涉及1100多萬戶試點(diǎn)企業(yè)，試點(diǎn)企業(yè)稅收規(guī)模超過1.9萬億，營改增首次將房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)這四大行業(yè)納入試點(diǎn)范圍，中國在今年五一過后拉開了稅制改革相當(dāng)重要的一幕。

高力國際研究部董事謝靖宇指出，營改增后二手房交易稅負(fù)將小幅降低。“盡管二手房交易的稅率在新稅制下保持不變，但因計(jì)稅方法的不同，將導(dǎo)致二手房交易稅出現(xiàn)小幅降低�！敝x靖宇說。然而，因進(jìn)項(xiàng)抵扣環(huán)節(jié)較多，開發(fā)商面對(duì)營改增的心情卻較復(fù)雜。多位房企高層向記者表示，公司自年初以來就在公司內(nèi)展開了對(duì)營改增系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和研究，以應(yīng)對(duì)新的稅收體系。

二手房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)略減輕

房地產(chǎn)和建筑業(yè)首次被納入營改增范圍，個(gè)人買賣房屋繳的稅是多了還是少了？分析師告訴記者，營改增后二手房交易要繳的稅費(fèi)，較此前要少。

按上海此前的二手房營業(yè)稅政策，一套300萬元購入、售出時(shí)600萬元滿2年的非普通住宅，稅率為5.6%，需繳16.8萬元的營業(yè)稅。營改增后，這套兩年增值300萬的房產(chǎn)，較此前的計(jì)稅方式要少繳8000元的稅費(fèi)。

“二手房交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，較此前有不同程度減輕。”仲量聯(lián)行研究部董事周志鋒表示。

除了二手房，房地產(chǎn)和建筑業(yè)納入營改增范圍另一個(gè)重大利好，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)。世邦魏理仕大中華區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陳仲偉表示：“營改增將有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的去庫存。由于企業(yè)購買不動(dòng)產(chǎn)可以按照固定資產(chǎn)來進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，可分兩年進(jìn)行增值稅抵扣。這將激發(fā)自用型買家對(duì)于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購買需求�！�

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，去年中國商業(yè)地產(chǎn)的交易量達(dá)到2560億元，創(chuàng)下歷史新高；國內(nèi)企業(yè)占到八成的比例，外資占兩成。中國共有15萬家國有企業(yè)，這其中有相當(dāng)一部分是租賃寫字樓來辦公的。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于金融和服務(wù)企業(yè)也被納入營改增范圍，這可能會(huì)引起這一龐大群體中由租改購的效應(yīng)，進(jìn)而激發(fā)相當(dāng)一部分企業(yè)購買辦公樓的熱情。

除國有企業(yè)，包括保險(xiǎn)公司在內(nèi)的大量中國金融機(jī)構(gòu)，在營改增全面推行后購置商辦樓的積極性會(huì)更高。

“中國的保險(xiǎn)公司有望成為國內(nèi)外投資市場的最大買家之一。監(jiān)管的放寬，將促使國內(nèi)保險(xiǎn)公司成為商業(yè)房地產(chǎn)市場最活躍的機(jī)構(gòu)投資群體。此外，國內(nèi)的私募基金和近幾年興起的金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)為擴(kuò)大其投資足跡，在營改增的利好下，也將參與到置購商業(yè)房地產(chǎn)的行列中�！敝倭柯�(lián)行華東區(qū)投資總監(jiān)邵律表示。

房企“喜憂參半”

營改增之前，房地產(chǎn)業(yè)是按銷售額的5%征收營業(yè)稅。按財(cái)政部公布的信息，營改增鋪開試點(diǎn)后，房地產(chǎn)業(yè)將按銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)的差額，按11%的增值稅稅率來繳稅。

多家開發(fā)商告訴記者，營改增后企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)是增是減，他們心里并沒有底。

克而瑞分析師林波指出，從稅率來看，增值稅稅率看上去比營業(yè)稅稅率有所提高；但營業(yè)稅是按營業(yè)額全額征收，而增值稅是按差額來征收的。這其中的關(guān)鍵，在于獲得進(jìn)項(xiàng)的抵扣。

也正是在進(jìn)項(xiàng)抵扣的這一環(huán)節(jié)，成為困擾不少開發(fā)商的一個(gè)問題。

上海一家大型房企高層告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)涉及諸多采購和產(chǎn)業(yè)鏈條，有一些項(xiàng)目環(huán)節(jié)暫未形成規(guī)范的閉環(huán)。如果一些材料供應(yīng)商不能提供增值稅發(fā)票，房企便無法將這一項(xiàng)目作為抵扣。

“有的開發(fā)項(xiàng)目是把材料和建筑一起包給建筑商來做的，經(jīng)過一定的周期后才結(jié)轉(zhuǎn)到房企，如果建筑商不能提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票，房企同樣沒有抵扣項(xiàng)目。拿不到進(jìn)項(xiàng)的成本抵扣，在稅率提高的情況下，繳稅負(fù)擔(dān)是比較大的�！币患腋＝ǚ科蟾邔诱f。

一家中型房企高管則向記者表示，營改增試點(diǎn)剛開始，由于在新的稅收體系下還沒有經(jīng)歷過一個(gè)完全的結(jié)轉(zhuǎn)周期，所以稅負(fù)是增是減，現(xiàn)在還不好說�！斑@項(xiàng)工作的關(guān)注，可能至少要持續(xù)操作一年，才能基本弄明白�！鄙鲜龇科蟾邔诱f。

謝靖宇指出，正是考慮到現(xiàn)實(shí)操作中可能存在的一些困難，政府鋪開試點(diǎn)營改增中設(shè)置了時(shí)間的緩沖期。

在財(cái)政部關(guān)于房地產(chǎn)適用稅率所規(guī)定的要點(diǎn)中，明確在今年4月30日及該日前取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，仍適用于5%的增值稅征收率。而在5月1日后取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)可分兩年抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。其中，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

研究人員認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)開發(fā)涉及諸多環(huán)節(jié)，有一些成本支出獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣可能暫時(shí)有困難，但房企有望從房地產(chǎn)最大的成本——土地支出中獲益。

謝靖宇認(rèn)為，適用于11%增值稅率的房企，可將購地成本從銷售額中抵扣�！皩�(duì)住宅和商辦項(xiàng)目來說，購置土地的支出是開發(fā)商一項(xiàng)最主要的成本。營改增鋪開試點(diǎn)后，土地可被視為抵扣項(xiàng)目，這將有利于開發(fā)商減輕繳稅負(fù)擔(dān)。”謝靖宇表示。