重要轉(zhuǎn)折！

5月7日，“國家發(fā)改委”在官網(wǎng)上公布了四部門聯(lián)合簽發(fā)的“關(guān)于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見”，這意味著國家對于“高鐵新城”政策發(fā)生了重大變化。

聯(lián)合簽發(fā)文件的四個部門是：國家發(fā)展改革委、自然資源部（原國土部職能并入了該部）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國鐵路總公司。

中國是全球率先把高鐵產(chǎn)業(yè)化，并建成完善的“高鐵網(wǎng)絡(luò)”的國家。目前中國的高鐵通車?yán)锍坛�過2.5萬公里，占全球的60%。

中國不僅僅把高鐵產(chǎn)業(yè)化，帶動了上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還把高鐵當(dāng)做了推動城鎮(zhèn)化的重要手段。

各地政府一般會在郊區(qū)、新區(qū)規(guī)劃高鐵站，圍繞高鐵站規(guī)劃高鐵新城，希望通過“高鐵新城”的帶動，實現(xiàn)城市的快速擴張。在這個模式里，高鐵站往往發(fā)揮著“提升郊區(qū)土地價值”的“魔術(shù)棒”作用，點石成金，讓地方財政賺得盆滿缽滿。

但不是所有的“高鐵新城”都成獲得成功，一些人口增量偏少、人口競爭力偏弱的城市，其高鐵新城長期缺乏人氣，最終不僅浪費了土地，還讓高鐵站變得低效。當(dāng)?shù)鼐用駷榱顺俗�一次高鐵，往往費盡周折。

2015年11月，“21世紀(jì)經(jīng)濟報道”曾發(fā)表過《高鐵新城調(diào)查：趨勢還是陷阱？》的報道，據(jù)稱當(dāng)時全國規(guī)劃建設(shè)中的高鐵新城就已經(jīng)達(dá)到70多個。隨著“八橫八縱”高鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，未來將有更多的中小城市開通高鐵，如果仍然延續(xù)過去的模式，必將造成巨大的耕地浪費，讓更多中小城市財政陷入困境。

原因很簡單，中國城鎮(zhèn)化的路徑已經(jīng)發(fā)生了巨變。以前，城鎮(zhèn)化是四面開花的，所有的縣城、地級市、省會城市（直轄市、計劃單列市）都可以獲得人口紅利。到了今天，城鎮(zhèn)化正在變成“大城市化”、“大城市群化”。普通中小城市的吸引力在下降，在郊區(qū)建設(shè)“高鐵新城”的模式必須改變了！

在新發(fā)布的“指導(dǎo)意見”里，以下內(nèi)容值得注意：

1、量力而行、循序漸進、有序發(fā)展，防止盲目追求規(guī)模和大干快上。

2、避免高鐵沿線產(chǎn)業(yè)布局同質(zhì)化和單一房地產(chǎn)功能開發(fā)。

3、新建鐵路選線應(yīng)盡量減少對城市的分割，新建車站選址盡可能在中心城區(qū)或靠近城市建成區(qū)，確保人民群眾乘坐高鐵出行便利。高鐵車站建設(shè)要規(guī)模適當(dāng)、經(jīng)濟適用，切忌貪大求洋、追求奢華。

4、堅決防控單純房地產(chǎn)化傾向。

5、大城市高鐵車站周邊可研究有序發(fā)展高端服務(wù)業(yè)、商貿(mào)物流、商務(wù)會展等產(chǎn)業(yè)功能，中、小城市高鐵車站應(yīng)合理布局周邊產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)妥發(fā)展商業(yè)零售、酒店、餐飲等產(chǎn)業(yè)功能。避免沿線臨近站點形成無序競爭、相互制約的局面。

6、量力而行，盡力而為，嚴(yán)禁借高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)名義盲目搞城市擴張。大城市初期應(yīng)重點開發(fā)新建高鐵車站周邊2公里以內(nèi)區(qū)域，可適當(dāng)控制預(yù)留遠(yuǎn)期發(fā)展空間，避免攤子鋪得過大、粗放低效發(fā)展。中小城市不宜過高預(yù)估高鐵帶動作用，避免照搬照抄大城市開發(fā)經(jīng)驗，硬造特色、盲目造城。新建鐵路站場實施土地綜合開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行土地綜合開發(fā)的邊界和規(guī)模要求，扣除站場用地后，同一鐵路建設(shè)項目的綜合開發(fā)用地總量按單個站場平均規(guī)模不超過50公頃控制，少數(shù)站場綜合開發(fā)用地規(guī)模不超過100公頃。

7、充分認(rèn)識防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險的重要性和緊迫性，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線，切實防范高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)帶來的地方政府債務(wù)風(fēng)險。防止脫離地方財力實際搞開發(fā)。

8、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要依法依規(guī)對高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)嚴(yán)格進行管理，適時組織評估，嚴(yán)控建設(shè)規(guī)模和時序，加強用地監(jiān)測，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)批地用地行為和建設(shè)行為，并進一步做好房地產(chǎn)市場監(jiān)督和管理。

上圖：早在2014年，媒體就開始反思高鐵新城模式。

由此可見，“指導(dǎo)意見”帶有硬約束的性質(zhì)，自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將介入高鐵站的規(guī)劃和監(jiān)督。對于中小城市來說，新設(shè)高鐵站要“盡可能在中心城區(qū)或靠近城市建成區(qū)”，而且要控制規(guī)模，控制房地產(chǎn)開發(fā)。

這意味著，一些城市此前規(guī)劃的不切實際的站點，可能發(fā)生重大變化。一旦規(guī)劃變化，就意味著“說好的高鐵站”被移走了，對應(yīng)區(qū)域的地價、房價將有可能一落千丈！

哪些城市最危險？當(dāng)然是級別低、經(jīng)濟弱、財政窮、人口少且增長緩慢的城市，主要是中西部的地級市、縣市級和縣城。當(dāng)然，前提是高鐵站尚未開工建設(shè)，而且規(guī)劃的遠(yuǎn)離市中心。如果你正準(zhǔn)備買上述區(qū)域的房子，要千萬小心。

為什么我一直勸大家到“有顯著人口增量的、高級別的城市”買房子（主要是住宅）？從高鐵這個案例，大家就能悟出來。

在中國，資源、人口、機會都跟著權(quán)力走，級別高的城市永遠(yuǎn)占便宜。前段時間，媒體報道說發(fā)改委收緊了地鐵新線的審批，城市常住人口低于300萬的城市將暫停建設(shè)新的地鐵線路。此次又收緊了高鐵站的規(guī)劃建設(shè)。由此看來，中央的思路是一脈相承的：追求經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展，讓大基建更有效率，避免地方政府出現(xiàn)破產(chǎn)的風(fēng)險。

對于普通中小城市來說，不僅機會在變少，原有“高大上”規(guī)劃能獲得實現(xiàn)的機會也在降低。大城市可以通過開發(fā)新區(qū)，防止城市內(nèi)部的利益固化；中小城市將逐漸失去這種機會。換句話說：在大城市，到新區(qū)買房子機會更多；在中小城市，到新區(qū)買房子風(fēng)險更大。決定這一切的根本，還是城市的機會、吸引力。

希望讀者能從今年以來出臺的地鐵新規(guī)、高鐵新規(guī)中看明白中國城鎮(zhèn)化的大趨勢，不要讓自己的投資低效，或者打水漂。