在加息通道里緩降地產(chǎn)之熱 泡沫論有還是無(wú)
發(fā)布時(shí)間:2004-11-1來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
央行的加息決定對(duì)于爭(zhēng)論數(shù)月的“房地產(chǎn)泡沫”問(wèn)題給出了一個(gè)試探性質(zhì)的信號(hào)——房地產(chǎn)界相對(duì)高漲的投資熱情是需要關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。誠(chéng)然,加息的即期影響相當(dāng)有限,但誰(shuí)又能說(shuō)這不是一個(gè)新的進(jìn)程的拐點(diǎn)呢。
“房地產(chǎn)泡沫”的爭(zhēng)論已持續(xù)數(shù)月,正反觀點(diǎn)的交鋒上周幾乎和加息一起達(dá)到了高潮。“有泡沫論”者認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模投機(jī)行為正在把中國(guó)經(jīng)濟(jì)拖向險(xiǎn)境,而“無(wú)泡沫論”者的觀點(diǎn)是,中長(zhǎng)期城鎮(zhèn)化率持續(xù)高位,將產(chǎn)生源源不斷的居住需求,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)挺于“牛市”。
究竟有沒(méi)有泡沫?要就此問(wèn)題下一個(gè)判斷,首先應(yīng)該明確什么是泡沫。讓我們感到困惑的是,無(wú)論是認(rèn)為房地產(chǎn)有泡沫的人,還是認(rèn)為房地產(chǎn)不存在泡沫的人,對(duì)此都沒(méi)有清晰的界定,至少是對(duì)這個(gè)概念雙方并無(wú)共識(shí)。換句話說(shuō),爭(zhēng)論雙方可能并不在一個(gè)話語(yǔ)體系中討論問(wèn)題,那我們又如何期望爭(zhēng)論能夠有一個(gè)更加積極的結(jié)果呢?
在我們看來(lái),所謂泡沫在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中其實(shí)或多或少普遍存在。我們知道,商品交易價(jià)格并不總等于其使用價(jià)值,更重要的問(wèn)題在于交易價(jià)格與使用價(jià)值的游離程度。當(dāng)非即期的需求表現(xiàn)為即期需求時(shí),交易價(jià)格就會(huì)甩下商品的使用價(jià)值,這時(shí),我們就可以認(rèn)為有泡沫。也就是說(shuō),泡沫是個(gè)較為普遍的中性的描述。但在當(dāng)下的語(yǔ)境中,指出房地產(chǎn)有泡沫的人的真實(shí)意思是:泡沫已經(jīng)很嚴(yán)重。不過(guò)大多數(shù)人認(rèn)同的說(shuō)法應(yīng)該是房地產(chǎn)熱是局部的。我們的看法是,要注意房地產(chǎn)熱從局部向更大的范圍蔓延。
對(duì)這場(chǎng)爭(zhēng)論,普通民眾試圖做出明確的是非評(píng)判仍然比較困難,但他們卻與爭(zhēng)論密切相關(guān)。買房還是不買?左右他們決策的,除了他們想住更大些的房子這個(gè)“真實(shí)需求”之外,對(duì)當(dāng)前及未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)乃至整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)期都會(huì)在一定程度上影響他們的決策。比如他們本打算過(guò)幾年再買房,但擔(dān)心通脹,于是就把這個(gè)打算提前了,這叫什么需求呢?
今年前9個(gè)月,盡管不同口徑的統(tǒng)計(jì)給出不同的數(shù)據(jù),但它們的共同之處在于商品房?jī)r(jià)格上漲幅度明顯。在這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之外,我們也可以在市場(chǎng)上直接感受到這一點(diǎn)。
目前房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,確實(shí)存在多種因素的推動(dòng),但有一點(diǎn)應(yīng)該承認(rèn),價(jià)格的上升確實(shí)涵蓋著“銀行的錢比較便宜”而帶來(lái)的投資沖動(dòng)和“提前到來(lái)的需求”的推動(dòng)。目前,通貨膨脹率已經(jīng)持續(xù)4個(gè)月保持在5%以上,而負(fù)利率則已經(jīng)持續(xù)了近一年。與此同時(shí),20年期的商業(yè)住房貸款利率為5.04%,居民出于資產(chǎn)保值的考慮,選擇購(gòu)房也在情理之中,因?yàn)橛捎谕顿Y渠道的缺乏,目前沒(méi)有更好的投資品供民眾選擇。
接下來(lái)的問(wèn)題是,我們應(yīng)該如何看待我們所定義的這個(gè)“房地產(chǎn)泡沫”。
對(duì)于房地產(chǎn)熱從局部向更大范圍蔓延的態(tài)勢(shì),采取避開爭(zhēng)議不談而漠視之,或者視任何泡沫為洪水猛獸,急欲除之的做法,都并非理性對(duì)待問(wèn)題的態(tài)度。
從長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看,在城市化進(jìn)程的帶動(dòng)下,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)數(shù)十年中將保持強(qiáng)勁的需求,這樣的分析肯定沒(méi)有錯(cuò)。但這并不表示在每一個(gè)特定時(shí)段內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與需求全部是合理的、理性的。長(zhǎng)期趨勢(shì)與短期波動(dòng)既是矛盾的統(tǒng)一體,而事實(shí)上也存在各自的規(guī)律。
同理,把泡沫放大到看起來(lái)必須馬上戳破的境地,同樣不能成功地解決泡沫問(wèn)題。一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是,作為現(xiàn)階段支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn),在缺失直接融資手段的情形下,無(wú)論是買方還是賣方,幾乎全部依賴于銀行的間接融資,加之其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、水泥的投資資金也多來(lái)自貸款,這樣的現(xiàn)實(shí)狀況,使得任何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控都顯得舉足輕重,事關(guān)整體。調(diào)控手段無(wú)疑應(yīng)該是溫和漸進(jìn)的。
對(duì)此輪宏觀調(diào)控“核心點(diǎn)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,利用市場(chǎng)杠桿平衡投資過(guò)熱,加息是一個(gè)良性的工具,而與加息并行的另一個(gè)重要舉措,將是土地的集約治理。這些年房地產(chǎn)能夠高速發(fā)展,重要的一個(gè)因素是對(duì)土地和信貸這兩個(gè)核心資源的管理都比較粗放。對(duì)房地產(chǎn)投資的控制,信貸及土地的調(diào)控是關(guān)鍵因素,以適當(dāng)?shù)墓?jié)奏消解二者對(duì)市場(chǎng)可能造成的震蕩,是目前的當(dāng)務(wù)之急。10月31日國(guó)土資源部“暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批”的禁令到期,農(nóng)用地以何種渠道進(jìn)入市場(chǎng)?如何平衡城市化用地與農(nóng)民安置問(wèn)題?這需要我們以前所未有的耐心及冷靜來(lái)一一應(yīng)對(duì)。
在新一輪的調(diào)控周期中,與土地、鋼材等重大資源緊密相連的房地產(chǎn)市場(chǎng),將在“看得見的手”與“看不見的手”之間繼續(xù)前行,而這并不是一個(gè)輕松的進(jìn)程。所以,我們認(rèn)為,比是否存在“房地產(chǎn)泡沫”更為重要的是,如何使從加息開始的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段,有序、有節(jié)地持續(xù)發(fā)揮作用。