發(fā)布時(shí)間：2004-11-9來(lái)源：財(cái)富金刊
按建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：預(yù)售的商品房自交付使用之日起90日內(nèi)，購(gòu)房者應(yīng)到相關(guān)部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。然而，想在交房后的90天內(nèi)辦齊“兩證”，卻并不是那么容易的。
“兩證”難辦
市民張彬因?yàn)椤皟勺C”遲遲辦不下來(lái)，而苦惱了大半年。
2002年10月，他購(gòu)買了江漢區(qū)的一套住宅。在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》之前，他還特意查看了開(kāi)發(fā)商的“五證”。在他們簽訂的合同中約定，2003年11月3日交房。按“90日期限”的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)證和土地證應(yīng)在今年2月辦理完畢。
今年1月，張彬因工作調(diào)動(dòng)要離開(kāi)武漢。當(dāng)他想出售這套住房的時(shí)候，遇到了麻煩。
他先與開(kāi)發(fā)商交涉，欲采用合同更名的方式變更戶主。開(kāi)發(fā)商稱，已經(jīng)交房了，只能先辦齊“兩證”，然后才能過(guò)戶。要辦齊“兩證”，則需要開(kāi)發(fā)商的配合。張彬曾多次督促開(kāi)發(fā)商，卻沒(méi)有任何結(jié)果。直到今年6月份，他的房產(chǎn)證才辦下來(lái)。至9月底，才拿到土地證。在90日內(nèi)就應(yīng)辦理下來(lái)的“兩證”，竟然拖了大半年才到手。
據(jù)張彬稱，與他一起拿到兩證的，只有63戶，僅占該樓盤購(gòu)房者的一小部分。如今，大部分業(yè)主仍在等待。
武漢市房管局產(chǎn)權(quán)處處長(zhǎng)趙澤山告訴記者，開(kāi)發(fā)商只要“五證”齊全，將購(gòu)房者辦理權(quán)屬登記需要的資料備案，完成“權(quán)屬登記”后，購(gòu)房者就可以辦理房產(chǎn)證。這一過(guò)程一周內(nèi)即可完成。然后一般在辦理房產(chǎn)證后的20天以內(nèi)，土地證即可辦理完畢。
既然如此，張彬明明看到開(kāi)發(fā)商“五證”齊全，為何辦證會(huì)拖如此之久？
張彬在數(shù)次詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商后，得到的解釋是，“土地是由另一個(gè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)手來(lái)的，有很多交接工作沒(méi)完成�！�
然而，易黃李張律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師陳宇律師接受張彬委托后，經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有將房產(chǎn)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。細(xì)追下去，原來(lái)開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)拿到《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，這導(dǎo)致交房以后，樓盤沒(méi)能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收。之前，開(kāi)發(fā)商出示給購(gòu)房者的，不過(guò)是一張《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知》。
“沒(méi)有備案，肯定拿不到房產(chǎn)證；沒(méi)有規(guī)劃驗(yàn)收合格證，與規(guī)劃部門同屬一個(gè)單位的土地部門自然不會(huì)發(fā)放土地證。”陳宇說(shuō)。
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為購(gòu)房者購(gòu)房前必須查看的“五證”之一，其重要性不言而喻。“沒(méi)有這個(gè)證，房子應(yīng)該蓋不起來(lái)，也賣不出去�！标愑顚�(duì)記者稱，張彬遇到的這種情況并非偶然，這正是部分開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作的主要套路之一。
開(kāi)發(fā)商違規(guī)
“購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商取得證書(shū)的順序正好相反�！标愑钫f(shuō)。
據(jù)他稱，擁有資質(zhì)證明的開(kāi)發(fā)商先從土地部門獲得土地，取得《國(guó)有土地使用證》。再到規(guī)劃部門報(bào)規(guī)劃許可，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。最后在建管部門取得《建設(shè)工程施工許可證》后，方能動(dòng)工。形成房屋后，還要到城市綜合開(kāi)發(fā)辦取得《商品房銷售（預(yù)售）許可證》后，才能售房。
購(gòu)房者買房之后，則是先憑開(kāi)發(fā)商的各種手續(xù)、證明，在房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)證，最后再回到土地部門辦理土地證。
“在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商取得的《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《銷售（預(yù)售）許可證》與開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)證明一起并稱為‘五證’，作為開(kāi)發(fā)商銷售商品房的合法證明�！标愑钫f(shuō)，“取得這些‘證’的步驟是一個(gè)鏈條，環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。無(wú)論哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，整個(gè)鏈條就會(huì)斷裂�！�
開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拿到《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，顯然整個(gè)鏈條已經(jīng)斷裂，購(gòu)房者自然無(wú)法辦理房產(chǎn)證和土地證。但是，為何開(kāi)發(fā)商仍能順利施工、售房？
據(jù)了解，在開(kāi)發(fā)商拿到《規(guī)劃許可證》之前，規(guī)劃部門會(huì)先發(fā)放一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知》。按要求，拿到通知書(shū)后，開(kāi)發(fā)商可以先開(kāi)始進(jìn)行地下工程的建設(shè)。
這原本是為了節(jié)約開(kāi)發(fā)商的施工時(shí)間。但一些開(kāi)發(fā)商拿到通知書(shū)后，就跳過(guò)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的環(huán)節(jié)，進(jìn)入下一環(huán)中。而負(fù)責(zé)發(fā)放《施工許可證》的建管部門則認(rèn)為拿到通知書(shū)后，一定會(huì)拿到許可證。于是，憑借這張通知書(shū)，這些開(kāi)發(fā)商在其他部門就一路綠燈，暢通無(wú)阻，“奇跡”般地將已經(jīng)斷裂的鏈條再度連了起來(lái)。直到再度回到負(fù)責(zé)規(guī)劃驗(yàn)收的規(guī)劃部門，或與規(guī)劃“分屬同門”負(fù)責(zé)發(fā)放土地證的土地部門時(shí)，這一把被當(dāng)作“令箭”的“雞毛”才被打回原形，鏈條才真正斷開(kāi)。
據(jù)了解，除了拿《規(guī)劃許可通知書(shū)》代替《規(guī)劃許可證》以外，有些開(kāi)發(fā)商還有可能用一期工程的許可證書(shū)來(lái)代替二期或三期工程的，還有其他種種假冒手段。
“由于購(gòu)房者并非專業(yè)人士，所以無(wú)法判斷真假。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者極易落入這個(gè)‘套’中�！标愑钫f(shuō)。
癥結(jié)何在
開(kāi)發(fā)商為何要冒如此大不韙？陳宇解釋，正是利益驅(qū)使。
據(jù)了解，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中有“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)指標(biāo)要求。例如，在單位面積土地上，應(yīng)該建幾棟樓，每棟樓多少層，綠化面積多大，都會(huì)有相應(yīng)的要求。
對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率和建筑密度直接涉及居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。但對(duì)于發(fā)展商而言，容積率和建筑密度決定了地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例。要降低地價(jià)成本，只有多建房子。因此，繞過(guò)這道關(guān)卡，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就成了最直接的方法。
然后，在原本只準(zhǔn)建兩棟樓的地方，建上3棟；原本只準(zhǔn)建20層的，建上25層。待木已成舟時(shí)，再回過(guò)頭來(lái)，補(bǔ)辦各種手續(xù)、繳納罰款。
這種違規(guī)操作，必然會(huì)受到相關(guān)部門的行政處罰�！暗竭@時(shí)，就算罰款幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元，對(duì)開(kāi)發(fā)商多得的上千萬(wàn)元售樓款來(lái)說(shuō)，不過(guò)是個(gè)小數(shù)字。”陳宇說(shuō)。
直接的受害者是購(gòu)房人。且不說(shuō)居住的舒適度降低，就連“兩證”的發(fā)放也因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的這道“工續(xù)”，讓他們不得不苦熬漫長(zhǎng)的等待期。
另外，學(xué)校、工廠、企業(yè)等私下出讓土地，以職工房、房改房等名義修建的商品房，屬于違規(guī)建筑，購(gòu)房者也無(wú)法拿到“兩證”。有些開(kāi)發(fā)商與業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，以“兩證”為要挾，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法順利拿到“兩證”的情況也會(huì)出現(xiàn)。此外，如果開(kāi)發(fā)商有重大訴訟風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目被法院查封；或因資金缺口，開(kāi)發(fā)商將在建項(xiàng)目或土地拿去銀行抵押貸款而未還款的，也無(wú)法順利辦理“兩證”。
除了一些開(kāi)發(fā)商本身的違規(guī)操作外，管理部門審批程序的不合理，也是導(dǎo)致“兩證”難辦的原因之一。
據(jù)一名開(kāi)發(fā)商介紹，一座樓盤從取得土地到發(fā)售，總共需要辦理二十多個(gè)證。而這二十多個(gè)證分別由多個(gè)管理部門審批發(fā)放。正是程序銜接中容易出現(xiàn)的漏洞，才給了不良開(kāi)發(fā)商可乘之機(jī)。
“一些開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，確實(shí)是個(gè)很頭痛的問(wèn)題。兩年前，這種情況不少，但近來(lái)，審批程序已經(jīng)越來(lái)越規(guī)范，監(jiān)管力度也越來(lái)越強(qiáng)�！蔽錆h市城市綜合開(kāi)發(fā)辦綜合處科長(zhǎng)鐘清江說(shuō)，“但如果說(shuō)建立一條龍服務(wù)，或者成立一個(gè)專門的部門來(lái)負(fù)責(zé)所有的審批，難度實(shí)在太大。”
據(jù)了解，在上海、北京、天津、深圳、重慶等地，房產(chǎn)證與土地證已經(jīng)兩證合一，由一個(gè)部門核發(fā)。