10月28日晚，央行突然宣布加息，在業(yè)內(nèi)外引起巨大反響。屬于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)是加息影響的重點(diǎn)行業(yè)之一，而抑制房地產(chǎn)過(guò)熱也被認(rèn)為是央行加息的考慮因素之一。


　　現(xiàn)在，從央行加息起已經(jīng)過(guò)去一個(gè)月的時(shí)間，天津樓市反應(yīng)如何？對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又有何影響呢？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，從表面上看，消費(fèi)者咨詢與購(gòu)房的熱度與往常無(wú)異，房市也沒(méi)有出現(xiàn)任何波動(dòng)。好像被業(yè)界熱炒的央行加息政策，在實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)中并沒(méi)有起到人們料想中的立竿見影的效果。不過(guò)，在平靜市場(chǎng)的背后，一些開發(fā)商卻表現(xiàn)出對(duì)業(yè)內(nèi)流傳的“加息周期即將到來(lái)”的擔(dān)憂，老百姓的心理預(yù)期也已開始發(fā)生微妙變化，火爆依舊的樓市中，加息影響的暗流已開始涌動(dòng)。

　　房?jī)r(jià)仍撲朔迷離 投資風(fēng)險(xiǎn)依舊需重新審視

　　加息影響樓市不驚

　　記者對(duì)本市八個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了以“加息對(duì)項(xiàng)目銷售的影響”為主題的調(diào)查。在“原有新項(xiàng)目的推廣計(jì)劃是否受影響”一項(xiàng)中，八個(gè)開發(fā)商都選擇了“否”；在“房?jī)r(jià)”、“客流量”、“銷售量”三項(xiàng)上，多數(shù)開發(fā)商表示和加息之前基本持平，甚至有些項(xiàng)目這三方面數(shù)據(jù)還略有增加；在“一次性付款的購(gòu)房者比例”和“購(gòu)房者首付款比例”兩個(gè)方面，只有兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商表示有所增加，其余項(xiàng)目同樣沒(méi)有任何變化。

　　“開始公司確實(shí)比較擔(dān)心加息對(duì)購(gòu)房者需求產(chǎn)生一定的抑制作用，為此也制定了一些應(yīng)對(duì)措施，但從目前市場(chǎng)反應(yīng)看，這種擔(dān)心有些多余�！睒�(lè)康置業(yè)策劃部經(jīng)理許曉鵬對(duì)記者說(shuō)，“上周末公司推出一批60平方米左右的小戶型，購(gòu)房者反響強(qiáng)烈，說(shuō)明關(guān)鍵還得看產(chǎn)品是否與市場(chǎng)需求合拍�！�

　　加息周期是否展開

　　盡管終端市場(chǎng)暫時(shí)并沒(méi)受到很大影響，不過(guò)開發(fā)商們更擔(dān)心的還是此次加息是否會(huì)成為一個(gè)新的持續(xù)性加息周期啟動(dòng)的信號(hào)。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)在這方面的爭(zhēng)論早已展開。社科院專家易憲容認(rèn)為，此次央行加息0.27個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)該被視為一個(gè)試探性信號(hào)。如果經(jīng)濟(jì)仍有過(guò)熱跡象，在近期內(nèi)還有可能再次提高人民幣利率。目前尚無(wú)法揣測(cè)央行下一次變動(dòng)利率的具體時(shí)間和幅度，但是可以預(yù)測(cè)的是，人民幣開始進(jìn)入加息通道，今后半年內(nèi)人民幣利率有望再次提高0.25個(gè)百分點(diǎn)。匯豐銀行資深中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家曲宏賓也表達(dá)了一致的觀點(diǎn)：“今后6個(gè)月內(nèi)，很可能會(huì)再升25個(gè)基點(diǎn)。”

　　天津財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究所所長(zhǎng)谷俊清教授認(rèn)為，此次加息很可能不是最終結(jié)果，特別是房地產(chǎn)行業(yè)如果繼續(xù)過(guò)熱下去，購(gòu)房者第二、第三套住房的貸款利率很有可能被繼續(xù)提高。估計(jì)此次加息的初步影響需要到年底才能看出來(lái)。

　　然而也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段談?wù)摷酉⒅芷谑欠褚呀?jīng)開始還為時(shí)尚早。渤海證券投資顧問(wèn)部經(jīng)理王蘭波認(rèn)為，央行加息并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的事情，利率上升會(huì)引起人民幣匯率、出口、股市等一系列連鎖反應(yīng)，每次加息都是中央長(zhǎng)時(shí)間考慮、權(quán)衡多方面利弊后才做出的決定。加息的最終目的是要抑制目前國(guó)內(nèi)部分過(guò)熱的投資增長(zhǎng)，究竟是否還要繼續(xù)加息要看此輪宏觀調(diào)控的效果，而這只有等到第四季度各行業(yè)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告匯總上來(lái)后才能確定，所以現(xiàn)在討論沒(méi)有任何意義。

　　買方：心理預(yù)期波瀾微起

　　盡管專業(yè)人士對(duì)新一輪加息周期是否已經(jīng)啟動(dòng)仍在爭(zhēng)論階段，普通老百姓的購(gòu)房心理已經(jīng)發(fā)生微妙變化。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查所近日對(duì)北京、上海、廣州、重慶、沈陽(yáng)等城市2000名市民進(jìn)行的一項(xiàng)電話調(diào)查顯示，出于對(duì)未來(lái)加息幅度的未知和無(wú)法預(yù)估，已經(jīng)有不少買房人開始擔(dān)心過(guò)高利率會(huì)加重未來(lái)還款壓力，大約五成受訪者表示今后的購(gòu)房計(jì)劃會(huì)受到此次央行加息的影響。43%的受訪者表示，“升息后準(zhǔn)備考慮提前還貸”；53%的被訪者表示，“今后的投資將更理性和謹(jǐn)慎”。

　　戴德梁行天津分公司研究部王紅指出，從根本上講，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的，前一輪宏觀調(diào)控主要調(diào)節(jié)的是房地產(chǎn)供應(yīng)，而本次加息則是從調(diào)節(jié)購(gòu)房需求入手，因此這次政策變化也最受老百姓的關(guān)注。如果購(gòu)房者產(chǎn)生“貸款利率有可能繼續(xù)增加”這一心理預(yù)期，那么在市場(chǎng)實(shí)際的反應(yīng)中，可能會(huì)產(chǎn)生兩種結(jié)果：或者購(gòu)房者推遲自住性購(gòu)房需求實(shí)現(xiàn)的周期，至少推后半年到一年；或者持續(xù)加息迫使這部分購(gòu)房者調(diào)低總價(jià)承受能力，購(gòu)房需求將集中在中低價(jià)房源上，這會(huì)使樓市供需的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步凸現(xiàn)。

　　賣方：往哪邁腿定向漸清

　　與此同時(shí)，加息會(huì)使開發(fā)商融資成本大大增加，并加重一部分并不急于出手的購(gòu)房者的觀望情緒，因此樓市中無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是產(chǎn)品定位，市場(chǎng)分化趨勢(shì)將更加明顯。

　　“此次利率調(diào)整體現(xiàn)的利率市場(chǎng)化改革傾向?qū)﹂_發(fā)商來(lái)說(shuō)是件好事�！碧旖蚍康禺a(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)李德福對(duì)記者說(shuō)，“貸款利率上不封頂，也就給了商業(yè)銀行自主把握風(fēng)險(xiǎn)的空間，這會(huì)使那些信譽(yù)度高、手里有好項(xiàng)目的大型開發(fā)商有更多機(jī)會(huì)爭(zhēng)取到銀行的支持。而那些規(guī)模小、資質(zhì)低的項(xiàng)目型地產(chǎn)公司，則很可能在宏觀調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)格的趨勢(shì)下被淘汰出局�！�

　　另外，產(chǎn)品定位方面的分化也將更明顯。作為市場(chǎng)主流的自住型購(gòu)房者最關(guān)注的是“買不買得起”的問(wèn)題，而日益突出的結(jié)構(gòu)性矛盾仍會(huì)造成中低價(jià)房供不應(yīng)求，加息最終體現(xiàn)在市場(chǎng)中，很有可能是自住型購(gòu)房者只好在下調(diào)購(gòu)房面積、控制房?jī)r(jià)總量方面想辦法。而中高價(jià)位房方面，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居住條件允許，購(gòu)房者的購(gòu)房需求，尤其是帶有投資性質(zhì)的購(gòu)房需求遠(yuǎn)沒(méi)有前者緊迫。購(gòu)房者相對(duì)理性的心理特質(zhì)，以及對(duì)未來(lái)走勢(shì)不明朗和對(duì)信息充分的追求可能會(huì)推遲部分購(gòu)房者的決策時(shí)間，從而給中高檔房銷售帶來(lái)壓力。這種分化目前在許多售樓處的銷售中已有所顯現(xiàn)。