圖片來源：視覺中國(guó)

北京通州新城范圍達(dá)155平方公里，而通州總面積有906平方公里。

5月24日至25日，北京市委十一屆十次全會(huì)提出，下一步將要做好副中心155平方公里范圍的規(guī)劃，堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施先行和生態(tài)環(huán)境建設(shè)優(yōu)先，扎實(shí)推進(jìn)市級(jí)行政機(jī)關(guān)搬遷，帶動(dòng)公共服務(wù)資源轉(zhuǎn)移，注重創(chuàng)業(yè)就業(yè)與居住功能均衡，增強(qiáng)對(duì)中心城區(qū)疏解功能的吸引力。

5月27日，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息得知，上述155平方公里，主要是指原先確定的北京通州新城范圍。而通州總面積有906平方公里，新城只占整個(gè)通州面積的17%，且與河北廊坊的北三縣三河、香河、大廠并不接壤。

北京副中心如何規(guī)劃？

根據(jù)上述會(huì)議的精神，北京將高水平規(guī)劃建設(shè)城市副中心，加強(qiáng)與河北、天津等地的互聯(lián)互通，并與北京其他新城之間做好交通聯(lián)接的規(guī)劃。北京副中心社區(qū)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老配套指標(biāo)將全部高于中心城。

不過，通州仍需要解決所謂“睡城”問題，當(dāng)?shù)卦�先的工業(yè)都在陸續(xù)遷出，而新興的商業(yè)、文化、教育等產(chǎn)業(yè)還有待發(fā)展。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng)指出，在行政中心搬過去后，相應(yīng)的配套設(shè)施也要加快建設(shè)，以便解決有城無業(yè)的問題。他表示，通州下一步軌道交通要加快建設(shè)，商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套條件也要迅速跟上。

此前有報(bào)道稱，通州全境將納入城市副中心，甚至有傳言稱廊坊北三縣要并入北京。這使得通州以及廊坊北三縣房?jī)r(jià)一度快速上漲，到目前為止，廊坊北三縣房?jī)r(jià)比去年同期漲幅高達(dá)一倍多。

鑒于本次規(guī)劃的北京城市副中心面積只有通州全域的17%左右，這使得整個(gè)通州房?jī)r(jià)再炒作的意義不大。

根據(jù)國(guó)家京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議精神，整個(gè)京津冀，包括通州和廊坊北三縣的規(guī)劃，將實(shí)現(xiàn)一張藍(lán)圖。而北京副中心與廊坊北三縣之間不直接接壤，使得炒作北三縣納入北京的噱頭喪失。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng)指出，北京市行政機(jī)構(gòu)搬到通州新城，對(duì)當(dāng)?shù)赜休椛鋷��?dòng)作用，但這有一個(gè)逐漸的過程，之前的炒作通州全域納入副中心是媒體誤導(dǎo)。北京市政府行政區(qū)所占面積不會(huì)太大，還要為商業(yè)等預(yù)留用地。

通州將成下一個(gè)“浦東”？

早在2015年7月14日，通州作為北京行政副中心的消息就已塵埃落定。在北京規(guī)劃委正式對(duì)這一消息做出官方表述之前，相關(guān)部門曾經(jīng)召集開發(fā)商和專 家開了一次閉門會(huì)議�！俺�去明確了行政副中心的這一定位之外，”一位參會(huì)的人士告訴《中國(guó)企業(yè)家》，“會(huì)議的主旨只有一個(gè)：希望開發(fā)商不要借此捂盤惜售， 或是推高房?jī)r(jià)�！�

去年，《中國(guó)企業(yè)家》記者曾向多家房企在通州項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人確認(rèn)上述消息，但他們不約而同地回避關(guān)于通州副中心或是京津冀一體化的話題。一位在河北擁 有多個(gè)項(xiàng)目的房企有關(guān)人士坦陳，之前公司一個(gè)新盤售樓處就因?yàn)楣�開打出“京津冀一體化”概念而受到高層點(diǎn)名批評(píng)，并迅速撤換宣傳文案。

然而，靜寂之下，樓市早已暗潮洶涌。通州作為北京樓市的風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)很多年。

長(zhǎng)安街縱貫北京東西，西單、王府井和東單是歷史最悠久的人流商流聚集地。隨著城市的發(fā)展，從東單繼續(xù)向東，便是國(guó)貿(mào)。十年生聚，CBD核心區(qū)成形， 這里不斷迎來世界各地的頂尖商務(wù)人士以及出入奢侈品店的貴婦名媛們；地鐵和公交里則擠滿了住在通州或是燕郊、行色匆匆的上班族，以及進(jìn)京打工和游玩的外地來客。

彼時(shí)通州以“睡城”著稱，但其得天獨(dú)厚的地理位置決定了其可以承擔(dān)更多的城市功能。很多人期冀看到通州成為下一個(gè)“浦東”，肩負(fù)起轉(zhuǎn)移和承接北京中心城區(qū)、特別是CBD核心區(qū)功能的重任。

2009年－2010年，通州新城規(guī)劃出爐。這一期間，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)正陷入一場(chǎng)不理性的狂歡之中。雙重因素疊加之下，通州有新盤價(jià)格破了三萬大 關(guān)，引得無數(shù)人為之側(cè)目。很快，史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策出爐，通州房?jī)r(jià)被平抑下去，卻又引起業(yè)主怒砸售樓處的余波。從此，僅就房地產(chǎn)行業(yè)而言，通州既是風(fēng) 向標(biāo)，又是敏感詞。

但供需關(guān)系才是價(jià)格的真正推手。北京仍舊在不斷發(fā)展和擴(kuò)張之中，當(dāng)國(guó)貿(mào)租金一路上漲，高到容不下一家星巴克，CBD東移的呼聲又起。到了2012年，通州成為唯一一個(gè)被確定為北京“城市副中心”的城區(qū)。

這一年的北京土地市場(chǎng)上，有一場(chǎng)圍繞通州地塊的競(jìng)拍備受關(guān)注——幾家房企對(duì)通州北苑項(xiàng)目展開角逐，最終是出價(jià)最高的保利地產(chǎn)敗給了萬達(dá)。

結(jié)果不算意外，因?yàn)楸藭r(shí)萬達(dá)模式正受追捧，各個(gè)城市、尤其是城市新區(qū)的地方政府往往不惜以較低的地價(jià)引進(jìn)萬達(dá)廣場(chǎng)。作為以中低端零售業(yè)態(tài)為主的購(gòu)物 中心，它更契合城市新區(qū)購(gòu)房者的消費(fèi)水平。一旦商圈形成，周邊地價(jià)自然也水漲船高，有利于幫助地方政府解決就業(yè)、生活和財(cái)稅收入三大問題。

按照這個(gè)模式發(fā)展下去，通州也許就在一時(shí)的喧囂過后沉寂下去。太多的城市新區(qū)因?yàn)槿狈Ξa(chǎn)業(yè)和完善的市政基建工程的支撐，最終夢(mèng)碎。再多幾個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，并不能從根本上為通州解決產(chǎn)業(yè)，以及作為副中心所必備的城市職能。

一位參與通州新城規(guī)劃的專家在2012年10月份接受《中國(guó)企業(yè)家》采訪時(shí)也坦陳，將通州與浦東新區(qū)相比未免過于樂觀。后者作為國(guó)家戰(zhàn)略，在資源獲 得和發(fā)展力度上有著無可比擬的優(yōu)勢(shì)。與之相比，即便北京有著首都這樣特別的身份，但沒有中央的支持，從頂層設(shè)計(jì)到推進(jìn)落實(shí)勢(shì)必阻力重重。

對(duì)于房企而言，更多的考量還是在經(jīng)營(yíng)層面�！拔覀儽仨毾肭宄�，在這樣的背景下要如何給整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行定位�！�2015年，保利地產(chǎn)在通州的項(xiàng)目—保利大都匯相關(guān)人士曾告訴《中國(guó)企業(yè)家》，“項(xiàng)目的發(fā)展要與整個(gè)運(yùn)河核心區(qū)板塊的定位相契合，同時(shí)也要盡量與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。

上述人士認(rèn)為，保利項(xiàng)目位于通惠河畔，坐擁水岸資源。對(duì)內(nèi)與宋莊藝術(shù)區(qū)和環(huán)球影城相映射，對(duì)外則可以與北京傳媒走廊互為犄角之勢(shì)。所以，“我后來選擇了文化、創(chuàng)意主題�！�

他甚至認(rèn)為，“如果通州一定要確定一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的話，我個(gè)人覺得文化與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是非常合適的選擇�！�

與通州相比，燕郊、大廠等地更為吸引人的是潛在的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。與保利大都匯遙相呼應(yīng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園是由華夏幸福打造的大廠影視創(chuàng)意園區(qū)。

“文化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極具成長(zhǎng)性的新興產(chǎn)業(yè)。而大廠靠近北京東部文創(chuàng)傳媒走廊，未來央視、北京電視臺(tái)都將轉(zhuǎn)移至此，未來這里將匯集80%的傳媒學(xué)校、60%的文化創(chuàng)意人才。”華夏幸福有關(guān)人士告訴本刊。

上述人士并未透露更多的、京津冀一體化背景下公司的發(fā)展計(jì)劃。事實(shí)上，雖然從中央到北京市，再到通州，乃至通州潞城鎮(zhèn)的現(xiàn)有相關(guān)規(guī)劃都已經(jīng)披露出來，但為了避免房?jī)r(jià)的波動(dòng)，幾乎所有與之相關(guān)的企業(yè)對(duì)這一話題都顯得小心翼翼。

當(dāng)然，從發(fā)展路徑上來看，通州的發(fā)展會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它城區(qū)�！耙欢ㄒ�集中力量發(fā)展一個(gè)板塊，然后去帶動(dòng)周邊城區(qū)的發(fā)展�！鄙鲜鼋咏�通州新城管委會(huì)的人士如是說。

而文化產(chǎn)業(yè)將是一個(gè)值得期待的領(lǐng)域。不止一位房企人士告訴《中國(guó)企業(yè)家》，文化創(chuàng)意將會(huì)是三地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)極。

有城無業(yè)問題仍待解決

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息，本次北京市委會(huì)議，提出要扎實(shí)推進(jìn)市級(jí)行政機(jī)關(guān)搬遷，帶動(dòng)公共服務(wù)資源轉(zhuǎn)移，注重創(chuàng)業(yè)就業(yè)與居住功能均衡，增強(qiáng)對(duì)中心城區(qū)疏解功能的吸引力。

過去通州區(qū)的公共服務(wù)和就業(yè)機(jī)會(huì)少，但是居住的人口多，被稱為“有城無業(yè)”的睡城，這與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊的“有業(yè)無城”形成了對(duì)比。

以統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)字為例，2013年通州常住人口132.6萬，比2005年的86.7萬，增加了50%以上，但是同期順義人口才從71.1萬增加到2013年的98.3萬，增速為30%以上。

通州2013年GDP（地區(qū)生產(chǎn)總值）為500.28億元，只有順義的1232億元的40%。但是通州的人口比順義多30%，這說明通州的很多人在此居住，但是未在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造GDP。

通州人口增長(zhǎng)快，基礎(chǔ)設(shè)施以及社會(huì)公共服務(wù)顯得有些跟不上，以平均開放病床數(shù)為例，2012年為2256.2張，不到房山區(qū)5228.1張的一半，房山區(qū)2013年人口101萬，比通州少30萬人。

考慮到通州目前傳統(tǒng)的一般附加值低的工業(yè)要遷出去，通州未來如何聚集發(fā)展一些新的產(chǎn)業(yè)，仍需要加緊研究。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市學(xué)院教授安樹偉指出，通州需要盡快增加學(xué)校和醫(yī)院，發(fā)展工業(yè)是空間不大，而155平方公里的通州新城（北京副中心）面積太小也難以容納。

“要吸引一些高端的產(chǎn)業(yè)并不容易，如果搞不好，即便市政府搬過去，很多人白天到通州上班，晚上還是回到市區(qū)老城�！彼�說。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，目前北京正在規(guī)劃新的軌道交通，以及一些商業(yè)、科研等功能在通州新城落地。其中老機(jī)場(chǎng)到新機(jī)場(chǎng)將通過通州新城，且有多個(gè)換乘點(diǎn)。

再加上北京東站作為到唐山、天津的新起點(diǎn)，也落戶在北京通州新城，可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。不過因?yàn)椴疬w的原因，北京新東站地址一變?cè)僮�，仍未最后確定。

通州新城有望建設(shè)環(huán)球影視城，類似上海的迪士尼公園，大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，該影視城已于八通線和地鐵7號(hào)線對(duì)接。

中原地產(chǎn)分析師張大偉指出，通州若是文化、旅游等產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，就業(yè)崗位會(huì)有大的增加，有城無業(yè)的狀態(tài)會(huì)大有的改變。但是改觀的程度，要看投資的力度和政府搬遷的規(guī)模。