央行的加息決定對(duì)于爭(zhēng)論數(shù)月的“房地產(chǎn)泡沫”問(wèn)題給出了一個(gè)試探性質(zhì)的信號(hào)——房地產(chǎn)界相對(duì)高漲的投資熱情是需要關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。誠(chéng)然，加息的即期影響相當(dāng)有限，但誰(shuí)又能說(shuō)這不是一個(gè)新的進(jìn)程的拐點(diǎn)呢。
　　“房地產(chǎn)泡沫”的爭(zhēng)論已持續(xù)數(shù)月，正反觀點(diǎn)的交鋒上周幾乎和加息一起達(dá)到了高潮。“有泡沫論”者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模投機(jī)行為正在把中國(guó)經(jīng)濟(jì)拖向險(xiǎn)境，而“無(wú)泡沫論”者的觀點(diǎn)是，中長(zhǎng)期城鎮(zhèn)化率持續(xù)高位，將產(chǎn)生源源不斷的居住需求，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)挺于“牛市”。
　　究竟有沒(méi)有泡沫？要就此問(wèn)題下一個(gè)判斷，首先應(yīng)該明確什么是泡沫。讓我們感到困惑的是，無(wú)論是認(rèn)為房地產(chǎn)有泡沫的人，還是認(rèn)為房地產(chǎn)不存在泡沫的人，對(duì)此都沒(méi)有清晰的界定，至少是對(duì)這個(gè)概念雙方并無(wú)共識(shí)。換句話說(shuō)，爭(zhēng)論雙方可能并不在一個(gè)話語(yǔ)體系中討論問(wèn)題，那我們又如何期望爭(zhēng)論能夠有一個(gè)更加積極的結(jié)果呢？
　　在我們看來(lái)，所謂泡沫在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中其實(shí)或多或少普遍存在。我們知道，商品交易價(jià)格并不總等于其使用價(jià)值，更重要的問(wèn)題在于交易價(jià)格與使用價(jià)值的游離程度。當(dāng)非即期的需求表現(xiàn)為即期需求時(shí)，交易價(jià)格就會(huì)甩下商品的使用價(jià)值，這時(shí)，我們就可以認(rèn)為有泡沫。也就是說(shuō)，泡沫是個(gè)較為普遍的中性的描述。但在當(dāng)下的語(yǔ)境中，指出房地產(chǎn)有泡沫的人的真實(shí)意思是：泡沫已經(jīng)很嚴(yán)重。不過(guò)大多數(shù)人認(rèn)同的說(shuō)法應(yīng)該是房地產(chǎn)熱是局部的。我們的看法是，要注意房地產(chǎn)熱從局部向更大的范圍蔓延。
　　對(duì)這場(chǎng)爭(zhēng)論，普通民眾試圖做出明確的是非評(píng)判仍然比較困難，但他們卻與爭(zhēng)論密切相關(guān)。買房還是不買？左右他們決策的，除了他們想住更大些的房子這個(gè)“真實(shí)需求”之外，對(duì)當(dāng)前及未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)乃至整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)期都會(huì)在一定程度上影響他們的決策。比如他們本打算過(guò)幾年再買房，但擔(dān)心通脹，于是就把這個(gè)打算提前了，這叫什么需求呢？
　　今年前9個(gè)月，盡管不同口徑的統(tǒng)計(jì)給出不同的數(shù)據(jù)，但它們的共同之處在于商品房?jī)r(jià)格上漲幅度明顯。在這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之外，我們也可以在市場(chǎng)上直接感受到這一點(diǎn)。
　　目前房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，確實(shí)存在多種因素的推動(dòng)，但有一點(diǎn)應(yīng)該承認(rèn)，價(jià)格的上升確實(shí)涵蓋著“銀行的錢比較便宜”而帶來(lái)的投資沖動(dòng)和“提前到來(lái)的需求”的推動(dòng)。目前，通貨膨脹率已經(jīng)持續(xù)4個(gè)月保持在5%以上，而負(fù)利率則已經(jīng)持續(xù)了近一年。與此同時(shí)，20年期的商業(yè)住房貸款利率為5.04%，居民出于資產(chǎn)保值的考慮，選擇購(gòu)房也在情理之中，因?yàn)橛捎谕顿Y渠道的缺乏，目前沒(méi)有更好的投資品供民眾選擇。
　　接下來(lái)的問(wèn)題是，我們應(yīng)該如何看待我們所定義的這個(gè)“房地產(chǎn)泡沫”。
　　對(duì)于房地產(chǎn)熱從局部向更大范圍蔓延的態(tài)勢(shì)，采取避開爭(zhēng)議不談而漠視之，或者視任何泡沫為洪水猛獸，急欲除之的做法，都并非理性對(duì)待問(wèn)題的態(tài)度。
　　從長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，在城市化進(jìn)程的帶動(dòng)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)數(shù)十年中將保持強(qiáng)勁的需求，這樣的分析肯定沒(méi)有錯(cuò)。但這并不表示在每一個(gè)特定時(shí)段內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與需求全部是合理的、理性的。長(zhǎng)期趨勢(shì)與短期波動(dòng)既是矛盾的統(tǒng)一體，而事實(shí)上也存在各自的規(guī)律。
　　同理，把泡沫放大到看起來(lái)必須馬上戳破的境地，同樣不能成功地解決泡沫問(wèn)題。一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，作為現(xiàn)階段支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，在缺失直接融資手段的情形下，無(wú)論是買方還是賣方，幾乎全部依賴于銀行的間接融資，加之其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、水泥的投資資金也多來(lái)自貸款，這樣的現(xiàn)實(shí)狀況，使得任何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控都顯得舉足輕重，事關(guān)整體。調(diào)控手段無(wú)疑應(yīng)該是溫和漸進(jìn)的。
　　對(duì)此輪宏觀調(diào)控“核心點(diǎn)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，利用市場(chǎng)杠桿平衡投資過(guò)熱，加息是一個(gè)良性的工具，而與加息并行的另一個(gè)重要舉措，將是土地的集約治理。這些年房地產(chǎn)能夠高速發(fā)展，重要的一個(gè)因素是對(duì)土地和信貸這兩個(gè)核心資源的管理都比較粗放。對(duì)房地產(chǎn)投資的控制，信貸及土地的調(diào)控是關(guān)鍵因素，以適當(dāng)?shù)墓?jié)奏消解二者對(duì)市場(chǎng)可能造成的震蕩，是目前的當(dāng)務(wù)之急。10月31日國(guó)土資源部“暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批”的禁令到期，農(nóng)用地以何種渠道進(jìn)入市場(chǎng)？如何平衡城市化用地與農(nóng)民安置問(wèn)題？這需要我們以前所未有的耐心及冷靜來(lái)一一應(yīng)對(duì)。
　　在新一輪的調(diào)控周期中，與土地、鋼材等重大資源緊密相連的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在“看得見的手”與“看不見的手”之間繼續(xù)前行，而這并不是一個(gè)輕松的進(jìn)程。所以，我們認(rèn)為，比是否存在“房地產(chǎn)泡沫”更為重要的是，如何使從加息開始的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段，有序、有節(jié)地持續(xù)發(fā)揮作用。