王瑩（化名）是一名普通的80后北漂，除了是一名朝九晚五的國(guó)企白領(lǐng)外，王瑩還是一枚未婚文藝女青年。

王瑩蝸居在北京一間8平方米左右的側(cè)臥中，房間內(nèi)僅僅夠放置一張小床和書(shū)桌，小床靠飄窗，從窗內(nèi)向外望，有時(shí)候可以看到夕陽(yáng)中的北京城，有時(shí)候可以看到一片白色的霧霾。

王瑩就是長(zhǎng)租公寓的租客之一，目前租住在鏈家旗下的自如公寓，戶型為三室一廳，王瑩住了最小的一間次臥，而王瑩的合租伙伴是兩戶剛剛結(jié)婚的小夫妻，三戶人家共用廚房和衛(wèi)生間，客廳暫時(shí)閑置，放置了一些晾曬的衣物。

王瑩的所住次臥雖然小，但是也是現(xiàn)代風(fēng)格的裝修，以木質(zhì)家居為主，墻上掛了一幅頗具藝術(shù)感的油畫(huà)。

“也是看了許多房，最后之所以選擇這里，比較喜歡這樣的裝修風(fēng)格，干凈簡(jiǎn)單，適合單身女青年，而且房子也會(huì)有阿姨定期保潔�！蓖醅撜f(shuō)，“但是，房租也貴了不少，像這樣的一個(gè)小單間每月的租金是1860元，在租房時(shí)不收取中介費(fèi)，但是需要交納月租*1.2的服務(wù)費(fèi)，比其他合租房貴了點(diǎn)”。

產(chǎn)品體驗(yàn)是第一道坎

長(zhǎng)租公寓正處在一個(gè)上升風(fēng)口期，來(lái)自華創(chuàng)證券的一篇報(bào)告指出，長(zhǎng)租公寓處于指數(shù)級(jí)發(fā)展的初期，2015年，國(guó)內(nèi)青年租房的市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到8000億元，每年新增應(yīng)屆生租房規(guī)模達(dá)到600億元，這無(wú)疑是一個(gè)“大蛋糕”。

隨著租房時(shí)代的到來(lái)，面臨租客對(duì)租房品質(zhì)的眾多痛點(diǎn)，打著“為都市白領(lǐng)提供家一樣的租房體驗(yàn)”的創(chuàng)業(yè)者們開(kāi)始拓展市場(chǎng)，一時(shí)間，長(zhǎng)租公寓成為資本熱逐的對(duì)象，例如蘑菇公寓、青客、YOU+公寓、自如公寓等，就連開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科也表示將打造長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品萬(wàn)科驛。

同樣是長(zhǎng)租公寓的租客，李青（化名）就覺(jué)得比較不值，其租住的YOU+公寓的體驗(yàn)就吐槽點(diǎn)頗多，房間狹窄、缺少家電設(shè)備、租金高、“像大學(xué)里的一間學(xué)生宿舍”。

“YOU+公寓產(chǎn)品的亮點(diǎn)在于提供租房者社交空間，例如公共客廳、健身房、辦公區(qū)等，但是租戶最關(guān)心的還是住得否舒適，另外青年人更關(guān)心性價(jià)比是否高�！币晃粡氖麻L(zhǎng)租公寓的業(yè)內(nèi)人士分析稱。

長(zhǎng)租公寓做的其實(shí)是二房東的生意，將一批房源從房東手中長(zhǎng)期租賃下來(lái)，然后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修，再面向市場(chǎng)公開(kāi)出租，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)者賺取的主要是轉(zhuǎn)租的差價(jià)費(fèi)用和管理費(fèi)用。

隨著長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的落地，產(chǎn)品體驗(yàn)就成為檢驗(yàn)長(zhǎng)租公寓的第一道坎，租戶愿意支付更多的房租來(lái)租長(zhǎng)租公寓，看重的必然是體驗(yàn)。

（自如公寓）

“風(fēng)口上的豬，風(fēng)停了就要摔死”

但是對(duì)于長(zhǎng)租公寓這個(gè)新興市場(chǎng)而言，這并不是個(gè)活得好不好的時(shí)代，而是如何活得下來(lái)。

蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平向澎湃新聞分析稱：“長(zhǎng)租公寓的盈利模式其實(shí)很簡(jiǎn)單，房租差價(jià)和管理費(fèi)，屬于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，其最重要的在于成本的管控，例如收房成本、裝修成本和管理成本�！�

“一般來(lái)講，長(zhǎng)租公寓由于前期投資大在初期都處于燒錢(qián)階段，很難盈利，比較快的盈利周期需要2年。” 龍東平分析稱。

“長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體處于投入期，盈利的企業(yè)不多，隨著獲取房源的成本快速上升，公寓運(yùn)營(yíng)的收益也會(huì)同比下降�！遍L(zhǎng)租公寓行業(yè)資深投資和運(yùn)營(yíng)管理人全靂認(rèn)為。

而對(duì)于2012年就率先進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的青客來(lái)講，目前尚未實(shí)現(xiàn)盈利�！坝性S多野蠻人涌進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，資本和熱錢(qián)也隨之涌入，長(zhǎng)租公寓公司也被推到了風(fēng)口浪尖，但是風(fēng)口上的豬，風(fēng)停了就要摔死。青客是一只笨鳥(niǎo)，借著風(fēng)滑行，扎扎實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，飛得比較慢�！苯鸸饨鼙扔鞣Q。

目前，市場(chǎng)上多數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)仍然靠著資本投資維持運(yùn)轉(zhuǎn)，例如，YOU+依托于順為資本投資的1億元、蘑菇公寓是平安創(chuàng)投、IDG投資的千萬(wàn)美元，而鏈家自如是依托于鏈家上億元的投資。

但是，資本的耐心是有限的，是否能在預(yù)期時(shí)間內(nèi)建立盈利模式、實(shí)現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈是目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨的生死挑戰(zhàn)。

（蘑菇公寓）

先行者開(kāi)始轉(zhuǎn)型

有人在堅(jiān)守，有人卻放棄了，曾經(jīng)的蘑菇公寓如今放棄了長(zhǎng)租公寓的生意，將原有的系統(tǒng)開(kāi)放給公寓經(jīng)營(yíng)者，聚合真實(shí)房源與租客，轉(zhuǎn)型為“白領(lǐng)租房平臺(tái)”，而不再是精品白領(lǐng)公寓的定位。

“長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式很重，前期投入大，而且盈利模式也比較傳統(tǒng)，并沒(méi)有更多的想象空間，而且在短時(shí)間內(nèi)很難做到量級(jí)上的擴(kuò)張，因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓需要更強(qiáng)大的管控能力，這將隨著房源的增多而變得更為復(fù)雜。” 龍東平認(rèn)為。

但是，在蘑菇公寓經(jīng)過(guò)一年多的摸索，蘑菇團(tuán)隊(duì)卻發(fā)現(xiàn)了另外一門(mén)生意，而且在他看來(lái)，這門(mén)生意“更具有想象力”。

“在做蘑菇公寓的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)，租房市場(chǎng)上存在著很多的公寓經(jīng)營(yíng)者，職業(yè)的或者非職業(yè)的，他們成為了區(qū)域內(nèi)的‘老大’，擁有著房源和人脈，目前我們要做的就是‘白領(lǐng)租房平臺(tái)’，通過(guò)給公寓經(jīng)營(yíng)者各種支持，把各家公寓的真實(shí)房源引到蘑菇租房的平臺(tái)上，這好比你在攜程可以訂到各種品牌酒店，在蘑菇租房官網(wǎng)、APP上你也可以找到各種價(jià)位各種風(fēng)格的出租房源�！� 龍東平介紹稱。

不再持續(xù)擴(kuò)張自營(yíng)公寓，轉(zhuǎn)做租房的平臺(tái)，龍東平認(rèn)為：“平臺(tái)可以快速實(shí)現(xiàn)量級(jí)上的擴(kuò)張，而且在平臺(tái)做大之后隨之而來(lái)的盈利方式也將多樣化，例如租房金融服務(wù)、生活服務(wù)娛樂(lè)餐飲消費(fèi)等等，這將具備更大的想象空間。”

蘑菇公寓的轉(zhuǎn)型也凸顯了長(zhǎng)租公寓“投入大”“很難快速在量上擴(kuò)張”“盈利模式單一”的困境，畢竟長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域確實(shí)需要一個(gè)成功的標(biāo)桿。

金光杰認(rèn)為，青客會(huì)一直堅(jiān)守長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)，等待黎明的第一縷曙光。

（青客）

屈成才認(rèn)為，青客的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于“效率”，即“資金的使用效率”和“管理效率”。盡可能用少量的資金投入撬動(dòng)更多的資金，盡可能用少量的人管理更多的房間，據(jù)金光杰介紹，目前青客的資金使用效率為1:150，而管理效率的指標(biāo)人房比是同行的1.5倍。屈成才認(rèn)為，青客的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于“效率”，即“資金的使用效率”和“管理效率”。盡可能用少量的資金投入撬動(dòng)更多的資金，盡可能用少量的人管理更多的房間，據(jù)金光杰介紹，目前青客的資金使用效率為1:150，而管理效率的指標(biāo)人房比是同行的1.5倍。 而這些數(shù)據(jù)的背后是“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化”，“大數(shù)據(jù)的運(yùn)算和管理”，青客的市場(chǎng)總監(jiān)屈成才告訴記者，“今年青客的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)盈利�！�