摩根士丹利亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠發(fā)表了《中國房地產(chǎn)泡沫將破裂》一文，大膽預(yù)測：全球經(jīng)濟(jì)正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫之上，中國拒絕提高利率的做法刺激每一個(gè)潛在的投機(jī)者加入到這個(gè)有史以來最大的泡沫當(dāng)中。

　　中國房地產(chǎn)市場似乎已成為眾矢之的，關(guān)于房地產(chǎn)是否存在“泡沫”以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的爭論甚囂塵上。

　　分歧一：“泡沫”論的兩個(gè)前提是否成立？

　　堅(jiān)持中國房地產(chǎn)“泡沫“說者有兩個(gè)重要依據(jù)，即空置率和房價(jià)過高。某境外媒體預(yù)測：“在未來的幾年里，房屋的空置率一定會(huì)在目前的基礎(chǔ)上大幅增加�！�

　　“用空置率來證明中國房地產(chǎn)存在‘泡沫’是非常可笑的，原因是我國的空置率算法和國際通行的算法相差太大。”中信證券房地產(chǎn)分析師王德勇對記者表示。據(jù)了解，國際上的空置率是用空置房屋面積除以全部存量面積，而我國空置率是用商品房空置房屋面積除以近三年來所有峻工房面積。顯然，兩個(gè)分母不一樣，如果套用中國的算法，分母為10億平方米，空置率約為15%，而以國際算法，分母為110億平方米，空置率僅為3%左右，這導(dǎo)致我國房地產(chǎn)空置率與國際相比明顯偏高，所以王德勇特別強(qiáng)調(diào)：“絕不能簡單以國際上10%的空置率警戒線為依據(jù)，說中國的房屋空置率過高�！�

　　建設(shè)部政策研究中心課題報(bào)告也認(rèn)為，不能否認(rèn)房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。但從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。

　　而對于“泡沫”說的另一個(gè)論據(jù)——國內(nèi)一些城市房價(jià)上漲的事實(shí)，王德勇依然認(rèn)為目前中國房價(jià)并不高，房地產(chǎn)市場不存在“泡沫”。他分析，“中國的房地產(chǎn)價(jià)格是以中國新建的商品房價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的，而不是所有成交房的價(jià)格，后者不僅包括商品房，還包括二手房、房改房、廉租房等，是所有成交房的平均價(jià)格，所以前者的房價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者的房價(jià)�！�

　　分歧二：加息能不能阻止房價(jià)上漲？

　　“目前房價(jià)已經(jīng)虛高”，社科院金融所金融發(fā)展室主任易憲容博士認(rèn)為，最近一輪的宏觀調(diào)控雖然對房地產(chǎn)信貸實(shí)施了嚴(yán)歷的緊縮政策，但房地產(chǎn)市場的投資并不如期回落。這表明宏觀調(diào)控的效用對房地產(chǎn)市場大打折扣。一個(gè)重要原因就是，利率一直沒有上調(diào)，這導(dǎo)致存款儲(chǔ)蓄收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)市場收益率。雖然央行緊縮了信貸，但許多資金仍然通過民間信貸流向了房地產(chǎn)市場。

　　“房地產(chǎn)市場冷熱與否是本輪宏觀調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，而未來的貨幣政策又將對房價(jià)產(chǎn)生決定性的作用。如果央行決定加息，房價(jià)就會(huì)下跌，‘泡沫’自己會(huì)擠出；如果貨幣政策對房地產(chǎn)市場的狂熱無動(dòng)于衷，那么房地產(chǎn)市場的泡沫將會(huì)越吹越大，最終不可收拾。與其晚擠‘泡沫’，還不如早擠‘泡沫’�！币讘椚菰偃龔�(qiáng)調(diào)。

　　摩根士丹利亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在接受本報(bào)記者采訪時(shí)則對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)大為擔(dān)憂，他表示：“中國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象，如果這一現(xiàn)象得不到盡快解決，將產(chǎn)生大量新的房地產(chǎn)不良貸款，并加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。”

　　謝國忠認(rèn)為：“從目前的情況看，還沒有看到中央動(dòng)用更嚴(yán)厲的緊縮政策的趨向，這將加劇房地產(chǎn)“泡沫”問題的嚴(yán)重性——如果央行不提高利率，那么將引發(fā)起宏觀調(diào)控下新一輪的房地產(chǎn)投機(jī)熱潮，房地產(chǎn)‘泡沫’將越吹越大，在未來幾個(gè)月內(nèi)‘泡沫’破裂并非不可能，房價(jià)下跌不可避免。”

　　對此觀點(diǎn)，王德勇表示不認(rèn)同，他認(rèn)為，利率上調(diào)對房地產(chǎn)市場只是一個(gè)影響因素，而并非全部。目前中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾在供需失衡，而由于中國房地產(chǎn)短缺特征日益明顯，所以未來房價(jià)還將繼續(xù)加速上漲。

　　“這將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場進(jìn)入短缺時(shí)代。利率上調(diào)會(huì)對房價(jià)加速上揚(yáng)有所抑止，但不會(huì)阻礙房價(jià)上漲，房價(jià)持續(xù)上漲是不可避免的�！蓖鯊�(qiáng)調(diào)。

　　也許現(xiàn)在對于房地產(chǎn)業(yè)而言，正是考驗(yàn)宏觀調(diào)控的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，下一步政策將何去何從？