上海1套房=縣城12套，你敢賣房回老家嗎？

春節(jié)的一個下午，我坐在四川老家的墻根下，幾個小伙伴陪著我曬太陽，擺龍門陣。他們問到我在上海居住的房子價值幾何，我也不避諱，說大概600來萬吧。這個活生生超出他們的想象，一個小伙伴揮揮手，從村東頭指到村西頭笑著說，這個錢可以把這一片建起來了。

六年前，當我花兩百萬，貸款買下現(xiàn)在這套房子時，這個價位大概可以買下我們縣城4套房子。幾年來，上海房價不斷攀升，從春節(jié)前持續(xù)到現(xiàn)在的暴漲，又相當于憑空長出三套縣城的房子。滿打滿算，600多萬的巨款，大概可以在我們縣城里買下12套房子。我真覺得自己是村級成功人士。天下哪有這樣的好事？但我偏偏就遇上了。

縣城的12套房子不能要

假期結束返回上海，這場激動人心的財富幻覺無形結束。

上海與四川同屬一個國度，財產變現(xiàn)和再置并無困難，但對于延遲退休后還要工作將近20年的上班族來說，這種考慮不得不讓位于更多權衡因素。

我不懂得或不敢將房子用于抵押貸款投資做個生意什么的，這600多萬的數字對我來說，真沒有什么實際意義。

更重要的是，我在縣城置12套房子，靠收租度日，固然從此可以不用過朝九晚五的緊張生活，但這種騰挪，不是每個家庭成員都能適應。

首先是孩子的教育，我不能說縣城的教育有多不好，它即便好，我也不敢拿她的前途去測試一番。其次，房子是夫妻共有財產，我要遷到縣城，總要妻子同意，而她一個河北人，能到一個四川一個縣城謀到稱心如意的職位？我不信。再說，就算我放棄目前還算喜歡的媒體工作，但畢竟還算“年富力強”，總不能在縣城里游手好閑成天泡茶館，總要做點事情，但我能做什么？一年半載我也想不出。

從財產的安全性考慮，一戶人家在上海有一套普通住宅，真是再普通不過，但置換成縣城的10多套房子，且不說被不尷不尬的人惦記，就是今天舉棋不定的房產稅一旦落定，你也是首先被征管的重點對象。還想安安穩(wěn)穩(wěn)做個甩手寓公，做夢去吧。

再從賬面資產角度看，遷往縣城也不值得一試。這幾年，縣城的房價基本不再上漲，甚至有所下跌，而上海的房價卻漲了三倍有余。未來會是怎樣的走勢？誰也說不清楚，但縣城房子暴漲的可能性無疑要小得多；即便暴跌，更厲害的無疑是縣城。

即便來自鄉(xiāng)下，在上海這種中國大陸西化程度最高的城市學習，工作，時間長了，回望縣城生活，那里實際已經沒有多少容身之地。關于這點，我在一篇叫住“小地方為什么辦事難”的文章中(有興趣的客官可點擊“閱讀原文”查看)，表達了那種切膚感受，不再贅述。

坐在寫字樓格子間中，想象用上�；騽e的一線城市房子換取那種愜意的、閑適的、富足的縣城生活，通過種種算計，發(fā)現(xiàn)根本沒有可行性，對于像我這種只有一套房產的人來說，現(xiàn)在這套房子的功能只是居住，與鄉(xiāng)下的農民房沒有多大差別，暴漲暴跌，都與我沒有多大關系：漲，影響不了我的生活，不過是心情莫名舒暢一些；跌，也影響不了我的生活，不過是心情莫名惆悵一些。

租界的人怎會貪圖華界的大宅子

一個地方與另一個地方存在級差地租不奇怪。上世紀30年代，上海一城之內的地價之差，更有數十上百倍之巨，但情非得已，沒有人會將租界的公寓置換成華界的大宅子。

據《新民晚報》一篇署名“徐鳴”的文章稱，當時華界地價最高為每畝6萬(銀)元，最低為40元；公共租界最高為447552元，最低為2117元；法租界最高為220979元，最低為4895元。

華界地價平均每畝1428元。最高是滬南的8262元，最低的是高橋304元，其他地區(qū)如閘北6058元、吳淞1571元、江灣914元、彭浦784元、真如605元。1921年為籌建虹橋機場圈地約300畝，每畝給價80元。1935年上海醫(yī)學院為籌建中山醫(yī)院收用楓林橋土地，每畝地價2000元左右。

公共租界平均地價為37743元。公共租界分為中北西東四區(qū)，中區(qū)地價最高，平均每畝150879元。中區(qū)地價尤以外灘與南京路呈丁字形的一塊地皮為翹楚，每畝沖過45萬元。東區(qū)地價排在最后，雖瀕臨黃浦江，為水運重地，但工廠集中，且該區(qū)居民多屬產業(yè)工人，購買力不強，房屋也多為廉價樓房，東區(qū)均價每畝16594元。

法租界新區(qū)是舊區(qū)的16倍，但舊區(qū)地價每畝均價是新區(qū)的4倍。萬國儲蓄會于1934年購入的畢卡第公寓(今衡山飯店)地價算是撿著便宜貨，每畝僅12980元。不過法租界新區(qū)的霞飛路(今淮海中路)等處因為商業(yè)突起生意興隆，且電車交通便利，地價漲勢迅猛，不僅大宗地皮難以購得，零星小塊也不易覓得。

一城之內，城區(qū)之間房價(地價)差距如此之大，原因何在？

第一是租界道路平坦寬敞、市容清潔美觀、交通便捷、秩序井然、衛(wèi)生治安狀況良好、水電設備齊全、購買供給呼應方便、公園游樂場設置適當等，是人們樂居現(xiàn)代化大都市的因素，但居住人口密度對地價的漲跌起決定性作用。

第二是租界地價的日長夜大，不僅令投資者獲得豐厚利潤，且作為土地使用權證明的道契，差不多等同于現(xiàn)金，可以很方便地向銀行或錢莊抵押。

第三是西方先進的城市理念使得租界的市政管理優(yōu)于華界。就拿維持治安的警力來講，1930年華界共有警員4420人，平均每一警員保護市民378人；公共租界共有警員4879人，平均每一警員保護207人；法租界共有警員1679人，平均每一警員保護256人。差距顯而易見。華界專職人員的匱乏，令治安不得力、火災較多、傳染疾病高發(fā)。造成房產投資者畏懼不前。

此外，租界強調私有財產，凡房客欠租，房東可訴諸巡捕房立刻給予追繳，故租界內鮮有房租拖欠者。而這也吸引了大批有錢華人能夠放心出手購買租界房產。

華界與租界的上述具體差別，仍或明或暗，投射到今天縣城與上海身上。

房產成了萬物的尺度

今天中國大陸一線城市和部分二線城市，只要有一套房，其家庭財產就有百萬美元之巨，說家家都是符合美國標準的“百萬富翁”，并不為過。但古今中外，房產的在家產中的占比如此之高，罕有匹敵，所以這類中產階級，十分讓人困惑。

幾乎所有中產階級都在隨著房地產市場的變化，隨時對自己進行重新估價，包括我這種只有一套房子未必說得上是中產階級的人，也是如此。也就是說，中產階級與房地產市場密切捆綁在一起，房地產市場看漲，則中產階級財富暴漲，如果房地產市場看跌，那么中產階級財富迅速縮水。從這種意義上講，希望房價永遠上漲、快快上漲的，不僅有地方政府，更有堅實的中產階級民意。

對中國大陸中產階級來說，現(xiàn)金收入固然是很重要的評判標準，但房產逐漸成了標注中產階級身份的唯一準則。一個月薪2萬元的公司中層干部，放在全球各地都算中產階級了，但在中國大陸的一些城市，如果因為各種原因沒有能力交上購房首付款，那么他還得利用日常收入積累籌措，其2萬元月薪的生活水準，甚至遠不如他手下月收入只有數千元但家里有兩三套房子的普通員工。即便繳納了首付款，還完房貸之后口袋里剩下的錢，未必比普通員工多多少。這種倒錯，至少會持續(xù)10年以上，且人數不在少數。

房價是中產階級的新焦慮。近十幾年來，總的趨勢是大步快速上漲，上漲間隙而沒有及時買進，致人擂胸頓足的程度，遠過于股票市場的漲跌，因為一波行情沒有及時跟上，幾乎相當于白干幾年工作，一失足成千古恨。這個帳人人都算得清楚。

一個家庭只有一套房產固然難以變現(xiàn)，但有兩套以上的，也多不愿意變現(xiàn)，除了過去有巨大的升值事實和未來繼續(xù)升值的想象空間，沒有更穩(wěn)妥、收益更大的投資渠道也是原因。

而且傳統(tǒng)上，中國人對房產的擁有和處置向來謹慎，很多將之視為家業(yè)興盛或衰敗的重要標志，除非迫不得已，很少會將房產輕易上市交易，這是十幾年來，房價能夠維持只漲不跌的另一原因。

此外，在低福利的中國大陸，房產甚至在為中產階級提供社會保障，前述舉例的月收入數千元的公司普通員工，他還有一到數筆房租收入足以過上體面生活；如果遇上天災人禍，房產也可迅速變現(xiàn)，而不必哀告無門。

在中國大陸，對一個家庭來說，房產越多，它的居住功能越淡，越是劃分社會階層的尺度和投資手段，是家族興盛與否的象征，并且承擔著重要的社會保障功能；越往大城市，這些特征越明顯。房產被附加的功能越來越多。

不過房產的所有這些附加功能，均建立在最基本的居住功能之上，換言之，當房子租不出去或無人居住時，還不用等到金融系統(tǒng)出現(xiàn)問題波及房產市場，這些功能也就土崩瓦解了。對政府和城市中產階級來說，房地產因之成為“大到不能倒”的行業(yè)。

但10多年來，唱衰它的聲音一直持續(xù)不斷，“狼”并沒有如愿而來�！袄恰闭娴牟粫�來嗎？或者“天下沒有不散的筵席”？

縣城青年還要不要去北上廣

從縣城的視角看，我似乎是個在北上廣深發(fā)了財的人。但在今天的房價面前，縣城青年去這些城市的風險收益比已經相當高了。

不可否認，北上廣深的機會與其他二三線城市相比要多很多，青年人在這里更能體會工作和職業(yè)的榮耀，你更很可能有不期而遇的愛情，當愛情開花結果，談婚論嫁之時，房子又是一個繞不開的話題，又是一個堅硬的事實。如果家底不厚，那么很可能要沿著“租房-買遠郊小房-近郊大房”的路徑，走向中年。中間還要有不斷的進步，包括職位的提升，技術的精進，產業(yè)的持續(xù)旺盛，配偶的協(xié)同，等等。一旦某個環(huán)節(jié)出了差錯，避免不了生活的波折。

沒有人能夠對任何人的未來做出清晰設計，然而形格勢禁，大致的方向應該不會偏差到哪里去。我當然希望有更多的縣城青年去北上廣這些更為西化，更為現(xiàn)代的城市接受洗禮。但前提是，要做好為房子苦惱不堪的準備。