關于“年內開始開征物業(yè)稅試點”的說法不斷蔓延，繼廣東、湖南先后聲稱要開展物業(yè)稅征收試點后，上海、北京、南京等大都市以及溫州、丹東等中小城市，也出現了類似的聲音。

　　可以標志物業(yè)稅正在緊張醞釀和積極推進之中的是，11月22日至25日在福州舉行的“中國地方稅改革與發(fā)展高級研討會”上，包括國家稅務總局、財政部和部分省、市、自治區(qū)地方稅務局有關負責人，以及國內頂級財稅經濟專家、學者在內的100多人，就開征物業(yè)稅進行了研究探討。

　　其實，物業(yè)稅之所以如此受到關注，不僅在于物業(yè)稅改革的實施，將徹底改變整個地產運營的格局，而且?guī)缀跎婕八�有的家庭，成為人人切身利益相關的一個主要稅種。

　　專家的設想

　　“我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但物業(yè)稅制仍相對滯后�！必斦�部財科所稅收研究室主任孫鋼教授說，“盡快開征物業(yè)稅，可以強化對財富的調節(jié)，緩解收入分配領域中的不合理狀況。”

　　在這次規(guī)�？涨暗摹爸袊�地方稅改革與發(fā)展高級研討會”上，26位國內著名財稅經濟學家在內的與會人員提出，改革、完善物業(yè)稅制度應該作為加強中國地方稅體系建設的一個重要途徑。

　　專家們提出的改革的建議是:將現行房地產稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并，轉化為房地產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內外稅制，取消房地產使用環(huán)節(jié)的各種收費，實現稅不重征。

　　根據這一設想，物業(yè)稅將改變目前對房地產項目實行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復課稅的現狀，把現行房地產運行過程中具有稅收性質的政府行政收費并入物業(yè)稅“遺產與贈與”稅目。另外，將契稅并入印花稅，以簡便稅制，降低不動產交易成本，同時針對土地增值稅存在的邊際稅率過高問題，取消60%一檔稅率，保留其余三檔稅率。

　　在具體實施中，物業(yè)稅很可能以房地產的市場平均價格為基本計稅依據，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據；鑒于中國地區(qū)之間經濟發(fā)展極不平衡，國家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%—3%的幅度稅率，由地方根據本地區(qū)的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定的適用稅率。

　　此外，物業(yè)稅實行按年計稅、分兩次繳納的方式，并在物業(yè)稅開征的初期，減免稅的范圍可適當放寬，法定的人均免稅面積可定為25平米，這樣包括農村在內的大多數居住用房可以不必承當物業(yè)稅的負擔，而且只保留對公共設施、軍事部門、行政機關等用房用地的免稅。

　　房地產業(yè)稅收現狀

　　一位參加這次“中國地方稅改革與發(fā)展高級研討會”的稅務官員表示，物業(yè)稅開征將有可能提速的一個重要原因是，房地產業(yè)已經成為偷逃稅重災區(qū)。

　　來自國家稅務總局的信息顯示，房地產業(yè)是惟一一個連續(xù)3年被列為稅務專項稽查的行業(yè)，“房地產企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復雜，尋求公開保護越來越多，部分地區(qū)約有90%的房地產企業(yè)存在涉稅問題”。

　　據新華社消息，山東省地稅局不久前以房地產行業(yè)為重點進行了地方稅收專項檢查，結果發(fā)現被檢查的665戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達542戶，占八成以上;共查補各項稅款3.9億元，占該省專項檢查查補稅款的61.55%。

　　其實，不單是山東，近年來全國各地房地產業(yè)涉稅案件的數量、案件發(fā)生率、查補稅款都有明顯增加，就連西南邊陲的云南省房地產業(yè)涉稅違法案件占全部涉稅案件的比例，在過去的9年間也竟然上升了12倍。

　　房地產業(yè)涉稅違法行為主要表現在:在銷售商品房時，不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞銷售收入；少報稅款或逃避納稅；不按配比原則進行會計核算，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；商品房代銷商不按月向房地產開發(fā)企業(yè)結轉售房款，造成稅款不能及時入庫；長期拖欠稅款等。

　　按理說，房地產業(yè)是高利潤、高收入行業(yè)，所提供的稅收也應該是十分可觀的。在世界發(fā)達國家，房地產業(yè)稅收占地方總稅收的10%以上，但在房地產行業(yè)迅猛發(fā)展的中國這一比例卻不到7%。

　　“毫無疑問，除了房地產開發(fā)商追求利潤最大化外，根本的問題在于房地產開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，稅費負擔重，從某種程度上促使了房產商去投機和偷逃稅款�！倍悇詹块T和專家大多持這種觀點。

　　據了解，北京對房地產征收的各種名目的費有40余種，而有的地方甚至多達近100種。因此有專家分析，在目前的房價中，稅費及房產商利潤占到了60%，建筑成本只占40%。

　　實際上，無法回避的現狀還表現在，立法工作一直處于“暫行條例”這一較低的立法層次上，而且，內外資企業(yè)稅制不統(tǒng)一，稅負不公平的問題也十分突出，據測算，同樣購買房產，內資企業(yè)房產稅在20年后是外資企業(yè)的3.33倍。

　　“這些問題已經到了必須由物業(yè)稅來解決的時候了�！睆B門大學經濟學院院長張馨表示。

　　土地失控壓力

　　物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要的原因是，現行的土地稅收政策在出讓土地時，各種稅收一次性繳納。對于地方政府來講，批地的收入是除國有資產外最大的一塊金礦。在短期看來，地批得越快，地方經濟就發(fā)展得越快。但這種急功近利的做法實際上是飲鴆止渴，其結果自然是土地失控、金融風險急劇攀升。

　　近年來，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地擴大土地儲備規(guī)模，已經造成了4000多萬農民失去土地。國家有關統(tǒng)計資料顯示，在現行土地收益分配框架下，農民僅僅得到5%到10%的土地收益，村一級可以得到25%到30%，而各級政府則可以得到60%到70%的收益，近20年來全國農民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。

　　中南財經政法大學教授喬新生認為，現階段只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產分配不公的問題，保證地方政府運行所必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”參與房地產開發(fā)的利益需求，“越早開征越好”。

　　從理論上講，采取征收物業(yè)稅的辦法后，物業(yè)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務，有利于形成“多征稅——多提供公共服務——財產增值——稅源增加”的良性循環(huán)機制，從而使地方政府改變以往那種短視的機會主義行為方式。

　　廈門大學教授鄧子基表示，物業(yè)稅最重要的是這種稅賦的結構性調整能均衡政府土地收入，實現政府的經常性收益，因為城市的土地價值會隨城市發(fā)展而不斷增長。

　　中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會副會長劉維新認為，物業(yè)稅是一種更合理的稅收制度，遲征不如早征，然而由于新稅種的開征要經過立法程序，由全國人大審批，因此要開征物業(yè)稅，至少還需要2—3年時間。