一、定位分析

1.規(guī)模定位分析

結合市場定位結論，確定項目商業(yè)建筑總面積：

最大值：商業(yè)售價為住宅1.5-4倍，貢獻銷售收入和利潤能力遠大于住宅。同時經營良好的商業(yè)可以提升住宅品質，提升住宅獲利能力，并為住宅提供配套服務。因此在條件允許的情況下應盡可能的提高商業(yè)比例，將項目價值最大化。（銷售型商業(yè)總量盡量不大于10%）

最小值：無特殊要求情況下，居住區(qū)項目的商業(yè)配置最小值滿足規(guī)范要求即可，小區(qū)級項目約0.5㎡/人，約占項目住宅面積2%。

固定值：功能轉換

商業(yè)條件不支撐商業(yè)指標時可考慮功能轉換，以公寓、辦公等形式消化部分商業(yè)面積，以實現(xiàn)項目價值最大化方式。

2.功能定位分析

商業(yè)與住宅關系：

a.商業(yè)與住宅關系；項目片區(qū)的整體氛圍；住宅樓盤的整體風格；主題營造的可實現(xiàn)性等

b.開發(fā)節(jié)奏，商業(yè)街與展示區(qū)關系；

c.售樓處與商業(yè)關系；

如上圖，要盡量避免先排住宅、后排商業(yè)，商業(yè)處于最不利因素位置。住宅與商業(yè)利益需均衡考慮。

二、土地價值分析

價值判斷要點：通過綜合分析各項輸入因素，結合項目的訴求對地塊價值

進行排序，結合項目訴求對商業(yè)進行合理布置。

地塊價值七大判斷要素： 1. 區(qū)位地段；2. 地鐵公交；3. 周邊住宅；4.周邊公建；5.中小學校；6.道路等級；7. 未來發(fā)展。

地塊價值兩大判斷結論：1. 地塊人流集中點排序（確定商業(yè)內、外街的起止；確定商業(yè)主要出入口） ；2. 地塊各邊價值排序（確定商業(yè)體量分布和建筑形態(tài)）。

【實例分析】

通過對輸入條件的綜合分析后需對地塊價值進行排序，并在相應位置布置商業(yè)體量。

【案例：杭州萬科浦沿地塊項目地塊周邊條件分析】

1. A處商業(yè)價值最高：緊鄰地鐵出入口，是主人流的必經之地。商業(yè)面積應在合理的前提下最大化。

2. B處商業(yè)價值次高 ：西浦路為浦沿高檔居住社區(qū)主干道，為次人流導入方向，無縫連接西側未來商業(yè)地塊。

3. C處緊鄰濱文小學與幼兒園,，上下學時人流較多。

4. D處商業(yè)價值最低：沒有明確道路開通時間，緊鄰農居點，基本無商業(yè)互動性。

• 地鐵出入口設小型廣場，商業(yè)價值最高處做2層商業(yè)內街。商業(yè)面積設置在合理的前提下最大化。其它三面設2層底商。

【案例：杭州萬科浦沿商業(yè)強排方案】

地鐵出入口設小型廣場，商業(yè)價值最高處做2層情景商業(yè)街。商業(yè)面積設置在合理的前提下最大化。其它三面設2層底商。

根據地塊價值排序，進行商業(yè)總體規(guī)劃布局，充分實現(xiàn)地塊的商業(yè)價值。

三、體量研究

1.強排思路

體量強排需在充分分析和了解項目周邊情況的基礎上將商業(yè)價值最大化排布。

商業(yè)強排價值最大化原則：

A.首層面積最大化

B.沿街展示最大化

C.價值充分對比： 二層VS一層大鋪；二層VS短內街；長內街VS三層；三層VS盒子

D.商業(yè)開口必須結合人流集中區(qū)域和人流集中點

（1）當場地高差較大，二層有直接到達人流時，可考慮雙首層；

（2）二三層商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃有一定局限性，需提前考慮，盡量平衡銷售與經營之間的關系。

（3）餐飲功能商鋪溢價能力較高，在條件允許情況下，非住宅塔樓投影下部分商業(yè)盡量獨立，以具備餐飲經營條件。

A.在適合規(guī)劃商鋪的場地條件下，首層（主要人流層）商鋪價值最大化， 滿足退線及覆蓋率指標前提下，4米開間鋪進深不宜大于12米；6米開間鋪進深不宜大于15米，主力店不受進深限制

B.指標一層滿鋪有剩余時，充分考慮場地周邊道路和功能狀況，分析比較各臨街面各層商業(yè)的價值，根據價值排序局部做二層商鋪或局部增加首層商鋪的進深

C.當兩層滿鋪還不能滿足指標，可以做內街或結合局部主力店或大鋪或者做三層；（三層或單鋪面積大于300平米，需要執(zhí)行商住樓規(guī)范。）

D.內街過長過深會影響商業(yè)經營，因此如果面積過大可考慮局部做盒子持有，業(yè)態(tài)可為超市、菜場、餐飲等。

2.強排方案

綜合考慮地塊價值與項目本身的運行計劃后對商業(yè)體量進行分配并以相應的形態(tài)來實現(xiàn)。

【案例：貴陽勁嘉大都會項目】

• 集中商業(yè)+街鋪+底商+轉換公寓辦公。

• 部分持有小盒子62000㎡+散售街鋪9365㎡

• 住宅52萬㎡、辦公12.5萬㎡

用地價值決定商業(yè)價值和分布

a.西北角具體城市商圈較近，商業(yè)價值高，沿西側城市道路布置持有型集中商業(yè)

b.北側情景商業(yè)價值其次，布置銷售型內街

c.其他部分有商業(yè)價值位置布置沿街銷售型街鋪

d.部分無商業(yè)價值位置取消商業(yè)

【案例：深圳翡麗道】

商業(yè)指標4萬㎡，住宅20萬㎡。

（1） 深圳翡麗道，在方案強排過程存在全街鋪、盒子與混合式強排、部分段內街或部分集中商業(yè)等可能，各存在優(yōu)缺點。

（2）目前為全外街式，全銷售型商鋪，三層。

（3）優(yōu)點：全街鋪式規(guī)劃，銷售展示面最大

（4）缺點：產生部分大進深商鋪及位于三樓的大商鋪，難于銷售

（5）可分析三層與二層+段內街的對比，及三層與局部集中盒子之間的對比。

四、業(yè)態(tài)組合

1.影響業(yè)態(tài)組合因素

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合綜合影響因素較多，以下幾點需重點考慮：

商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模的大小決定是否引進主力店，一般商業(yè)規(guī)劃達2萬平米以上則可以考慮引進主力店超市，再視規(guī)模的大小引進次主力店。如萬科紅商業(yè)面積約3.6萬平米，引進主力店超市2萬平米。

競爭對手：當社區(qū)商業(yè)為中間或外向型時，規(guī)劃業(yè)態(tài)時需要考慮競爭對手，尤其是主力店和次主力店的競爭，在周邊商業(yè)氛圍不成熟情況下，若競爭對手離項目近且已引進主力店，則本項目因考慮差異化競爭，以次主力店業(yè)態(tài)組合模式規(guī)劃業(yè)態(tài)。如萬科翡麗道旁邊的西薈城已引進沃爾瑪超市，則不宜再引進大型超市。

商業(yè)建筑規(guī)劃：一般大型超市、影院和餐飲對物業(yè)的要求較高和特殊，若地塊或物業(yè)條件受限，必將影響此類業(yè)態(tài)招商。很多社區(qū)商業(yè)規(guī)劃鋪位時未考慮餐飲功能，后續(xù)招商餐飲很受限。

區(qū)域環(huán)境：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的組合亦跟周邊消費群有較大關系，如周邊學校較多，則教育培訓業(yè)態(tài)規(guī)劃較多。

2.常見業(yè)態(tài)組合

業(yè)態(tài)組合（一般規(guī)律）

業(yè)態(tài)配比（一般規(guī)律）

（1）外向型社區(qū)商業(yè)

外向型社區(qū)商業(yè)是對外經營性質最強的，其業(yè)態(tài)組合中輻射面較廣的業(yè)態(tài)占比較大，一般組合類型如下：

組合一：大型超市＋餐飲＋服務配套＋休閑娛樂＋美容美體

該類型業(yè)態(tài)組合較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，人口數(shù)量較多，商業(yè)規(guī)模較大的項目；

發(fā)揮大型品牌知名主力店的規(guī)模效應，吸引人流，帶動商業(yè)經營。

組合二：社區(qū)超市＋較大規(guī)模餐飲＋休閑娛樂＋服務配套＋美容美體

該類型的業(yè)態(tài)組合通常適合居住人口暫時較不密集，商業(yè)氛圍較淺薄，但前景較好的片區(qū)

以社區(qū)超市帶動，以規(guī)模較大的餐飲為特色，吸引外部人流，發(fā)揮聚客效應。

【案例：錦繡江南】

錦繡江南主力店經營面積16000㎡的人人樂超市，占總經營面積的38.6%，其次是服務配套（12.4%）、教育培訓（12.0%）和美容美體（10.9%） 。

【案例：萬科城】

萬科城的餐飲經營面積占比最大，約35.8％，其次是服務配套和休閑娛樂，分別為7.4%和13.1%，社區(qū)超市華潤萬家經營面積占比12.3％。四個業(yè)種共約占總經營面積的八成。

（2）中間型社區(qū)商業(yè)

中間型社區(qū)商業(yè)既立足于滿足本住宅小區(qū)的居民生活需要，又兼顧外部消費群。相比外向型社區(qū)商業(yè)，其對外的輻射力稍低，輻射力較強的業(yè)態(tài)占比會有所降低。

組合一：規(guī)模較小的綜合超市＋餐飲＋服務配套＋美容美體

該類型業(yè)態(tài)組合較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍一般，人口數(shù)量較多，商業(yè)規(guī)模適中的項目；

發(fā)揮品牌知名主力店的規(guī)模效應，吸引人流，帶動其他商業(yè)經營。

組合二：社區(qū)標超＋較大規(guī)模餐飲＋服務配套＋美容美體

該類型業(yè)態(tài)組合較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍一般，人口數(shù)量不多，商業(yè)規(guī)模相對較大的項目；

以較大規(guī)模餐飲業(yè)態(tài)吸引外部人流，帶動、穩(wěn)定其他商業(yè)經營。

【案例：萬科金域華府】

萬科金域華府服務配套占比最大（33.6%），其次為餐飲（20.0%）、美容美體（15.7%），社區(qū)標超華潤萬家比例（4.9%）。

（3）內向型社區(qū)商業(yè)

內向型社區(qū)商業(yè)主要服務于本社區(qū)居民，體現(xiàn)在業(yè)態(tài)組合上，對外輻射面較廣的業(yè)態(tài)所占比例也相應較小。

組合一：社區(qū)標超＋服務配套＋適量餐飲＋美容美體

該類型業(yè)態(tài)組合較適合于商業(yè)規(guī)模適中，片區(qū)交通條件欠缺區(qū)域；

商業(yè)業(yè)態(tài)主要以滿足本社區(qū)居民及周邊居民日常生活需求為主。

星海名城服務配套占比最大（30.8%），其次為餐飲（22.4%）、超市（15.8%）和美容美體（14.3%）。

組合二：品牌便利超市＋服務配套＋適量餐飲＋美容美體

該類型業(yè)態(tài)組合較適合于商業(yè)規(guī)模較小，社區(qū)居民即可支撐商業(yè)經營。

比如萬科四季花城服務配套占比最大（34.0%），其次為服飾精品（12.2%）和美容美體（10.8%），華潤超市（9.9%）占比較小。

五、社區(qū)商業(yè)面積配比

根據長期的市場調查及對標桿社區(qū)商業(yè)的研究：面積在20平方米左右的小商鋪最受市場歡迎，并且社區(qū)商業(yè)商鋪投資者一致認為中小商鋪面積不要超過100平方米，對于大型商鋪一般采用先招商然后定制性地規(guī)劃建設的經營方式，如引進萬佳百貨，其相應商鋪面積則規(guī)劃上萬；若引進勝佳超市，其商鋪規(guī)劃面積不過1000平方米。

經濟學中的“水桶法則”同樣適用于社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，因此從這個角度看，社區(qū)商業(yè)開發(fā)的成敗不在于商業(yè)設施有多氣派，種類有多全，而在于這些商業(yè)設施到底能夠承載多大的消費量。

(1)定位為內需自用型為主的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)面積/建筑面積在2.5%-3.5%之間比較適宜；

(2)定位為對內兼對外型（側重于外向），商業(yè)面積/建筑面積在4.5%-5.5%之間比較適宜；

(3)定位為區(qū)域商業(yè)中心的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)面積/建筑面積在5.5%-6.5%之間比較適宜（視項目所在區(qū)域商業(yè)成熟程度而定）。

另：按照購買半徑原理，社區(qū)商業(yè)要得到正常的發(fā)展，每千人擁有的滿足基本生活需求的社區(qū)商業(yè)面積應該在800平方米左右是最為合理的布局。

以下是一些做得比較成功社區(qū)商業(yè)案例的設置標準