正如大多數(shù)券商房地產(chǎn)分析師曾經(jīng)預(yù)言的那樣，2004年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比2003年有了巨大的提高。這當(dāng)然是得益于2003年下半年開始的新一輪房地產(chǎn)開發(fā)高潮。尤其是房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，極大地提高了上市公司的盈利水平。在這一年，房地產(chǎn)開發(fā)公司需要考慮的已經(jīng)不是能不能賺到錢，而是以多快的速度賺錢和擴(kuò)張。

年報(bào)清楚的反映了這一點(diǎn)，各大上市公司盈利均錄得大幅增長(zhǎng)。萬科2004年凈利潤(rùn)達(dá)到8.78億元，增長(zhǎng)達(dá)6成，而銷售面積為163.8萬平米，僅增長(zhǎng)2成，表明房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是萬科業(yè)績(jī)提高的關(guān)鍵；金地集團(tuán)的表現(xiàn)也很搶眼，公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入31.75億元，比上年增長(zhǎng)110.3%，凈利潤(rùn)2.46億元，增長(zhǎng)48.8%；成長(zhǎng)最快的上市公司則是億城股份，該公司2004年銷售結(jié)算面積43.36萬平米，實(shí)現(xiàn)銷售收入239,778.24萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)16,203.89萬元，同比增長(zhǎng)均超過3倍。內(nèi)地最大房地產(chǎn)上市公司中海發(fā)展2004年在內(nèi)地的銷售額也大幅增長(zhǎng)6成……

回顧一年前，房地產(chǎn)上市公司的表現(xiàn)普遍不如人意。統(tǒng)計(jì)表明，2003年房地產(chǎn)上市公司最大的特點(diǎn)是現(xiàn)金流為負(fù)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也普遍較低。究其原因，在于2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)力后，開發(fā)商紛紛加大了投資力度，從而使得2004當(dāng)年的投入遠(yuǎn)大于產(chǎn)出。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)之一就是現(xiàn)金流周期較長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目從投入到產(chǎn)出通常需要2到3年的時(shí)間。如果一個(gè)公司在一年里大量投入新項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)就不會(huì)很好，因?yàn)檫@些項(xiàng)目要到下一年才能貢獻(xiàn)利潤(rùn)。

如果說2003是播種的一年，2004就是“摘桃子”的一年。

房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲為房地產(chǎn)上市公司利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)提供了主要貢獻(xiàn)。這一年，全國(guó)統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)漲幅超過10%，為1998年房改以來房?jī)r(jià)上漲最快的一年。在一些熱點(diǎn)地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲保守的估計(jì)在30%以上，較平穩(wěn)的地區(qū)也在5%以上。買房熱情也普遍高漲，使開發(fā)商能夠順利的銷售套現(xiàn)，將超過預(yù)期的利潤(rùn)拿到手。

快速擴(kuò)張的市場(chǎng)同時(shí)培育出了眾多黑馬，億城股份是其中的佼佼者。該公司2001年通過資產(chǎn)置換將主營(yíng)業(yè)務(wù)改為房地產(chǎn)，短短幾年已成為京城主流開發(fā)商。去年中報(bào)業(yè)績(jī)搶眼，已引起業(yè)界矚目。在本次排行榜中，該公司以24%的凈利潤(rùn)列最賺錢的房地產(chǎn)上市公司頭名。雖然規(guī)模不及其他房地產(chǎn)大鱷，但憑借強(qiáng)大的盈利能力，相信將很快擠身十強(qiáng)。

國(guó)有開發(fā)商曾是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的主力軍，但經(jīng)過幾年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，業(yè)績(jī)已呈現(xiàn)疲態(tài)，增長(zhǎng)及盈利能力均遠(yuǎn)遜于民營(yíng)開發(fā)商。這再次證明了體制的重要。在國(guó)有開發(fā)商中，園區(qū)類公司普遍表現(xiàn)不佳，這顯然是受到了去年宏觀調(diào)控及開發(fā)區(qū)核查的影響。去年土地政策大大收緊，開發(fā)區(qū)大量被撤銷，直接影響了以土地一級(jí)開發(fā)為主的園區(qū)類上市公司。

招商地產(chǎn)已經(jīng)選擇了轉(zhuǎn)型。由于蛇口土地越來越少，招商地產(chǎn)開始由一級(jí)開發(fā)轉(zhuǎn)向二級(jí)開發(fā)，并制定了全國(guó)擴(kuò)張計(jì)劃。及時(shí)的轉(zhuǎn)型使招商地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也相當(dāng)不錯(cuò)，土地儲(chǔ)備充足，凈利潤(rùn)率也超過了10%。

展望2005年，房地產(chǎn)依然擁有大致良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。之所以說大致良好，首先是基于房地產(chǎn)需求的持續(xù)暢旺，以及價(jià)格的持續(xù)上升；不容樂觀的方面，則是針對(duì)房地產(chǎn)的行政干預(yù)力度在明顯加強(qiáng)，中央已將控制房?jī)r(jià)上漲列為政治任務(wù)，部分城市房?jī)r(jià)的暴漲也帶來了實(shí)實(shí)在在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。今年出現(xiàn)變數(shù)的可能性很大。不過，既然房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)十分巨大的產(chǎn)業(yè)，本身市場(chǎng)化程度又很高，估計(jì)房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)因?yàn)檎�策的變化而真的陷入“寒冬”�?/P>

今年將有更多的房地產(chǎn)大鱷進(jìn)入上市公司行列。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)也將在今年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)，不過，像2004年這樣壯觀的高增長(zhǎng)，估計(jì)不會(huì)出現(xiàn)了。

副文及圖表：

尋找中國(guó)房地產(chǎn)最具競(jìng)爭(zhēng)力的公司

房地產(chǎn)正在步入透明時(shí)代！標(biāo)志是，大批外資企業(yè)在強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，大批外行企業(yè)正在場(chǎng)邊做著準(zhǔn)備活動(dòng)，而幾乎所有的大型開發(fā)商都在謀求異地開發(fā)。這在3年前幾乎是不可想象的。

透明意味著更充分的競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)的成熟。今天，完成了原始資本積累的房地產(chǎn)企業(yè)在更多的謀求與資本市場(chǎng)對(duì)接，希望借力資本市場(chǎng)的高效融資并完善公司治理結(jié)構(gòu)。我們發(fā)現(xiàn)，最大和最有實(shí)力的開發(fā)商現(xiàn)在要么已經(jīng)上市，要么正在謀求上市。這是個(gè)好兆頭。我們確信，未來真正的房地產(chǎn)巨頭將全部出現(xiàn)在上市公司行列！

我們因此將目光聚焦在房地產(chǎn)上市公司，并在年報(bào)發(fā)布之際，推出房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)，并在推出主榜的同時(shí)，推出2個(gè)子榜。我們希望，通過對(duì)上榜公司的觀察和分析，為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和所有關(guān)心房地產(chǎn)的人提供一個(gè)最透明、也最公正的視角，使讀者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解更清晰，更透徹。

本排行榜以上市公司公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，綜合財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)兩方面的指標(biāo)，力圖對(duì)房地產(chǎn)上市公司的整體實(shí)力做出客觀公正的評(píng)價(jià)。在指標(biāo)的選擇上，我們確定了主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、銷售面積、土地儲(chǔ)備、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)七個(gè)指標(biāo)，其中四個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)、兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)、一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)。各上榜公司的排名以最后的得分為依據(jù)得出。

兩個(gè)子榜中，最具擴(kuò)張潛力的房地產(chǎn)上市公司，以土地儲(chǔ)備為核心指標(biāo)；最賺錢的房地產(chǎn)上市公司，以凈利潤(rùn)率為核心指標(biāo)。

本次排行榜得到了國(guó)內(nèi)5位券商大行分析師的鼎力支持，正是他們和本刊分析師30天的辛苦工作，我們才能為讀者第一時(shí)間捧上這份年度最出色公司的榜單。在此特別致謝：