今年前三季度全國(guó)房?jī)r(jià)猛漲13.4%，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人說———

始于2002年年底國(guó)家發(fā)改委王小廣提出的關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“泡沫”的爭(zhēng)論近日因摩根斯坦利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠有關(guān)“中國(guó)地產(chǎn)泡沫即將破裂”的提出和建設(shè)部政策研究中心主任陳淮的“中國(guó)地產(chǎn)泡沫并不成立”而成為國(guó)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。中國(guó)地產(chǎn)真的到了危險(xiǎn)時(shí)刻了嗎？北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒有泡沫？帶著這些疑問，記者采訪了北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、開發(fā)商和買房人。有意思的是，不管是買房人還是開發(fā)商，不管是學(xué)者還是市場(chǎng)人士，盡管對(duì)目前北京乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法存在不同，但一致的是：北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是“買房用來住的人”要絕對(duì)多于“買房用來倒房賺錢的人”，終極需求存在的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有泡沫!

▉沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出處

“泡沫”之爭(zhēng)雙方純屬“空”論劍

以今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全、北京中原房地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰為代表的一批開發(fā)商和市場(chǎng)研究人士認(rèn)為，由于中國(guó)不像國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)建立了一整套權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)體系，無(wú)論是摩根斯坦利的經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是國(guó)外其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家，無(wú)論是國(guó)內(nèi)的研究機(jī)構(gòu)包括建設(shè)部還是國(guó)家發(fā)改委等部委下的研究機(jī)構(gòu)，其用來論證的數(shù)據(jù)都不是權(quán)威的、真實(shí)的。數(shù)據(jù)不科學(xué)、不真實(shí)，出處各不相同，論證的前提就不科學(xué)，得出的結(jié)論就談不上科學(xué)。

張寶全毫不客氣地說：“不管是泡沫存在論，還是不存在論，雙方都是建立在對(duì)市場(chǎng)估計(jì)的基礎(chǔ)之上的，前提不一樣，雙方的爭(zhēng)論就好像在出虛招，對(duì)空論劍，毫無(wú)意義可言。這就是為什么在2002年年底，國(guó)內(nèi)外的所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家、專家就提出‘中國(guó)地產(chǎn)泡沫預(yù)警’，但中國(guó)房地產(chǎn)無(wú)論是北京、上海這樣的大城市還是蘇州、無(wú)錫這樣的小城市卻一直很火，絲毫沒有出現(xiàn)‘崩盤’跡象的原因！”

▉拿美國(guó)比照中國(guó)

謝國(guó)忠的觀點(diǎn)本身自相矛盾

北京金地負(fù)責(zé)人陳長(zhǎng)春在仔細(xì)研究了謝國(guó)忠提出“中國(guó)地產(chǎn)泡沫即將破裂”觀點(diǎn)的有關(guān)文章如《房地產(chǎn)主導(dǎo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期》、《泡沫共存的石油和房地產(chǎn)》等后提出，“通讀謝國(guó)忠的文章，他的觀點(diǎn)本身是自相矛盾的�！�

陳長(zhǎng)春認(rèn)為，在《房地產(chǎn)主導(dǎo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期》一文中，謝國(guó)忠分析說“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫主要集中在京滬地區(qū)，兩地的房地產(chǎn)銷售額占全國(guó)銷售總額的31%，而兩地人口只占全國(guó)人口3.6%”，而在《泡沫共存的石油和房地產(chǎn)》一文中，謝國(guó)忠提出“與目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)中石油需求只占GDP6%的情況相比較，當(dāng)中國(guó)的GDP增長(zhǎng)到2000億美元時(shí)，對(duì)石油的需求會(huì)達(dá)到282億美元……”對(duì)此，陳長(zhǎng)春認(rèn)為，按照謝國(guó)忠分析石油需求的這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律分析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)外公認(rèn)的一般規(guī)律是，GDP增長(zhǎng)到1500億美元時(shí)，城市化進(jìn)程才剛剛開始，而中國(guó)GDP超過1500億美元也就是兩年前的事，也就意味著中國(guó)的城市化進(jìn)程才剛剛開始，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占“主導(dǎo)”位置當(dāng)然也是符合國(guó)外的經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，泡沫破裂論又從何談起？

對(duì)此，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)知名研究人士華高萊斯國(guó)際投資顧問北京總經(jīng)理李忠認(rèn)為，正處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的中國(guó)和一些發(fā)達(dá)國(guó)家不具可比性。“泡沫論”爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在空置率超過“15%”上，李忠認(rèn)為，看15%的空置率是否構(gòu)成“過熱”，要看國(guó)家處在城市化進(jìn)程的哪個(gè)階段。中國(guó)目前正處在城市化快速膨脹的階段，而不是像美國(guó)那樣城市化進(jìn)程已經(jīng)到了尾聲，因此，中國(guó)目前15%的空置率不是問題，不能作為泡沫存在的判斷依據(jù)！

▉倒房的人多于買房用來住的人才構(gòu)成泡沫

現(xiàn)狀是“買房住的人”多于“倒房投機(jī)的”

除了提出看15%的空置率是否構(gòu)成“過熱”要看國(guó)家處在城市化進(jìn)程的哪個(gè)階段的觀點(diǎn)外，李忠還提出：談?wù)撆菽�必須弄清什么是泡沫�?/P>

李忠分析，根據(jù)國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，只有在房產(chǎn)的交易中出現(xiàn)了以下4個(gè)條件時(shí)才會(huì)出現(xiàn)泡沫：首先，買房人“不再關(guān)注房屋的使用價(jià)值，而是關(guān)注房屋買賣交易的獲利情況”；其次，買房用來“倒房”掙錢的人絕對(duì)壓倒買房自用的人，大量買房的人不是為了住，而是為了賺取交易利潤(rùn)，從而使房?jī)r(jià)越來越高；第三，價(jià)格快速上升，超出實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致交易下降，房?jī)r(jià)開始暴跌；第四，房?jī)r(jià)暴跌下來后，金融機(jī)構(gòu)的資金被大量沉淀在房屋的交易之中。形成泡沫，以上四種情況缺一不可。不難看出，房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫是住房的需求建立在虛擬的需求之上，而不是供應(yīng)過剩。而以此為標(biāo)準(zhǔn)，李忠判斷，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)局部存在泡沫，但大多地區(qū)是健康的，居住需求是大于投資的。上海、長(zhǎng)三角地區(qū)可能出現(xiàn)了過熱跡象，但北京屬于健康的地區(qū)。

對(duì)此，陳長(zhǎng)春和張寶全也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。陳長(zhǎng)春以地處CBD中央商務(wù)區(qū)的金地國(guó)際花園購(gòu)房人的構(gòu)成為例證實(shí)了李忠有關(guān)“中國(guó)地產(chǎn)真正住的需求絕對(duì)大于投資”的觀點(diǎn)。“地處CBD中央商務(wù)區(qū)的金地國(guó)際花園應(yīng)該是投資客的首選，但從目前的購(gòu)房人群看，出于投資目的購(gòu)房的人群還不到40%�！睆垖毴�也提出，從市場(chǎng)的銷售情況判斷，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資購(gòu)房不會(huì)超過10%，90%的人都是為了居住而買房。

▉“金融”和“土地”控制開發(fā)“過熱”苗頭

滯后的政策反而保護(hù)了中國(guó)地產(chǎn)的安全

陳長(zhǎng)春還提出，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)外的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況不一樣，1998年取消福利分房后，全國(guó)商品房開發(fā)迅速火起來。

如果說中國(guó)房地產(chǎn)存在過熱，生產(chǎn)環(huán)節(jié)倒是有過熱的跡象，但從2002年開始，政府采取的土地改革和金融“收緊”政策兩劑藥已經(jīng)有效地控制了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在建設(shè)環(huán)節(jié)過程中出現(xiàn)的過熱苗頭，今年下半年，北京新盤數(shù)量的減少便是見效的證明。

對(duì)此，張寶全還補(bǔ)充提出：“中國(guó)房地產(chǎn)政策滯后于快速發(fā)展的市場(chǎng)，客觀上反而保護(hù)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全�！彼�以產(chǎn)權(quán)制度為例闡釋了這一觀點(diǎn)。在香港，住房產(chǎn)權(quán)實(shí)行的是登記制度，這就讓期房轉(zhuǎn)讓非常簡(jiǎn)單，而這也促使了投資+投機(jī)，最終使香港在1997年前后出現(xiàn)了“崩盤”現(xiàn)象，而在中國(guó)大陸，產(chǎn)權(quán)制度非常嚴(yán)格，而這種政策的不開放性反倒限制了房屋炒賣行為，反倒保護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

▉地產(chǎn)泡沫預(yù)警提示是必要的

應(yīng)理性對(duì)待保持政策穩(wěn)定性

也正是國(guó)內(nèi)外有關(guān)中國(guó)地產(chǎn)“泡沫”的預(yù)警是建立在不權(quán)威的數(shù)據(jù)分析之上等緣故，面對(duì)目前很多媒體甚至部分政府部門“把這些預(yù)警提示當(dāng)真”的做法，李忠等人提出，媒體和政府應(yīng)理智對(duì)待，不應(yīng)“聽風(fēng)便是雨”，而應(yīng)當(dāng)理性分析，保持政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性。

北京中原總經(jīng)理李文杰提出，政府應(yīng)該關(guān)注的是目前市場(chǎng)存在的中高端市場(chǎng)，尤其是高端市場(chǎng)購(gòu)買過熱的現(xiàn)象以及入住后出現(xiàn)的“空住率”較高的現(xiàn)象，針對(duì)這種高檔市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性過熱采取有效的措施，抑制高檔市場(chǎng)開始出現(xiàn)的投資熱。

針對(duì)目前上海出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下滑的現(xiàn)象，李忠認(rèn)為，對(duì)上海等曾經(jīng)出現(xiàn)投資性購(gòu)房過熱的城市，政府沒有必要采取措施承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)槭袌?chǎng)應(yīng)該有能力自行調(diào)整，最主要的是要讓投機(jī)人死掉一批，警惕后來者！否則，中國(guó)的投資者永遠(yuǎn)成熟不起來。

■新聞鏈接

今年1-3季度，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格比去年同期上漲了13.4%，其中住宅價(jià)格上漲了11.5%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人鄭京平在昨天國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的發(fā)布會(huì)上時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度是比較大的。鄭京平是在回答記者有關(guān)“中國(guó)35個(gè)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)泡沫嗎？”的提問時(shí)說這番話的。

鄭京平坦承房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)中投機(jī)因素的存在。他說：“這個(gè)價(jià)格的上漲當(dāng)然也可以從需求角度看，從成本角度看，也還可以從房地產(chǎn)的質(zhì)量角度和房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)角度，以及投機(jī)的角度來看。我們認(rèn)為，主要是前面四個(gè)原因，當(dāng)然投機(jī)的因素也不是沒有�！彼�同時(shí)指出，需求的因素確實(shí)也是比較強(qiáng)勁的，“我們可以發(fā)現(xiàn)，前九個(gè)月商品房的銷售面積增長(zhǎng)速度比竣工面積的增長(zhǎng)速度要快，銷售面積的增長(zhǎng)幅度是19.3％，而竣工面積的增長(zhǎng)幅度是9.5%。”他還說，價(jià)格的上漲也有成本推動(dòng)的原因，一是土地，上半年特別是四月份以來實(shí)行了半年不批新增的土地。建筑材料等上游產(chǎn)品的價(jià)格在上漲，人工費(fèi)的價(jià)格也是在上漲的。另外，價(jià)格上漲里面還有商品房質(zhì)量的變化、商品房結(jié)構(gòu)的變化。比方說，銷售面積里面，商品住宅的面積下降了，而辦公、商業(yè)應(yīng)用的房子上升了。

“當(dāng)然，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快總不是一件好事�！编嵕┢竭�強(qiáng)調(diào)，“我們確實(shí)應(yīng)該密切關(guān)注這個(gè)價(jià)格的走勢(shì)，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，甚至由于人為炒作出現(xiàn)泡沫�！�