3月末，由上海主導(dǎo)的新一輪房地產(chǎn)限購(gòu)政策的溢出效應(yīng)正在二線城市不斷發(fā)酵。4月7日，蘇州2016年首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)上土地拍賣溢價(jià)率全部超過(guò)100%，甚至有的土地溢價(jià)率超過(guò)300%，合計(jì)拍賣總價(jià)超過(guò)100億元。

由 于上海、北京、深圳等一線城市為了打壓房?jī)r(jià)高速上漲而出臺(tái)了號(hào)稱“史上最嚴(yán)”限購(gòu)政策（主要是針對(duì)外來(lái)人口本地購(gòu)房的限制）。受此影響，炒房資金被迫從一 線城市退居二線。因此，二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了非理性房?jī)r(jià)上漲跡象。對(duì)此，地方政府是喜聞樂(lè)見。因?yàn)檫@不僅有助于其完成去庫(kù)存任何，還能增加地方財(cái)政收入。

很明顯，在上海推出限購(gòu)新政打壓房?jī)r(jià)后，上海周邊二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)上升勢(shì)頭。特別蘇州成為上海炒房團(tuán)的集聚地，房?jī)r(jià)出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)熱錢對(duì)于房地產(chǎn)的熱衷沒(méi)有受到政策影響。

對(duì)比成交量可以發(fā)現(xiàn)，在一線城市限購(gòu)后，二、三線城市都出現(xiàn)了房地產(chǎn)成交量迅速走高的現(xiàn)象。二、三線城市3月份成交量環(huán)比漲幅更是超過(guò)100%。

政府推出限購(gòu)政策目的是為了把房地產(chǎn)行業(yè)中的投機(jī)資本引向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。但從現(xiàn)在情況看，并沒(méi)有任何效果。大幅攀升的成交量對(duì)于目前政府提倡的去庫(kù)存指導(dǎo)方向而言有利好作用。

從 去庫(kù)存角度而言，一線城市本身去庫(kù)存壓力并不大，二線城市稍有壓力，三線城市壓力較大。在去年第四季度，政府開始嚴(yán)抓去庫(kù)存后，效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。不過(guò)， 三線城市及四線城市的庫(kù)存下降一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)需求消化，另一方面則是大量房地產(chǎn)開放商退出三、四線房地產(chǎn)市場(chǎng)，供給下降所致。從最近的信息資料看，二線 城市開始涌現(xiàn)地王，但是三線城市土地拍賣市場(chǎng)并未出現(xiàn)回暖勢(shì)頭。所以，這對(duì)三、四線城市地方政府而言，并未減小財(cái)政壓力。因?yàn)橹袊?guó)多數(shù)地區(qū)地方財(cái)政收入依 賴于賣地。

依 照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)判斷，未來(lái)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有進(jìn)一步升溫的態(tài)勢(shì)。但是，三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能回歸理性。畢竟，三線城 市的房?jī)r(jià)目前是由于投機(jī)資本非理性逐利而致。換而言之，三線城市及以下級(jí)別城市房?jī)r(jià)不存在上漲基礎(chǔ)（人口、資金、消費(fèi)能力、配套設(shè)施）。

不 過(guò)，值得注意的是，包括上海、深圳在內(nèi)的一線城市出臺(tái)的房地產(chǎn)限購(gòu)政策都把矛頭直指外來(lái)人口。從這一層面考慮的話，一線城市除了要打壓房?jī)r(jià)外，更有可能是 為了控制城市人口。這可能是政府進(jìn)行人口地區(qū)差異調(diào)整的前奏。上海曾宣布十三五期間把常住人口控制在2500萬(wàn)以內(nèi)，北京宣布控制在2300萬(wàn)以內(nèi)。在戶 籍制度沒(méi)有取消的前提下，這極有可能引發(fā)新的社會(huì)矛盾。而且，這種調(diào)控人口措施也未必能改變中國(guó)人口分布不均衡的問(wèn)題。人口分布不均衡所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題根 源在人口向一線城市遷移的過(guò)程中，高端人才齊聚一線城市導(dǎo)致其他地區(qū)人力資源不足。這種逼出人口政策所逼出的人力資源基本都是底層勞動(dòng)力。高端人才依舊在 一線城市扎堆。底層勞動(dòng)力對(duì)于其他地區(qū)而言，其所能貢獻(xiàn)的消費(fèi)市場(chǎng)及其有限，甚至更多的是對(duì)地方政府財(cái)政的拖累。

退一步講，即使政府在二線 城市去庫(kù)存結(jié)束后繼續(xù)出臺(tái)嚴(yán)格限購(gòu)措施也未必再能把投機(jī)資本趕向三級(jí)甚至更低級(jí)別的城市。因?yàn)榧词故峭稒C(jī)資本、熱錢，其本質(zhì)還是逐利。三、四線城市的房地 產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大于收益。所以，如果再逼的話，這些錢可能又會(huì)再次流會(huì)虛擬市場(chǎng)領(lǐng)域。到時(shí)候，類似股市泡沫（這次有可能是債市或其他衍生品市場(chǎng)）的現(xiàn)象又會(huì)再 次出現(xiàn)。