稅收在本質(zhì)上也是一種利益分配行為，它首先規(guī)定了社會財富在政府與納稅主體（企業(yè)、家庭或個人）之間的利益分配。由于稅收的強制性特征，稅收對納稅人而言是一種剛性的成本支出，因此稅收必然會對納稅人投資、生產(chǎn)、經(jīng)營、消費等決策行為形成心理的和實際的影響，最終會對市場總需求和總供給產(chǎn)生影響，這也就決定了稅收可以成為影響納稅人生產(chǎn)、經(jīng)營、消費乃至收入和財富分配的政策工具。

能夠?qū)κ袌龀杀疽约笆袌龉┬璁a(chǎn)生影響的因素，也當然是影響市場價格的最重要因素�；�于這一認識進行考察，如果設計得當，房產(chǎn)稅可以成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一種有力的政策工具嗎？答案無無疑將會是肯定的。

這一工具的作用機理在于，房產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)進行征稅，由于稅收的剛性特征，它首先可以通過增加房屋持有成本的方式抑制投資與投機需求，以此減少市場的總需求。鑒于中國城市化進程遠未結(jié)束、人口遷移與聚集以及居民安居升級需求等因素共同推升的城市房地產(chǎn)市場需求長期緊張的事實，這種對總需求的適度控制無疑是正確的政策調(diào)控選擇；經(jīng)歷多年以來的實踐經(jīng)驗與教訓總結(jié)，人們因之在認識上逐漸形成共識：現(xiàn)階段而言，對于房產(chǎn)這一稀缺性資源，要保持市場均衡除需在供給端持續(xù)發(fā)力之外，還需要在需求端同時發(fā)力，在滿足市場合理需求的同時，抑制市場的不合理需求。當然，如何正確劃分“合理需求”和“不合理需求”，則需要根據(jù)不同的情況因地制宜地確定。我們看到了近年以來，我國房地產(chǎn)調(diào)控的政策實踐，正在朝著這一正確的方向演進。

房產(chǎn)稅之能夠發(fā)揮市場的穩(wěn)定功能，其所蘊含的一個樸素的心理學原理是：人們一般不會太在意沒有成本的東西，而增加房屋持有人成本支出，將可以促使其重新衡量對房屋的擁有、尤其是居住剛需之外的房屋投資與消費行為，以之提升房屋實際的安居使用效率，降低僅只是為了獲取房屋的資本增值（房屋終端的粗放型投資行為）所可能發(fā)生的空置率，繼而擴大有效供給。而由最終消費端向上推演，從“引致需求”角度，對市場整體而言，房產(chǎn)稅功效發(fā)揮可以抑制房地產(chǎn)市場生產(chǎn)環(huán)節(jié)的無效投資行為，從而提升全社會的資源配置效率。由此可以認為，如設計、操作得當，房產(chǎn)稅對供給與需求兩個方面均能夠釋加影響，而發(fā)揮穩(wěn)定市場的作用。

這里，筆者反復強調(diào)，房產(chǎn)稅功能有效發(fā)揮的前提是“設計與操作得當”，同時需要伴之以綜合性的配套制度建設，方能達至應有目標。如果不顧事實，不能公平公正、科學合理地進行稅制設計與綜合性配套改革，則可能加劇既有問題解決的復雜程度，甚至制造出新的社會矛盾問題。同時，基于稅收是對納稅人利益強制攫取的一種行為，一個新稅種的推出或者舊稅種擴圍，理應當綜合平衡財政收入和支出，進行宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃，以保持社會公平。

從成熟國家與地區(qū)的實踐來看，房產(chǎn)稅是作為地方政府財政收入的一個主要稅種存在的，而立足于我國實際，從目前輿論呼聲以及決策層最新表態(tài)來看，契合市場期盼要求，收入與財富與分配調(diào)節(jié)以及市場穩(wěn)定的目標，是我國房產(chǎn)稅立法的一個重要指導原則和歷史任務。本著“唯實”原則，現(xiàn)階段來看，筆者認為，房產(chǎn)稅立法需考慮稅收共性但同時更應結(jié)合國情的差異性，進行合理設計，如果承認房屋具有基本的安居保障功能，則在稅制設計環(huán)節(jié)，就應當根據(jù)我國經(jīng)濟社會階段性發(fā)展狀況，允許扣除一定的減免標準（免稅額），并且這種免征標準應當惠及最廣大的民眾群體，不使他們增加嚴重影響生活質(zhì)量的額外負擔，并且可以有尊嚴地安居生活。而根據(jù)地區(qū)家庭人均面積（或者套數(shù)）等情況扣除一定的免稅面積，以及專項的抵減項目，正是凸顯立足中國國情的、從實際出發(fā)的、惠及全體國民的人性化的政策關(guān)懷。

房產(chǎn)稅具體稅制設計須重點考慮以下兩個問題：

一是房產(chǎn)稅開征是以房產(chǎn)交易的初始成交價格作為稅基進行征稅，還是房屋評估價值進行征稅？目前這兩種方法在各國不同城市之間均有實踐，在我國是否允許不同城市進行不同的立法嘗試，需要根據(jù)具體情況與所面臨的實際問題，進行認真研究，因地制宜地制定與施行。

二是在扣除免除額及抵扣項目的基礎上，對于稅率設定與稅款征收是否進行差額累進？筆者主張應當根據(jù)不同房屋持有情況實行差額累進征收，即，對持有一定套數(shù)（或面積）范圍內(nèi)的安居性住房免稅，以體現(xiàn)房產(chǎn)稅的安居保障功能；對超過一定面積的住房進行累進征收，以體現(xiàn)多占用資源多納稅的收入與財富分配調(diào)節(jié)功能。

房產(chǎn)稅推出同時需要進行政策與體制綜合性的配套改革和建設。

首先，房產(chǎn)稅立法涉及房地產(chǎn)權(quán)屬登記的征信體系建設問題。必須建立起全國范圍內(nèi)的、全覆蓋的居民（個人、家庭與單位）全面、清晰、準確、可核查的房屋產(chǎn)權(quán)登記的基礎數(shù)據(jù)庫。同時，依托房產(chǎn)稅推出與市場調(diào)節(jié)機制，房地產(chǎn)調(diào)控對合理需求者，應回歸降低交易稅費、促進交易而非以增稅等限制交易的正確軌道。

保障性住房建設必須繼續(xù)補課，大規(guī)模進行建設。基于實際需求，保障房申請居住應當降低門檻，最大程度地將符合條件的低收入群體納入保障范圍。同時保障房制度設計應限制產(chǎn)權(quán)與商品化流通，以此保持保障房的長期與總量的供給穩(wěn)定。這是社會安居之需，最終也將有利于商品房市場的健康穩(wěn)定。

其次，房產(chǎn)稅目標實現(xiàn)要求房屋交易主體誠實守信，客觀上也對政府等相關(guān)職能部門誠實執(zhí)法提出要求，比如要求政府與社會監(jiān)管部門、房屋資產(chǎn)登記評估中介機構(gòu)等公正執(zhí)法，恪守職業(yè)操守與職業(yè)規(guī)范，這對各級政府在立法和公正執(zhí)法全社會守法紀律、理念等方面都將提出挑戰(zhàn)。在房產(chǎn)稅推出的最初甚至相當長的時間里，筆者認為地方政府立法、司法與執(zhí)法層面的理念、水平、能力、手段等方面的差異，將是決定房產(chǎn)稅能否得以正確的公平、公正制定和執(zhí)行，以及房產(chǎn)稅立法目標最終能否實現(xiàn)的最重要因素。這些方面屬于習近平主席提出的政府執(zhí)政理念、治理體系與治理能力現(xiàn)代化方面的時代命題，是未來需要長期努力追求的目標。

將上述觀點進行總結(jié)，關(guān)于房產(chǎn)稅立法，筆者再強調(diào)一下核心的主張：房產(chǎn)稅推出需要科學合理、穩(wěn)重慎審，任何稅收都是一種“必要的惡”，如果這種“惡”不得不為，則一定要考慮具體國情，照顧最廣大人民群眾的根本利益和關(guān)切。現(xiàn)階段來看，基于安居保障要求，房產(chǎn)稅應當設計普適性的免征額，以不增加最廣大人民群眾的持有成本，使每一個公民足以有尊嚴地安居生活，同時以超額累進方式對多占有資源者多征稅，以此體現(xiàn)對收入分配與財富的調(diào)節(jié)功能，應當是民眾最普遍的關(guān)切。此外，房產(chǎn)稅推出還應當進行綜合性的制度配套改革、建設，切忌簡單粗暴不切實際地推出，使得應當限定在一定范圍內(nèi)的“必要的惡”，成為傷害大多數(shù)人民群眾的“普適性的惡”，引發(fā)新的矛盾問題。