房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)浩浩蕩蕩地在中國大地發(fā)展了好幾年了，有沒有在奇怪：建了這么多房子，到底夠不夠人們��？安信證券在近日發(fā)布的報告中指出，房地產(chǎn)真實庫存約98.3億平方米。破土小編計算了一下，以人均35平米來算，這么多庫存已經(jīng)足夠3億人居住了！

可是明明已經(jīng)足夠，怎么還有那么多人或是流落街頭，或是擠在地下室里，或是用大半的工資租一間小房子呢？產(chǎn)能過剩導致浪費，導致矛盾，但可怕的是，一邊產(chǎn)能過剩，一邊嚴重分配不均。如此之下，中國力房地產(chǎn)崩潰還有多遠？崩潰之后呢，是不是我們就有房子住了？

— G R O U N D B R E A K I N G  . C N — 

新世紀以來，中國房地產(chǎn)信貸創(chuàng)造了市場的極大需求，成為新世紀以來中國高增長的巨大拉動力量。但隨著房價的瘋漲和房地產(chǎn)開發(fā)量的暴增，房地產(chǎn)市場的供求關系也發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)泡沫日益嚴重。

在2014年初，住建部副部長仇保興在演講中說，中國離房地產(chǎn)崩潰時間還有一些日子。從2014年到現(xiàn)在兩年過去了，當一直看漲房價的任大炮都開始呼吁炸掉過剩庫存的時候，我們不禁要思考，房地產(chǎn)崩潰離我們究竟還有多少日子？

房地產(chǎn)庫存有多嚴重？——98億平米，可供近3億人居住

國家統(tǒng)計局2015年10月末發(fā)布的數(shù)字顯示，商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，再創(chuàng)歷史新高。樓市高庫存已經(jīng)成為當前中國經(jīng)濟的痛點。

68632萬平方米的待售面積到底有多大？按照我國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2000萬人口居住。如果算上全國各地的小產(chǎn)權房，以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的房子，中國住房過剩的狀況會更加嚴重。

更讓人心驚的是，這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，但大量已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計算在內(nèi)，一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增。

安信證券在近日發(fā)布的報告中指出，房地產(chǎn)真實庫存約98.3億平方米，完全消化需10年。安信證券分析師陳天誠認為，國家統(tǒng)計局公布的68632萬平方米這個指標有兩個遺漏的地方：1）尚未開工的企業(yè)拿地應當計入庫存：會計上尚未開工的土地均記入房地產(chǎn)企業(yè)存貨，從現(xiàn)實理解也 是，這部分企業(yè)通過招拍掛拿到的土地終究是要形成供給，因此現(xiàn)階段未開工的土地也應計入存貨。2）未竣工的在建項目（除已經(jīng)預售）應當計入庫存：統(tǒng)計局的 口徑僅僅考慮已經(jīng)竣工尚未銷售的，但行業(yè)內(nèi)一大部分是在建項目，都是企業(yè)庫存，當然需要扣除部分已經(jīng)預售的。

將上述所說的兩項遺漏加總就得到了相對接近的行業(yè)真實庫存，即總庫存約98.3億平方米，其中待售面積6.86億平方米，尚未開工的企業(yè)拿地42.3億平方米，在建商品房庫存約49.1億平方米。按照我國人均住房面積35平方米計算，98.3億平方米的庫存可供2億8000萬人口居住。

過剩庫存如何消化？——任志強：只能炸掉

去房市高庫存正在成為左右國內(nèi)房價走勢的重要因素。而既要去庫存，又要維系房價的穩(wěn)定，卻是個令人望而生畏的愿景。

中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀是，一、二線城市因為本身需求旺盛去庫存無壓力；三、四線地區(qū)因人口基數(shù)較小，而同時為消費能力根本無法與房價匹配，房地產(chǎn)去庫存壓力非常大，并形成了大量的“鬼城”。比如華北地區(qū)的唐山市，其經(jīng)濟總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出讓面積相當于北京的93%。惠州與廣州相比，其經(jīng)濟總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當于廣州的94%。連云港和南京相比，其經(jīng)濟總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%。

在加快樓市去庫存的道路上，三四線城市已經(jīng)開始積極行動起來，紛紛推出購房補貼、鼓勵進城農(nóng)民購房的政策。對于這些城市的住房市場嚴重過剩，采取讓農(nóng)民進城購買、讓房地產(chǎn)開發(fā)商降價、讓投資者購買出租等優(yōu)惠政策，可能會起到一定作用，但不會太大。

因為這些城市多數(shù)都沒有產(chǎn)業(yè)支撐、就業(yè)機會少，當?shù)剞r(nóng)民收入相對較低，想讓農(nóng)民自愿遷移到這些城市購買住房并非易事，除非免費送住房給他們。但是，這些地方政府本來就由于房地產(chǎn)市場嚴重庫存財政壓得喘不過氣來，豈有能力出錢購買住房免費給農(nóng)民？

而房地產(chǎn)大佬任志強也清楚地認識到了這一點，他在最近的采訪中表示，房地產(chǎn)過剩庫存中，有很大一部分屬于很難消化的部分，除了炸掉之外，不會因為任何政策而消化掉。作為“優(yōu)秀共產(chǎn)黨員”的任志強，一定是認真研讀過馬克思的《資本論》，對資本主義由于生產(chǎn)過剩所造成的經(jīng)濟危機有深刻的體悟，并創(chuàng)造性地發(fā)展了大蕭條時期資本主義倒牛奶的歷史經(jīng)驗。

樓市崩盤后果

除了任志強之外，包括宗慶后、王健林、李嘉誠在內(nèi)的資本寡頭都紛紛認識到，當前樓市已經(jīng)處于嚴重的供過于求的狀態(tài)。在2015年召開的浙商大會上，前首富宗慶后直言：“不能再造房子了！”他說，現(xiàn)在不光是城市有空置房，農(nóng)村也有空置房，“房產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成了，再造房子不得了了�！�

當樓市嚴重地供大于求的時候，那么就說明當前的房地產(chǎn)市場處于一種不夠健康的狀態(tài)。而房地產(chǎn)市場又和其他產(chǎn)業(yè)、行業(yè)存在著密切的聯(lián)系，比如水泥、鋼鐵、裝修材料 市場等等。這也就意味著，房地產(chǎn)行業(yè)和這些行業(yè)之間存在一種“一榮俱榮，一損俱損”的關系。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不夠健康，甚至是陷入困境，那么就會波及 眾多的行業(yè)以及其中的從業(yè)者，影響一個地方的整體經(jīng)濟狀況和發(fā)展環(huán)境。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當年 的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。

一旦樓市崩盤，有可能造成哪些后果呢？

NO 1：失業(yè)率飆升

如果樓市崩盤，在房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)相關行業(yè)工作的人們將無法避免的遭受降薪甚至是失業(yè)。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)的衰退還將間接波及到更多的行業(yè)，以至于更多的人無法置身事外。

眾所周知很多的地方政府長期以來對于土地出讓的收入在他的財政收入當中是占有一個相當?shù)谋戎氐模�所以一旦發(fā)生了樓市崩盤導致整個市場沒有辦法正常運營之下，他所牽連到的關聯(lián)性非常非常龐大的，包括地方政府，包括銀行，包括五十八種到六十種直接關聯(lián)進而帶動大量的就業(yè)困難，恐怕是如果真的發(fā)生樓市崩盤的 話，會出現(xiàn)那一種剛剛講的一些慘狀，尤其是在失業(yè)率方面帶來的影響和沖擊是非常非常大的。這是中國承受不起的!

NO 2：經(jīng)濟倒退

回顧美國、日本、香港這三次樓市崩盤的后果來看，對于經(jīng)濟的打擊無疑是巨大的。

以日本為例，1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。而這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上為漫長 的經(jīng)濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷，即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟也未能徹底走出陰影。

再來說說香港，1997-2003年的香港，那時媒體齊呼降房價，鬧得連想買房的人也不敢出手。他們說“不都說房價要降嗎?等等再買吧”。結果真的造成樓 市蕭殺，房價六年下降70%。連無房者都因失業(yè)遭受損失。然而，港媒原以為樓價下降有利于民眾，卻沒想到低收入階層大量失業(yè)更買不起房。直鬧到媒體也裁員才頓然醒悟，趕緊改唱衰為唱盛。而美國的樓市崩盤，甚至還導致了20世紀30年代的世界經(jīng)濟大危機。

有學者表示，因為中國真的在城市化水平還實際上不到40%的這個階段上，如果就出現(xiàn)崩盤，可能都回不到像美國和日本那樣一個回調(diào)期，而是跌入中等收入陷井的問題，經(jīng)濟很可能一蹶不振就是幾十年。

所謂的經(jīng)濟三駕馬車當中內(nèi)需這一塊的部分其實就是房地產(chǎn)，那么如果說我們現(xiàn)在的狀況是三駕馬車當中出口，所謂的外貿(mào)目前的狀況不理想，另外一駕馬車是投資，投資長期以來是靠公部門的資金投入，也很難有辦法一直持續(xù)下去，所以現(xiàn)在內(nèi)需這個市場是非常重要的，而內(nèi)需 里面房地產(chǎn)又是很重要的一塊，如果說今天中國的房地產(chǎn)面臨到所謂的崩盤這樣的狀況的話，對于中國的經(jīng)濟來講是會形成一種滅頂之災。

NO 3：新的房地產(chǎn)貸款銀行不會再批

中國房產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，當然離不開銀行的支持，可以說，銀行貸款的主要渠道現(xiàn)在已基本集中在房產(chǎn)業(yè)，一旦房產(chǎn)業(yè)崩盤，銀行貸款將大部分打水漂，其后果當然是銀行支付都成問題，這就必然導致有些銀行可能會破產(chǎn)，雖然中國的支柱銀行是國有企業(yè)，破產(chǎn)不易，但要恢復也不易。

每年的銀行都有一個放貸的額度。因為，錢放在銀行肯定是沒有任何收益的，他一定要存進來然后放出去，但是如果說是房價下降了，大家都不買地了，在整個房地 產(chǎn)的投資我都都不投了，也不開工了，像這種情況出現(xiàn)了的話，那銀行的錢也就不用往外貸了，就放著，那可能對銀行收益會有很大的影響。

而對個人貸款的影響，或許有人認為，雖然收入下降，但房價跌得更慘，可以用積蓄作個首付，買上房了，從此，不再為房子著急上火。但這只可能是你的一廂情愿，一旦危機來臨，對銀行來說，他首先想的是如何回收已經(jīng)放出去的貸款。

NO 4：民間貸款或集資將消失

現(xiàn)在的中國樓市不但集中了大量的銀行貸款，更集中了民間主要的貸款，雖然非法，但存在是誰也無法忽略的事實。

目前，民間集資到底有多大的金額恐怕是一個誰也無法計算的數(shù)據(jù)，但從幾個非法集資大案來看，其額度似乎比銀行貸給房產(chǎn)業(yè)的金額還要大。一旦樓市崩盤，這些 民間集資或貸款就會灰飛煙滅，雖然有無數(shù)大大小小的老板跑路、跳樓，都無法挽回這些民間集資，而到時候，我們或許看到的將是無數(shù)老百姓憤怒而哀嘆的神情。

在中國，房地產(chǎn)，銀行及金融板塊占了中國股市1/5以上的市值。樓市崩盤后果將直接影響這些板塊股票大跌，其他板塊也難以幸免，大規(guī)模的資金將造就股市的末日。

你還能通過資產(chǎn)多元配置來避免風險嗎?早在2010年，就有人分析認為，僅溫州人投資國內(nèi)房地產(chǎn)的資金規(guī)模達到1000多億元。一旦樓市崩盤，這些資金將大多有去無回。這些，都是在房地產(chǎn)崩盤時將發(fā)生的事實，身在這個體系，一旦崩盤來臨，我們將無一幸免。

NO 5：貨幣貶值更加嚴重

一旦銀行支付出現(xiàn)問題，國家不可能讓國有銀行倒閉，不可能不去拯救銀行，而拯救銀行政府最常用的辦法就是瘋狂印鈔票，實行量化寬松政策，前幾年，幾度幾萬 億救市，其實就是印鈔票，因為政府不可能生錢，除了印鈔票沒有其他辦法。這樣，貨幣貶值就會更加嚴重，到底有多嚴重，從現(xiàn)在樓市如此景氣來看，五年時間， 人民幣的購買力就下降了一半，如果樓市崩盤，銀行支付吃力，但救市的錢將是龐大的金額，貶值多少，也許只能靠想象。

NO 6：財富更加集中，貧富差別更加可怕

經(jīng)濟蕭條，失業(yè)激增，各行各業(yè)都不景氣，受傷的永遠只能是老百姓，沒有收入來源的老百姓，吃飯都會成問題，如此現(xiàn)狀之下，那些財富擁有者會更加加大對勞動者的剝削，因為勞動力太多，財富會更加集中。