在綠地完成上市及混改、招商重組成功之后，中海和中信這兩家央企巨無霸的聯(lián)合再次留給市場巨大的想象空間。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 雖然中海2015年的年報還沒有披露，但3月11日下午的一則消息已經(jīng)讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)炸開了鍋。

當天下午，香港媒體率先曝出，稱中信股份有意將旗下的住宅開發(fā)業(yè)務售予中海地產(chǎn)，涉及資產(chǎn)規(guī)模達1000億元人民幣。

上述消息還稱，在下周中海的全年業(yè)績發(fā)布會上，中海方面將正式公布此交易的詳細信息。

雖然中信方面對此并無回應，中海深圳方面也表示暫時還沒有聽說過此事。但這并沒有影響資本市場對此消息的反應。

11日下午，中信股份的股價大幅飆升10%。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱資料顯示，中信集團涉及房地產(chǎn)及基礎設施業(yè)務分別有中信地產(chǎn)、中信泰富地產(chǎn)、中信和業(yè)、中信興業(yè)及新香港隧道五家公司，而前三者則主要經(jīng)營地產(chǎn)業(yè)務。

千億資產(chǎn)并購浮現(xiàn)地產(chǎn)巨無霸

公開資料顯示，中信地產(chǎn)業(yè)務核心一直集中于京津環(huán)渤海及珠三角等經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市，主要以住宅開發(fā)為主。

有統(tǒng)計顯示，2014年中信地產(chǎn)的銷售額為215.2億元，而截至2014年底，中信地產(chǎn)總資產(chǎn)已超1100億元人民幣，土地儲備超2000萬平方米。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱中信地產(chǎn)官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，其公布地產(chǎn)業(yè)務布局29個城市及區(qū)域，項目總數(shù)有50個，其中已經(jīng)售罄的項目有11個，處于在售狀態(tài)的有26個，處于在建狀態(tài)的項目有13個。

至于中信泰富地產(chǎn)則主打高端房地產(chǎn)投資、開發(fā)及運營，主要以商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體開發(fā)為主，以上海為中心，輻射至長三角及海南的項目分布格局，項目分布在上海、揚州、無錫、寧波及海南等地，所開發(fā)的物業(yè)類型涵蓋服務式公寓、辦公樓、商業(yè)零售、住宅、酒店、高爾夫球場等。

觀點地產(chǎn)新媒體在中信泰富地產(chǎn)官網(wǎng)上統(tǒng)計，其目前的各種地產(chǎn)項目共計19個，包括商辦項目、住宅項目、酒店項目和高爾夫項目，其中住宅項目7個，分布在上海、海南、揚州、無錫和香港。

不過，2015年上半年，中信旗下房地產(chǎn)及基礎設施業(yè)務表現(xiàn)并不理想，觀點地產(chǎn)新媒體翻查中信股份2015年半年報顯示，其凈利潤同比減少16%至22億港元，其中房地產(chǎn)業(yè)務利潤下跌最大。中信方面解釋，房地產(chǎn)盈利下降主要由于大部分住宅項目仍處于開發(fā)階段，故前6個月僅有少量項目交付入賬。

至于傳言中的收盤者中海，其2015年全年銷售1806億港元，約人民幣1500億。按照中海2015年中報披露的數(shù)據(jù)顯示，其土地儲備約為4409萬平方米。加上三季報新增土儲僅64萬平方米，其截至2015年9月底的土地儲備未超過4500萬平方米。

而這里面的相當部分也是中海通過收購而獲得的，據(jù)中海的報告顯示，其通過資產(chǎn)收購而獲取的土地約為891萬平方米。

換而言之，如果中海收購中信地產(chǎn)業(yè)務的交易屬實，中海的土地儲備將直接擴大至目前的1.5倍。

或許并不難理解為什么中海會作出如此選擇，一組數(shù)據(jù)或許可以說明。按照企業(yè)公布的數(shù)據(jù)來看，中海2015年的銷售為1806億港元，折合人民幣1500億元左右。而銷售金額排在中海之上的企業(yè)包括萬科、綠地、恒大、碧桂園、萬達和保利，而從中報顯示的土地儲備來看，除了萬科的土地儲備比中海略少之外，其他幾家的土地儲備都超過中海。

甚至恒大和綠地兩家的土儲已經(jīng)超過1.4億平方米規(guī)模。

正在力推小股操盤和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬科對土地的要求自然可以少一些，但一向獨立開發(fā)為主的中海則對土地的需求明顯更加依賴，加上如今北京、上海、南京等一線暨熱門二線城市的土地價格高漲，通過收購而獲得大批量的土地儲備看起來確實是相當劃算的事情。

中信地產(chǎn)整合漫途未完

在綠地完成上市及混改、招商重組成功之后，中海和中信這兩家央企巨無霸的聯(lián)合再次留給市場巨大的想象空間。

事實上，這兩家公司也剛剛分別完成各自重組。

一直以來，中信地產(chǎn)的獨立上市計劃總是以各種原因而無法達成。

公開資料顯示，早在2007年中信地產(chǎn)就已開始積極整合地產(chǎn)業(yè)務，希望能在一兩年內(nèi)上市。其走的第一步，是擴充土地儲備，當年就已布局至全國一線城市，長三角、珠三角的二線城市，以及長沙、重慶、成都等中西部地區(qū)。

接下來，就是整合旗下的地產(chǎn)業(yè)務。此前，中信集團的地產(chǎn)業(yè)務主要集中在中信華南集團、中信深圳集團與中信國安集團。其中，中信華南集團與中信深圳集團的資產(chǎn)規(guī)模分別在150億元與70億元左右，是中信地產(chǎn)業(yè)務的龍頭，但中信華南與中信深圳共同使用“中信地產(chǎn)”品牌，一直存在同業(yè)競爭。

從2007年下半年開始，中信集團對旗下地產(chǎn)業(yè)務開始整合。2008年1月21日，整合而成的中信房地產(chǎn)股份有限公司正式在北京掛牌成立。

2009年，有消息傳出，中信地產(chǎn)將借殼珠江控股實現(xiàn)A股上市，但該消息后遭中信地產(chǎn)否認。此后，再次有消息稱，中信地產(chǎn)有意借殼粵宏遠完成上市計劃，但也被粵宏遠發(fā)布公告澄清。

2011年5月30日，有市場人士稱，受中信集團整體赴港上市計劃影響，中信地產(chǎn)單獨上市的計劃終止，并將隨中信集團一并赴香港聯(lián)交所完成上市。

直到2014年4月16日下午，中信泰富正式宣布，將以約2269億元收購母公司資產(chǎn)，收購完成后將更名為中國中信股份。

此舉意味著，中信集團將通過把擁有其絕大部分凈資產(chǎn)的中信股份注入香港上市平臺中信泰富，從而實現(xiàn)集團整體上市。其中，當然也包括了中信集團旗下的房地產(chǎn)業(yè)務。

彼時，中信集團董事長常振明表態(tài)，實現(xiàn)整體上市后中信集團將全面綜合地去考慮房地產(chǎn)業(yè)務整合，目標是將中信地產(chǎn)系“做到國內(nèi)前十的位置”。

為解決同業(yè)競爭問題，中信集團一直在謀劃旗下兩個地產(chǎn)業(yè)務平臺：中信地產(chǎn)和中信泰富的重組，卻一直未能有突破性的進展。

在去年中信股份的中期業(yè)績會上，中信股份副董事長及總經(jīng)理王炯還明確對投資者稱，有關中信地產(chǎn)與中信泰富地產(chǎn)業(yè)務之間的整合方案已經(jīng)初步完成，資金也基本到位，預計9月份具體方案就可以正式出臺。

然而，直到現(xiàn)在，這份所謂的已經(jīng)初步完成的整合方案依然毫無蹤影。

另一方面，中信地產(chǎn)系不但沒有做到前十的位置，中信地產(chǎn)的銷售這幾年反而呈現(xiàn)出“江河日下”之勢。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱資料得知，其在2011年、2012年和2013年度的簽約銷售額分別為250.16億元、234.74億元和384.10億元，簽約銷售面積分別為196萬平方米、231萬平方米和287萬平方米。

而2014年，中信地產(chǎn)的銷售額為215.2億元，降幅不可謂不大。至于2015年的銷售，按照一些機構的統(tǒng)計，大多都宣布在250億上下，最好的數(shù)字也未超過300億元。

中海系重組大戲再啟

相較于中信在地產(chǎn)方面“緩慢”的表現(xiàn)，此次傳聞中的另一方中海在重組方面倒是動作迅速。

2013年8月5日，中海在發(fā)布2013年半年報的時候，突然公告宣布中�？毓晒蓶|中國建筑，擬將現(xiàn)時中國建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務注入中海。

公告還披露，如果相關的土地及房地產(chǎn)發(fā)展項目未能透過出售注入中海，中國建筑擬委托中海管理余下的房地產(chǎn)發(fā)展項目，在任何一種情況下，都會由各相關方透過公平磋商進行。

當時，仍擔任中海主席的孔慶平曾對觀點地產(chǎn)新媒體表示，現(xiàn)時中建系內(nèi)有三間上市的房地產(chǎn)公司，難免形成競爭，所以本次的注資希望能將資產(chǎn)整合，將資源發(fā)揮得更好，并強調(diào)屬正常的商業(yè)考慮。

2014年1月28日，中海發(fā)布公告稱，其與母公司就注資事項進行磋商，并已訂立委托管理協(xié)議作為過渡安排。

根據(jù)協(xié)議，中建股份同意委托中海地產(chǎn)就其業(yè)務運營及行政向托管公司提供管理服務，包括以中海地產(chǎn)擁有的現(xiàn)有品牌及知識產(chǎn)權開發(fā)托管公司的房地產(chǎn)項目等，至2016年12月31日止，為期三年。

而委托公司包括中建股份于中國成立的24家附屬公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理業(yè)務，主要位于北京、上海、天津、西安、成都、長沙、烏魯木齊及濰坊等地。

此后，中國建筑亦于2月10日正式公告稱，就調(diào)整直營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營方式一事，其與控股子公司中海地產(chǎn)簽署了《委托管理協(xié)議》。

中國建筑還提到，考慮到政府監(jiān)管部門的審批需要時間及存在不確定等因素，中國建筑擬委托中海地產(chǎn)發(fā)展全面負責托管公司的管理，而本次的托管公司己包含了擬注入中海地產(chǎn)的全部業(yè)務。

2015年3月24日中午，中海地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布其母公司中建股份擬將中建股份及其關聯(lián)公司運營的房地產(chǎn)業(yè)務全部注入中海。

公告顯示，中海以收購中建股份旗下的天宇投資，后者于中國北京、上海、天津、重慶、蘇州、成都、西安、烏魯木齊、長沙、濰坊、淄博等27個物業(yè)，以及英國倫敦3個物業(yè)，代價為18.24億元，以內(nèi)部資源撥付。交易完成后，中海外承擔天宇投資欠付中建股份集團的股東貸款，于今年1月底時貸款金額約319.92億元。

因此，中海為此次收購總支出為338.16億元。

據(jù)統(tǒng)計，于2015年1月31日，收購目標集團的物業(yè)項目總建筑面積約為1090萬平方米。與中海于2014年12月31日的土地儲備總建筑面積3740萬平方米比較，收購事項將增加土地儲備總建筑面積約29.1%。

不過，公司之間的整合只是中海系地產(chǎn)業(yè)務重組的第一步，隨后的人員、架構、管理模式等調(diào)整才是整合最實質(zhì)性的內(nèi)容。

從去年的一系列事件來看，中海的內(nèi)部整合之路尚沒有結(jié)束。

事實上，早業(yè)內(nèi)人士預言，中建央企背景濃郁，而中海很早就已經(jīng)市場化，整合起來難度大于一般民營企業(yè)。如果收購中信地產(chǎn)的傳言屬實，那么中海內(nèi)部的地產(chǎn)整合難度將更上一層樓。

不過，待這場整合完成之后，中海將成為另一個地產(chǎn)航母。