性

　　地價(jià)的變化和房價(jià)的變化相關(guān)性很小，主要原因有兩個(gè)方面：一是我國的土地供給量與土地的需求量嚴(yán)重不匹配。二是目前我國城市房屋的需求并不十分真實(shí)。

　　從微觀上看，由于土地市場與房屋市場各自的不同運(yùn)行規(guī)律和特點(diǎn)，地價(jià)與房價(jià)的變化不完全同步。一方面，土地市場相對(duì)于房屋市場有一個(gè)滯后期，同時(shí)由于存在土地存儲(chǔ)囤積的可能(當(dāng)土地價(jià)格較低時(shí)，會(huì)出現(xiàn)超量購地現(xiàn)象)。另一方面，從價(jià)格的變化幅度及頻率看，我國城市地價(jià)要比房價(jià)的變化幅度及頻率小。

　　從市場層面上看，僅僅從價(jià)格的關(guān)系上說，一個(gè)城市的房屋價(jià)格水平的增加，反映了房屋本身整體價(jià)值的增加，同時(shí)也反映了房屋中分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值(注意，并不是土地價(jià)格)也增加了。根據(jù)市場替代原理，城市的其他條件下的可建設(shè)的土地的市場價(jià)值也要達(dá)到同樣的水平，因而土地的市場價(jià)格也隨之增加。這種土地市場價(jià)格的增加并不是土地需求的直接增加所引起的，而是由于房屋價(jià)格上漲所帶來的。從我國城市的具體情況看，雖然地價(jià)與房價(jià)的變化的規(guī)律并不完全一樣，甚至?xí)�有階段性的沖突，但是，地價(jià)總體變化的趨勢和房價(jià)總體變化的趨勢是一致的。

　　再從宏觀上看，房屋價(jià)格除了受市場因素主要為房屋的供給和需求情況的影響之外，還受房屋開發(fā)的社會(huì)平均成本的影響。土地是房屋開發(fā)的主要成本，但是這種對(duì)房屋價(jià)格的影響作用具有一定的條件。一是對(duì)土地供給實(shí)行壟斷政策，使土地供給彈性很小甚至為零，使土地取得的社會(huì)平均成本控制在一個(gè)較高的水平；二是當(dāng)房屋開發(fā)的社會(huì)平均利潤被壓縮到一個(gè)臨界空間時(shí)，只有在這兩種情況同時(shí)發(fā)生的狀況下，房屋的整體價(jià)格水平才會(huì)被迫增加。從我國的具體情況看，我國目前的房價(jià)水平還處于利潤主導(dǎo)階段，利潤是房價(jià)變化的決定性因素，地價(jià)作為成本并沒有直接影響房價(jià)。

　　土地市場和房屋市場的運(yùn)行并不是在一個(gè)單一的過程中進(jìn)行，而是在交替的過程中不斷地變化。所以地價(jià)與房價(jià)作為其中的重要指標(biāo)，是具有相互循環(huán)關(guān)聯(lián)性的。從理論上看，第一輪房價(jià)的上漲，會(huì)帶來土地需求的增加，從而帶來土地價(jià)格的上漲。但是，由于房屋開發(fā)的周期性，第一輪地價(jià)的上漲會(huì)促使房屋開發(fā)的平均社會(huì)成本的上升，在合理平均社會(huì)利潤的條件下，房屋成本價(jià)格會(huì)有所上升。但是這種成本價(jià)的上升可能會(huì)抑制房屋需求的增加，并不一定帶來第二輪的市場價(jià)格上升，從而影響土地需求和地價(jià)的第二輪變化。因此，地價(jià)與房價(jià)的變化具有一定的循環(huán)關(guān)聯(lián)性。