據(jù)長江商報報道 過去一年，武漢房地產(chǎn)市場凱歌高奏，勢如破竹。從武漢出現(xiàn)首個百億級房企，到融創(chuàng)、綠城、金科、龍湖等扎堆進(jìn)駐武漢，武漢樓市蟬聯(lián)全國樓市銷冠。那么，2016年武漢的土地市場和住宅市場會面臨怎樣的變局？

昨日，武漢500余家開發(fā)商共聚一堂，億房網(wǎng)研究中心、湖北中原、仲量聯(lián)行、戴德梁行、世邦魏理仕五大機(jī)構(gòu)聯(lián)袂發(fā)布2015年武漢房地產(chǎn)年度報告和2016年房地產(chǎn)市場展望。

“對于2016年武漢市場的走勢，我有三個方面的擔(dān)憂。” 武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會首席研究員肖漢昌稱，第一，經(jīng)濟(jì)環(huán)境令人堪憂，例如股市暴跌、油價暴跌等，很多企業(yè)關(guān)門跑路；第二，政策利好效應(yīng)會逐漸減弱；第三，2015年武漢房地產(chǎn)市場已經(jīng)釋放過度，今年將難以在去年基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高�！盎�于以上三個方面的因素，我認(rèn)為2016年武漢房地產(chǎn)市場的成交量和成交價格都會呈現(xiàn)出回落態(tài)勢。成交量回落幅度可能要大于價格回落幅度�！�

中心城區(qū)新房供應(yīng)壓力將降低

“如果用一個關(guān)鍵詞來形容2016年土地市場，‘變’字最為貼切。” 湖北中原研究中心經(jīng)理楊麗宇提出。

過去一年，包括首都機(jī)場等在內(nèi)的全國知名房企紛紛進(jìn)入武漢市場。譬如，首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)公開市場拿地，中信集團(tuán)先后簽訂武船一分廠地塊儲備協(xié)議和漢正街東片合作協(xié)議，融創(chuàng)收購美聯(lián)地產(chǎn)塔子湖片區(qū)項目，綠城代建藏龍島項目進(jìn)駐武漢�！八麄兓蛲ㄟ^合作方式拿地，或通過公開市場拿地，也有通過項目代建的方式進(jìn)入。”楊麗宇表示，在外來知名房企為武漢市場注入新活力的同時，也體現(xiàn)了武漢市場對各大房企的誘惑力。

為什么今年土地市場如此火爆？楊麗宇認(rèn)為，這也是開發(fā)企業(yè)有錢任性的表現(xiàn)�！胺科笕谫Y成本大幅度降低，資本壓力得到緩解。萬科、保利等企業(yè)在2015年的融資額度均超過2014年，同比漲幅超過200%，特別是境外債的發(fā)行，對他們的融資起到了極大的作用�！�

土地市場風(fēng)云莫測，武漢土地成交的高峰時期發(fā)生在2007年、2009年到2010年、2012年和2015年，其中2010年和2015年的土地成交樓面地價都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。

從空間分布來看，2015年中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)成交地塊總建面占比基本持平，中心城區(qū)同比減少16.6個百分點，如此一來，中心城區(qū)未來新房市場的供應(yīng)壓力也會相對降低。從各個區(qū)域數(shù)據(jù)來看，主城區(qū)中東湖高新、青山、洪山土地成交建面居前，這些地塊或?qū)⒃谖磥?到2年內(nèi)形成新房供給，加大區(qū)域競爭態(tài)勢。從成交價格來說，主城區(qū)僅江漢、漢陽、洪山區(qū)樓面地價漲幅低于新房價格漲幅，表明大部分主城區(qū)“面粉”價格漲幅超過“面包”，未來新房價格上漲動力十足。

住宅市場需求將逐漸趨緩

“過去一年，全國大多數(shù)城市都面臨著樓市去庫存的難題，武漢樓市可謂是交出了一份滿意的答卷。”億房網(wǎng)研究中心總經(jīng)理明晶晶稱，全市商品房成交套數(shù)為25萬套，成交面積達(dá)到25萬平方米。

2015年，武漢城建項目進(jìn)入收獲期，同時，城市建設(shè)發(fā)展從中部中心城市到國家中心城市雛形初現(xiàn)。武漢樓市的紅火從年初持續(xù)到年末，淡旺季之間看不到明顯的銜接痕跡。

此外，2015年武漢市去化周期從上年14個月縮減到7.4個月。在這一年，品牌房企新增供應(yīng)同比增長了14.8%，供應(yīng)占比上升2.1個百分點，達(dá)到56.3%；其他房企供應(yīng)增長7.7%，占比下降至43.7%。預(yù)計2016年品牌房企市場供應(yīng)份額將進(jìn)一步提升，武漢房企洗牌及并購將進(jìn)一步加劇。

2015年，武漢房價亦表現(xiàn)出較為明顯的變化。一是總體漲幅收窄；二是區(qū)域需求結(jié)構(gòu)變化對價格的影響較大，地價對房價尤其是未來房價的支撐和拉動作用開始顯現(xiàn)；三是各環(huán)線間及高端樓盤與普通樓盤間的價格差加速擴(kuò)大，高端樓盤價格不斷突破武漢及區(qū)域價格高點。

明晶晶稱，“地價上漲對房價的托底效應(yīng)將于明年顯現(xiàn)�！�2015年除青島路和二七沿江相繼出現(xiàn)武漢地王外，共計約有后湖、古田、關(guān)山、東西湖、青山、武昌中心、白沙洲、沌口等10個片區(qū)刷新了區(qū)域地王。在武漢19個片區(qū)中，有15個片區(qū)住宅平均樓面地價出現(xiàn)上漲，并且地價漲幅超過房價漲幅。

其中關(guān)山、南湖、古田、武昌中心等片區(qū)地價超過房價漲幅，一方面這些片區(qū)地價對房價上漲的傳導(dǎo)壓力較大，另一方面也增加了高地價尤其是地王項目的開發(fā)風(fēng)險。較典型的后湖尤其是塔子湖區(qū)域，自2012年以來不斷刷新片區(qū)樓盤地價最高紀(jì)錄，但由于其片區(qū)巨大的供應(yīng)量，部分地王項目去化緩慢，2015年整體房價出現(xiàn)滯漲。當(dāng)然隨著未來供應(yīng)的快速衰減和配套水平的提高，這種抑制因素會很快減弱或消失，后湖整體房價將在2016年下半年迎來一個較大漲幅。

同時需要考慮的是，高地價項目的開發(fā)風(fēng)險。“比較典型的后湖區(qū)域，2012年以來，片區(qū)樓面地價不斷被刷新，但由于片區(qū)供應(yīng)量大，全年房價呈負(fù)增長狀態(tài)。未來隨著供應(yīng)衰減和區(qū)域配套水平的提高，我們預(yù)計在2016年下半年房價會迎來一個較大的漲幅�！�

億房研究中心預(yù)計，2016年整個市場需求將逐漸趨緩，且下半年銷量萎縮明顯，但整體仍將居全國前列。同時，區(qū)域繼續(xù)深度分化，高端住宅與普通住宅價格差進(jìn)一步拉大，新城區(qū)繼續(xù)成為市場熱點。而品牌房企的市場份額將增60%左右，企業(yè)并購多于2015年。

去年成交面積全國第一

據(jù)武漢晨報報道 2015年，武漢樓市成交2120.30萬平米，創(chuàng)歷史新高，居全國各城市之首。昨天，武漢500余家開發(fā)商匯聚一堂，由億房網(wǎng)研究中心、湖北中原、仲量聯(lián)行、戴德梁行、世邦魏理仕五大機(jī)構(gòu)聯(lián)袂發(fā)布“2015年武漢房地產(chǎn)年度報告”和“2016年房地產(chǎn)市場展望”。2016年，武漢樓市會有哪些變化？買房該買在哪里？記者就市民關(guān)注的熱點進(jìn)行解讀。

2015年，武漢樓市均價8916.79元/平米，上漲8.4%。成交套數(shù)20.48萬套，成交面積2120.30萬平米，增幅達(dá)39.7%。隨著限購放開、二套房首付門檻降低，加之降準(zhǔn)降息的政策疊加效應(yīng)，2015年武漢樓市改善性需求得到釋放，面積大、地段好、均價高的高端住宅走俏。價格在15000元/平米以上的高端住宅銷售套數(shù)同比增長106.3%，高端住宅銷售周期從2014年的29.16個月降至14.27個月，速度同比加快了51.1%，明顯高于普通住宅。

據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計，2015年武漢商品住宅新增供應(yīng)約2190.44萬平米，首次突破2000萬平米大關(guān)，為連續(xù)第5年增長。2015年武漢商品住宅供應(yīng)同比增長11.6%，總體供應(yīng)仍然偏高。但在庫存方面，各片區(qū)分化明顯。關(guān)山、光谷南、二七后湖、古田、沌口、江夏等6個片區(qū)在7個月左右，這些片區(qū)房價面臨較大的上漲壓力。作為供銷主力漢口、武昌尤其是漢陽中心區(qū)銷售周期均在11個月以上，面臨較大銷售壓力。此外，新洲、蔡甸和漢南仍是庫存重壓區(qū)。庫存較大區(qū)域或?qū)⒋嬖诜績r下跌的風(fēng)險。

展望2016年武漢樓市，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會首席研究員肖漢昌預(yù)測，2016年武漢樓市將出現(xiàn)成交量和成交價增幅雙雙回落的情況，并且成交量回落幅度大于成交價。億房網(wǎng)研究中心明晶晶認(rèn)為，隨著市場需求逐漸趨緩，今年下半年銷量將明顯萎縮，但整體仍將居全國前列。

武漢主要高端居住區(qū)在一二環(huán)線的聚集和發(fā)展使得武漢各環(huán)線房價差加速擴(kuò)大，去年，CBD、永清黃浦、中北路、漢陽濱江等區(qū)域高端項目價格和成交大幅增長，促使一環(huán)至二環(huán)均價同比上漲16.2%。楊汊湖、寶豐商務(wù)、王家灣、古田、南湖等區(qū)域大量城改項目上市使得二環(huán)至三環(huán)均價上漲了5.5%。而三環(huán)外，無論是主城區(qū)還是新城區(qū)均表現(xiàn)乏力。明晶晶認(rèn)為，2015年武漢中心區(qū)尤其是一環(huán)到三環(huán)之間的區(qū)域，房價漲幅整體高于三環(huán)外、非中心區(qū)房價。2016年這種趨勢還將延續(xù)。