來源：綜合劉維明的微財經(jīng)、政商內(nèi)參

作者：劉維明 

任何奇葩的事情都可能在中國這塊土地上發(fā)生，比如房地產(chǎn)去庫存，竟然去出個如火如荼的房價大漲和“恐慌性購房”。

如果一個企業(yè)生產(chǎn)的商品需要去庫存，說明它的產(chǎn)品積壓賣不出去，其中原因無外乎幾種：供大于求、價格過高、質(zhì)量低劣，或者企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問題，急于將庫存出清換取現(xiàn)金。

去庫需要拉動需求，最直接在、最有效和最通行的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。

中國房地產(chǎn)供大于求、價格過高、地產(chǎn)企業(yè)面臨負(fù)債壓力令資金困難，按照正常的規(guī)律，房地產(chǎn)去庫存的第一個選擇就是降價提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。

然而，伴隨著中國的房地產(chǎn)的去庫存出現(xiàn)的卻是房價飛上了天！

不僅是在一線城市，事實上二、三、四線城市房價都在上漲。

去庫存是一種商業(yè)行為，是企業(yè)自身的經(jīng)營選項。庫存去不掉，企業(yè)就生存不下去，企業(yè)必須想盡辦法活下來。此時，企業(yè)自然處于弱勢地位，放下身段遷就需求者是必須的。

但令人大跌眼鏡的是，我們看到的現(xiàn)象恰恰相反----全國范圍內(nèi)正在上演著一輪以房價大漲為主題的去庫存！

只因去庫存又已成為了一項“政策”或者“政治任務(wù)”。

不想再羅嗦地解讀一個市場問題變成一項政治任務(wù)的內(nèi)在傳遞過程和質(zhì)變過程，只想大家回憶一個歷歷在目的例子：當(dāng)大力發(fā)展資本市場、股權(quán)市場、直接融資成為一項國策和政治任務(wù)之后，股市發(fā)生了什么？

炒家習(xí)慣利用各種信息來蠱惑市場，在房市里也不例外。。。。。。

人們只看到一線城市的房價在暴漲，其實二、三、四線的房價也一樣在上漲，這就無法用供求關(guān)系來解釋了。

下圖為部分二線城市房價指數(shù)走勢

下圖為部分三線城市房價指數(shù)走勢

房地產(chǎn)去庫存的配套措施很多，減稅、降首付、降低門檻、提供融資便利。。。。。。

很多人沖著減稅帶來的名義支出減少1-2%的政策去購房，殊不知房價此刻漲了豈止2%，對這種隱性的高支出卻無所察覺！降低首付帶來的是高負(fù)債杠桿，不僅要多還利息，還會影響生活質(zhì)量和加大負(fù)債風(fēng)險。

在中國，房子正在或者已經(jīng)淪為一種純粹的金融資產(chǎn)，是供資金游戲的工具。這種游戲以一線城市為風(fēng)向標(biāo)蔓延至二、三線城市----如果一線城市房價上漲而二、三、四線下跌或許還能夠說明供需問題，但全面上漲只能說明是炒作之風(fēng)又起，因為此時中國房地產(chǎn)的整體現(xiàn)狀是嚴(yán)重的供過于求！

當(dāng)房子徹底淪為金融資產(chǎn)，那么它的波動會變得與證券和商品一樣劇烈，而一旦風(fēng)險釋放，其破壞性要遠(yuǎn)高于股災(zāi)。

北、上、深的房價已遠(yuǎn)超東京和紐約，有人說還要漲，因為人多。。。。。。這種蹩腳謊言很容易識破----北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也遠(yuǎn)超了紐約、東京呢？

有人對房價會下跌感到懷疑，在網(wǎng)上充斥著關(guān)于東京、紐約房價高得驚人的傳言，那么我們用實施說話：

下圖為日本房地產(chǎn)用途土地價格走勢，1990年日本經(jīng)濟泡沫破滅后，地價持續(xù)下跌近80%，其中包括東京在內(nèi)的6大城市漲幅也一度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，但此后的下跌幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他城市，這就是所謂稀缺資源被資金追逐炒作的結(jié)果，也就是房子淪為純粹的金融資產(chǎn)的結(jié)果。

除六大城市外的地價仍然在下跌，這個現(xiàn)象預(yù)示著大多數(shù)中國二、三、四線城市的未來。

下圖為紐約不同地段的一套成屋（約150平米）的價格走勢，較高的為距曼哈頓40余公里的富人區(qū)房價，每套只有46.5萬美元，約合人民幣300萬元左右，在通州會是什么價格？

中國的經(jīng)濟增長和民眾收入不足以支撐遠(yuǎn)超紐約、東京的房價，某種意義上，中國的房地產(chǎn)正在走向日本的老路。

下圖為部分一線城市的房價指數(shù)走勢，我們可以看到深圳的夸張正如當(dāng)年的三亞

深圳的房價自年初至今上漲超過了50%，上海的波動也很大，這在很大程度上是由于上述兩個城市本身具有強烈的金融屬性和豐富的金融資源和環(huán)境。

從歷史上看，深圳的房價波動率遠(yuǎn)高于其他城市，具有典型的金融資產(chǎn)特征。一旦價格下跌，其跌幅也遠(yuǎn)大于其他城市。

需要注意的是，深圳的房價一旦與北京、上海之間形成巨大的剪刀差，則向后者回歸的概率就會大大上升，現(xiàn)在已是如此。

如果仔細(xì)觀察，全國大多數(shù)城市的房價上漲是從2015年6月份左右開始的，你是否還記得那時候發(fā)生了什么？

去年5月份某日，我與一位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)聊天，他說很同意我對股市將要大跌的看法，事實上他周邊有很多富豪都已拋掉股票去買豪宅了。。。。。。

在這里不得不提的是，深圳房市見底的時間要遠(yuǎn)早于其他城市，其中奧妙大家可以自己去揣測。

因此，你要知道的是資金的游戲從什么時候開始，是什么人早已布了局，然后他們要做什么，那么你要做什么。

既然房子已經(jīng)淪為了一種金融資產(chǎn)，那么圍繞著這種資產(chǎn)的金融鏈條就會被建立起來，無論是影子銀行、P2P、中介、隱性杠桿、資金流動。。。。。。

你在股票市場里看到的現(xiàn)象、經(jīng)歷的過程，很有可能在樓市里重演。

正如5100點有人一邊讓你加杠桿買入，一邊自己瘋狂減持、拋售一樣，現(xiàn)在也有人讓你加杠桿買入已經(jīng)瘋狂上漲的房子，然后他們在去庫存。。。。。。

回想2015年充斥股市的一種論調(diào)：未來居民的資產(chǎn)配置會發(fā)生長期趨勢的變化，即從已經(jīng)由于虛高和過剩失去上漲空間的固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)）投資向具有長期價值、大力發(fā)展的金融資產(chǎn)(股市)轉(zhuǎn)移，因此會令樓市下跌、股市上漲。。。。。。

言猶在耳，只不過這次的位置倒了過來。

客觀來講，資產(chǎn)配置趨勢的轉(zhuǎn)變邏輯本身沒有錯誤，只不過被炒家利用成為短期推高股市的工具而已，長期來看，這種配置策略是正確的。

如果你已經(jīng)在5100點被割了韭菜，這次在樓市里還是當(dāng)心為妙。

事實上，從內(nèi)外環(huán)境來看，無論是全球政策的一致行動、人民幣匯率的穩(wěn)定還是能源價格的反彈，都使中國股市的環(huán)境正在改善，尤其是全球主要央行都在拼命放水的情況下，中國不可能不動作，否則會便宜可別人卻將陷自己于危險境地。

寬松將對實體經(jīng)濟的風(fēng)險緩釋（主要是債務(wù)）和金融市場的穩(wěn)定都將產(chǎn)生正面影響 ，也就極大緩解了市場徹底悲觀令股市長期陷入熊市的風(fēng)險。

今天上午我首次在股市盤中而不是盤后在財經(jīng)交流群中建議抄底，即是因為當(dāng)前行情類似訛詐，目只是讓你交出帶血籌碼。

此文書寫期間傳來央行降準(zhǔn)消息，希望能助力A股企穩(wěn)回升。

現(xiàn)在賣股買房，等于5100點賣房買股。

漂亮的房地產(chǎn)去庫存，應(yīng)該是價跌、量漲，消費者、地產(chǎn)商、政府多贏；糟糕的去庫存是價漲、加杠桿、量先漲后跌、去杠桿、崩盤，多輸。

我們已經(jīng)制造了一次股災(zāi)，但愿不要再制造一次房災(zāi)。

以下來源為政商內(nèi)參的《2016高端財富白皮書》：

屌絲們?yōu)闃鞘写来烙麆樱�但真正的富人們是怎么做的呢？最新調(diào)查報告顯示，中國的富人現(xiàn)在對房產(chǎn)投資的興趣正在逐漸降低，將財富配置到其他投資領(lǐng)域。

上周，在紐交所上市的諾亞財富正式發(fā)布了《2016高端財富白皮書》，這份報告根據(jù)對大量中國“高凈值人士”的調(diào)查顯示，中國高端財富市場正在發(fā)生一些重要的變化，其中之一就是，中國的富人對投資性房地產(chǎn)的興趣大幅下降，正在將財富轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域。數(shù)字顯示，接受調(diào)查的富人中，45.3%顯示未來將減少在房地產(chǎn)方面的投資，只有14.6%的富人表示會增加地產(chǎn)投資，其余40%亦表示不會增加投資。

所謂“高凈值人群”是指除了買房買奢侈品之外，可投資資產(chǎn)（不包括房地產(chǎn)、奢侈品等）起線在100萬元人民幣以上的個人，可謂中國真正的富人人群，諾亞財富是中國最大的獨立財富管理公司之一，協(xié)助中國富人配置資產(chǎn)兩千多億，與其他渠道相比，諾亞財富這類機構(gòu)的獨立調(diào)查有其獨特的參照意義，因為富人對這些財富管理者更容易講真話。

富人真的在撤離房地產(chǎn)市場嗎？客觀說，大趨勢應(yīng)該是不錯的，因為近年來，伴隨人口結(jié)構(gòu)的變化與經(jīng)濟增速的放緩，改善型需求逐漸替代剛性需求，導(dǎo)致2014年之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速顯著低于以往水平，房地產(chǎn)市場也告別了過去十年的黃金期，這都會影響到未來樓價的上漲。而且從邏輯上講，現(xiàn)在北上深的房價也不可能一直維持上漲，現(xiàn)在單北京的樓市總值就已經(jīng)差不多能買下整個美國（地產(chǎn)）了，價格到頂只是時間而已。

春江水暖鴨先知，近半年以來，香港地產(chǎn)商拋售大陸物業(yè)和資產(chǎn)的消息不斷見諸媒體。據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年至今，李嘉誠通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或其他方式套現(xiàn)近800億元人民幣。另外一個香港地產(chǎn)大亨鄭裕彤也拋售了其位于成都、貴陽、青島、上海、北京的5個超大型項目，總得金204億。在財富而言，富人肯定比窮人掌握更多的信息，判斷更準(zhǔn)確一些，李嘉誠等人的拋售或許會有一些借鑒意義。

對于中國樓市未來前景如何現(xiàn)在沒有能夠確切知道，但從富人們的集體選擇看，持有謹(jǐn)慎態(tài)度是必須的，千萬不能頭腦發(fā)熱，如果是因剛需買房則無所謂，但如果是投資地產(chǎn)則要慎之又慎。

對地產(chǎn)無興趣，富人的錢都去了哪兒？他們總要投資出去，使錢能生錢。《2016高端財富白皮書》的調(diào)查揭示了一些變化可做參考，大概有幾個去向。

其一，富人的資產(chǎn)被更多的配置到了證券投資上。即使經(jīng)歷2015年股災(zāi)，盡管目前股市依然低迷，但仍有四成的人士計劃增加配置。

股市不好反而要增加投資，這是為什么？主要原因是過去富人在證券的投資上比例太少，資產(chǎn)配置的手段太少，導(dǎo)致投資比較單一，近年來隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與多層次資本市場提升，越來越多的高凈值人士接受了科學(xué)的資產(chǎn)配置理念，他們把資金從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移出一部分，配置到股市、私募股權(quán)投資以及類固定收益投資（非標(biāo)產(chǎn)品）。

現(xiàn)在有一個段子說得好，經(jīng)濟形勢不景氣，富人賬面上都沒什么錢，但賣兩套北京的房子，整個公司都能扭虧為盈。

其二，流向了海外市場。雖然目前將海外投資作為主要配置資產(chǎn)的高凈值人士占比只有12%，但由于海外資產(chǎn)尤其是美元資產(chǎn)的吸引力，以及國內(nèi)符合收益要求資產(chǎn)的減少，更主要是出于分散風(fēng)險的目的，調(diào)查顯示近八成的高凈值人士計劃在未來增加海外投資的配置比例。高凈值人群海外資產(chǎn)配置青睞權(quán)益投資，香港和美國市場是首選。

此外，資金流向了健康、教育、慈善等領(lǐng)域。這雖然主要是消費而不是投資，但也是一種積極健康的流向，表明不少富人已經(jīng)度過財富積累時期，越來越關(guān)注生活品質(zhì)的提升與人生理想的實現(xiàn)，尤其是健康、教育與慈善等。