友誼的小船說翻就翻，愛情的巨輪說開就開

剛破的整錢說沒就沒，喜歡你的心說變就變

昨天的房價說漲就漲，看好的房子說沒就沒

買不買房變得更加糾結(jié)。一年之計在于春。很多人都會在這時候做好一年的計劃。那么，像買房這樣的人生大計呢？是買還是不買？

在樓市回暖氛圍下，買不買房變得更加糾結(jié)。小編經(jīng)各方建議，總結(jié)出當下入市與否的10條小建議，都是十足的實在話，至于對否，見仁見智。

1.對于沒有房子的人

如果可以接受長期租房，并且自己有安全投資穩(wěn)定增值的能力，眼下的房租跟房價比，確實低。不過，一定要記住，你的財產(chǎn)要有其他安全、穩(wěn)定的增值能力，如果沒有，那么可能還是買房會保險一點。

2.對于沒有房子、但又確實有購房需求的人

那么，你還是買吧。作為傳統(tǒng)華人概念中的生活必需品，房子承載的東西有很多——教育、生活、甚至是夫妻感情、跟丈母娘的關(guān)系……都有關(guān)。家庭幸福、家的安全感，是很難替代的，這一點女人尤甚。

3.買房一定要“借錢”，要會用銀行貸款杠桿

年輕人不要過分擔憂還貸問題，中國房地產(chǎn)按揭貸款的平均還款年限是6年左右，有句俗話叫“莫欺少年窮”。做了房奴會更上進，男人更甚。

4.選擇物業(yè)，無論是自住還是投資

判斷物業(yè)價值最重要的是地段。李嘉誠說的核心價值地段觀，放到現(xiàn)在一樣是真理。

5.市區(qū)樓越小越值錢

以后，市中心土地越來越稀缺，想住在市區(qū)的人有很多，市區(qū)樓越小越值錢。如果你手里有大房子在投資，不如換成幾套小房子更劃算。

6.告訴你開發(fā)商是怎么選擇要投資進駐的城市

他們會研究人均GDP、人口凈流入、市場供應量這些關(guān)鍵指標，其研究結(jié)果是，中國的三大經(jīng)濟圈：京津、長三角、珠三角這些超大型都市群，十年內(nèi)房價很難出現(xiàn)暴跌，眼下看不到任何外來人口流出跡象。

7.想買房子，我們可以先去看二手房租金

這里不是說要請大家去對比一下月租金和月供款哪個更低，而是去看看租市和買賣情況。租市是個很好的購入考量指標，如果求租的人多，以后承接的買家也多。二手房日后能不能順利賣掉，是判斷一個區(qū)域物業(yè)供應是否過剩的一個很好標準。很多地方，被炒得熱鬧，卻始終有價無市。

8.不要用房價收入比去計算

現(xiàn)在北京、上海、深圳、廣州這些一線城市房價，放在全球進行比較并不算貴（絕對值），不要用房價收入比去計算，因為從1988年起就是錯的。

9.買大城市的房子還是比較靠譜

扯多了，其實就一句話：必需品應該買，投資品對于高手而言是雞肋，對于一般老百姓，只要求跑贏通脹的，買大城市的房子還是比較靠譜。

10.市場回歸理性，可入手買房

事實上，自全國各地，尤其是一線城市政府出臺多項樓市調(diào)控政策后，市場回歸理性，正是買房的好時機！

辣么，房價為啥這么高？

敢說武漢房價不高？對比一下隔壁幾個省會城市你就知道了！

房子的成本包括三部分：

1.地價，也就是開發(fā)商拿地的成本；

2.建安費，建筑安裝等等的支出；

3.稅費，政府各部門收取的稅收和其他費用。

從供給角度，在正常情況下，房價就是以上三項成本，再加上開發(fā)商的利潤。開發(fā)商的利潤率，是波動的，一般是10%，高的時候是20%甚至更多。

如果房價長期上漲，一定是成本過高造成的。

成本的第一項是地價

地價就是土地出讓金。在住房改革前，房子都是政府蓋的，土地是通過免費的劃撥方式獲得。改革后，開發(fā)商一律國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權(quán)。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進入地方政府的財政專戶。

盡管法律是城市土地是國有的，但是，其實際的所有者，是地方政府。據(jù)說，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。

伴隨城市化過程，農(nóng)村人口向城市流動，小城市向大城市流動，最后就會出現(xiàn)超大城市，就目前來說，中國出現(xiàn)的超大城市還不多，將來勢必出現(xiàn)真正的超級大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動，是造成地價進而房價高的基礎(chǔ)性因素。

成本的第二項是建安費

這個包括七通一平、人工費、材料費、機械使用費、施工管理費、設(shè)備購置及安裝使用費、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費等。

這部分成本，大體上是正常的。

成本的第三項是政府各部門收取的稅費

稅收有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加（是營業(yè)稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。

政府收取的費，各地有差別，明目五花八門，比如渣土費、人防費、中學增建費、舊城改造費、公建地費、墻改費、環(huán)境保護監(jiān)察費、城市綠化費、監(jiān)理費、質(zhì)檢費、價格評估費、審計費、散裝水泥限袋費、工程質(zhì)量監(jiān)管費、工程造價管理費、安全監(jiān)察費、勞動定額測定費、外省承包工程管理費、施工圖紙審查費、預算費、施工噪音管理費、專家評審費、衛(wèi)生費、行業(yè)管理部門培訓費、城市建通集資、治安費、報刊費、街道管理費、計劃生育管理費等等。

據(jù)著名經(jīng)濟學家估計，大約有12項稅，56項費。幾乎每個政府部門，都有一項收費，房子成了唐僧肉。政府性稅費占房價（非成本，因為稅費大部分是按照房價收取的，比如營業(yè)稅）的70%左右。

明白了房價的構(gòu)成，就不難理解，為什么2010年以來，在被稱為史上最嚴厲的調(diào)控政策之下，在萬眾喊打的聲浪中，一線城市核心區(qū)域的房價只是輕微下跌，這是利益使然。

土地出讓金不降低，而且還在上升，稅費一項不減，成本基本不變！

房價安能下降？