近來，全國主要大城市的房價(jià)走勢再次成為社會熱點(diǎn)，其長幅之大尤其引人關(guān)注。事實(shí)上，今年北京上半年的房價(jià)走勢報(bào)告出臺時(shí)就引來過短暫的熱議，據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)透露，上半年北京樓盤銷售的成交備案統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，平均房價(jià)比去年同期上漲了3%。不少房產(chǎn)大腭更是放話，今年下半年的房產(chǎn)價(jià)格還會上升。果不其然，近來的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，全國房價(jià)同比增長13.5%，房價(jià)上漲過快引起社會普通百姓的埋怨。

　　談到房價(jià)上漲，就不能不提到房產(chǎn)開發(fā)商們對商品房所做的一系列“銷控”，不能不注意到房地產(chǎn)開發(fā)商在控制房價(jià)中所施展的歪念國家和地方政策以行漲價(jià)之實(shí)的“手腳”。

　　開發(fā)商歪念的第一個(gè)政策是被業(yè)界稱為“土地革命”的“11號文件”，即國土資源部2002年5月9日頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。

　　隨著社會上一系列因土地問題的腐敗案件浮出水面，全國土地市場的規(guī)范正式進(jìn)入高層視野。土地轉(zhuǎn)讓實(shí)施競買，無疑是促使土地轉(zhuǎn)讓更趨“陽光”的重要舉措，這是中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中“三公”原則的應(yīng)有之義。為此，即國土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項(xiàng)目用地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。但是，各地在執(zhí)行該項(xiàng)文件時(shí)，卻都打了不同程度的折扣。

　　僅就北京市而言，北京市2002年6月出臺的《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定》，為協(xié)議出讓留了4個(gè)口子：綠化隔離帶項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、危改項(xiàng)目、高科技項(xiàng)目。這些項(xiàng)目還可以繼續(xù)以協(xié)議的方式出讓土地。北京房地產(chǎn)商以上述4種項(xiàng)目為由，繼續(xù)以協(xié)議方式從政府得到土地，而且圈地的規(guī)模和胃口幾近瘋狂。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京房地產(chǎn)商用一年半時(shí)間拿的地，相當(dāng)于之前北京市10年賣地的總和。這些，都是公開報(bào)道過的。

　　然而，這一政策經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商的轉(zhuǎn)手，卻變成了土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格上升的原因，并進(jìn)而宣揚(yáng)成商品房成本大幅上升的原因。

　　當(dāng)然，土地通過競買的方式出讓的確會讓土地成本有所上升，但商品房成本當(dāng)中，據(jù)有關(guān)專家分析，其中建筑安裝費(fèi)占到商品房成本的40%左右，除去配套費(fèi)和其他收費(fèi)，地價(jià)所占份額有限，所以，以地價(jià)上漲作為商品房的高額定價(jià)的合理性大大值得懷疑，另一方面，目前，房產(chǎn)價(jià)格并不象普通商品那樣還得經(jīng)過物價(jià)部門的嚴(yán)格審計(jì)，所以，房價(jià)很大程度上是開發(fā)商自己隨心所欲的操控。

　　開發(fā)商歪念的另一個(gè)政策就是國土部71號文。在北京為4號令，即《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》。

　　今年2月，北京市《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(4號令)出臺，封堵了四項(xiàng)協(xié)議出讓土地的渠道。一些土地開發(fā)商利用廣告投入換來的話語權(quán)大喊“土地供量減少”，并以此放出商品房要漲價(jià)的口風(fēng)，并在實(shí)際中通過運(yùn)作實(shí)現(xiàn)樓市提價(jià)。

　　實(shí)際看來，北京市很多企業(yè)早在4號令前，就已從政府允許的口子儲備了大量協(xié)議出讓土地并已立項(xiàng)，據(jù)北京市國土房管局方面的數(shù)據(jù)，到4號令頒布，北京已協(xié)議出讓和通過規(guī)劃的用地近9000萬平方米，規(guī)劃面積達(dá)1.4億平方米。按4號令的規(guī)定，這些土地都能繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)和交易。如此大的土地供量基本上滿足了3年以內(nèi)北京對商品住宅的需求。所以，根本不存在商品住宅用地不夠問題，應(yīng)該說，4號令會促使商品房用地朝著需求與供給良性結(jié)合的方向發(fā)展，并不能成為商品房應(yīng)當(dāng)漲價(jià)的必然原因。

　　此次央行加息，也許會帶來房價(jià)的小幅下降，不過，在開發(fā)商那里，是否又會很快找到新的漲價(jià)理由？